——出卖人(抵押人)未经抵押权人同意，私自转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力，买受人可行使涤除权。标签：房屋买卖|抵押房|合同效力|涤除权案情简介：2008年，郑某与王某签订房屋买卖合同，约定郑某将设定抵押房屋售予王某。2010年，王某诉请办理过户，郑某以其擅自转让抵押房为由，主张合同无效。法院认为：①《物权法》第192条第2款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”此处“不得转让抵押财产”,可理解为不能发生抵押物的物权变动，但不影响抵押物转让合同效力。退一步讲，即使将该规定作为法律强制性规定，亦不宜理解为效力性强制规范，违反该规定不影响转让合同效力，只对合同能否继续履行、买受人能否办理房屋所有权转移登记产生影响。②本案中，郑某与王某所签房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，双方应按合同约定全面履行各自义务。庭审中，王某明确表示愿代为清偿银行贷款用于消灭银行抵押权，故应认定案涉房屋买卖合同为有效合同。案例索引：见《房屋抵押权存续期间，出卖人(抵押人)未经抵押权人同意签订房屋买卖合同的效力及履行》(左锋，北京二中院；陈旻，北京高院),载《民事审判指导与参考·指导性案例》(201101/45:130)。