——原商铺承租人未迁移注册地址，导致新买受人无法工商注册而遭受租金损失的，出卖人应承担相应瑕疵担保责任。标签：房屋买卖|营业房|商铺|买卖合同|权利瑕疵|工商注册案情简介：2010年，祝某将所购开发公司商铺出租给林某用于菜场和商场经营。因该商铺2005年由开发公司出租给农贸公司时作为工商注册地址，在2008年双方解除租赁合同时并未办理迁移手续、导致林某无法新办工商注册。祝某诉请开发公司赔偿未注册期间产生的租金损失。法院认为：①《合同法》第151条规定：买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担本法第150条规定的义务。可见，对于权利瑕疵担保责任的归责原则，适用《合同法》严格责任，即无过错责任原则。只有在买受人明知标的物权利瑕疵情况下，才能免除出卖人瑕疵担保责任。本案中，由于商铺工商登记状况具有一定隐蔽性，无法从房屋权属证书及使用状况上明确体现，合同相关条款及祝某对商铺使用状况的了解并不能证明其知道系争商铺曾注册过公司事实，更不能得出其对该商铺上原有工商登记未注销、暂时不能办理新的工商登记事实亦系明知的结论，故开发公司依法应承担瑕疵担保责任。②《合同法》将出卖人负有无瑕疵交付义务规定为其主给付义务一项内容，将出卖人瑕疵担保责任统合进违约责任，允许当事人根据合同违约及履行实际情况，就违约方所应承担责任形态作出合理选择。本案中，由于开发公司在一段时间内未排除商铺上登记障碍，导致承租人无法进行工商登记，无法进行正常合法经营，由此给作为出租人的祝某造成租金上损失、故祝某要求开发公司消除商铺上权利瑕疵并赔偿其至权利瑕疵消除之日止的租金损失，合法有据、应予支持。由于判决时系争商铺经营使用权上瑕疵已消除，已具备工商企业注册条件，故该项诉请已无实际意义。③对于租金损失，祝某虽对系争商铺权利瑕疵并非明知，但其在知晓商铺内有小摊贩情况下，未尽谨慎注意义务，对损失产生亦有一定过错。损失具体数额确定，应由法院依据评估结果，结合双方过错程度、损失与权利瑕疵关联性以及本案纠纷发生的其他因素进行综合考虑。考虑到开发公司在接到祝某反映情况的律师函后，即积极采取行动，并未怠于行使权利、消极对待这一事实情节及商铺租赁实际情况，判决开发公司赔偿祝某50万元。案例索引：上海二中院(2011)沪二中民二(民)终字第2066号“金地集团上海房地产发展有限公司与祝某商品房买卖合同纠纷上诉案”,见《出卖人权利瑕疵担保责任的认定及处理》(徐江、陈家旭),载《人民司法·案例》(201210:26)。