——单位内部集资房虽未取得房产证，转让协议不违反法律、行政法规强制性规定，双方意思表示真实，应合法有效。标签：房屋买卖|集资房|无证房屋|协议有效案情简介：2006年，罗某将分得的单位内部集资房转让给赵某，约定赵某以罗某名义办理一切购房手续。2010年，赵某支付罗某房屋转让费及房款27万余元后，罗某反悔。2011年，赵某诉请确认双方所签转让协议有效。法院认为：①本案中，罗某作为其单位职工，因其特别身份获得了从本单位以成本价格购置住房权利，对该权利罗某并未放弃，而是表达了购房意愿。虽然系争房屋当时尚未竣工，但该房屋位置、楼层、面积等基本价值要素已大致确定，具备了比较明确的经济价值。此时，虽然罗某未获得该房屋所有权，但取得房屋所有权过程已开始，一旦条件成熟或期限届至，即可获得该权利。当事人所处该种法律地位构成了对该房屋所有权的期待权，具有一定经济价值，可成为交易客体，如可处分、抵押、继承。根据赵某与罗某所签协议内容，罗某在收取一定转让费后，将其享有的购房资格转让给赵某，由赵某以罗某名义办理相关购房手续，承担该房屋所有集资费用，罗某在获得房屋所有权证书后转让给赵某。从该协议内容可看出、罗某将其对系争房屋所有权的期待权转让给赵某，并继续承担向出卖人支付价款义务，赵某享有了在罗某支付全部价款后，取得房屋所有权的权利。该情形非常类似于期房、未来物买卖。依《合同法》第133条及其解释规定，只要在履行期限届满时出卖人能移转买卖物所有权，即达到了买卖合同目的，无须出卖人于订立买卖合同时即拥有买卖物所有权，故房屋转让协议书应视为当事人有权处分的合同看待。②《城市房地产管理法》基于房地产在来源不清、归属不明情况下进入市场流通，不利于市场秩序维护和国家对房地产转让的管理监督规定，在本案中并无适用场景。本案中系争房屋所有权并不存在来源不清、归属不明情况，且该规定不属效力性规范、违反此规定合同不应认定为无效。从法律适用后果来看、赵某和罗某买卖房屋意思表示真实一致，如双方房屋转让协议被认定为无效，房屋买受人赵某履行合同所付出努力和机会成本将得不到充分保护，而出卖人罗某却从自己反悔中得到了不合理利益，违背了“任何人不能从自己的过错中获得利益”法理，损害了诚实信用原则。判决案涉房屋转让协议有效。案例索引：河南郑州中院(2011)郑民三终字第725号“赵某与罗某房屋买卖合同纠纷案”,见《没有房产证的单位内部开发房买卖合同效力的认定——河南郑州中院判决赵丽诉罗凤仙房屋买卖合同纠纷案》(崔霞、孔凡松、申阳),载《人民法院报·案例指导》(20120607:06)。