——名为商品房预售，实为给予高额回报的包租、回购承诺的非法金融业务行为，该预售合同及相关协议应认定无效。标签：房屋买卖|房屋返租|民间借贷|法律性质|非法融资案情简介： 1997年，开发公司在房屋尚未建成时， 与姚某签订预售协议及补充协议，约定以授权出租、优惠价退房形式，向购房人许 以高额回报，即购房人在支付房价总额52%购房款后， 可授权开发公司将其预购房屋出租4年的租金收入折抵其尚应支付的余下购房款，并承诺在授权出租期满后，可以房价总额124%优惠价向开发公司退房。投资公司承担保证责任。1999年，因开发公司逾期交房，姚某诉请开发公司返还购房款并赔偿利息损失，并要求投资公司承担连带责任。法院认为： ①依双方预售合同及补充协议约定，案涉此种对预售房屋给予高额回报的包租、回购承诺，依国务院《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》规定，属未经依法批准以预售房屋为名筹集资金的非法金融业务行为，故案涉预售合 同及补充协议，名为预售，实为非法融资，应认定无效。②投资公司 明知开发公司上述行为，仍对购房人作出担保承诺，依法应对开发公 司返还和赔偿责任承担连带责任。判决开发公司、实业公司归还姚某 购房款并赔偿利息损失。案例索引： 上海高院2000年10月24日“姚某与某开发公司商品房预售合同纠纷案”,见《姚建平、姚鑫与上海林顿大厦置业有限公司房屋预售、包租、回购纠纷案——如何判断合同的性 质》(金民珍、王飞、张洁，上海高院),载《民事审判指导与参考 ·地方人民法院二审案 件解析》(200103/7:274);另见《姚建平等诉林顿公司房屋预售不能按期交房应按约定的 回购价退还房款案》(金民珍、王飞),载《人民法院案例选》(200204/42:107)。