——预约条款签订后，在缔结本约的必备条款并不具备，或当事人另有约定的情况下，当事人仅负有诚信磋商的义务。标签：房屋买卖|房屋返租|预约合同|合同成立|合同履行|同时履行案情简介： 2007年，投资公司就其所有的建筑物及 配套、基础设施作价2.9亿元转让事宜与大学签订协议。大学依约支付2.47亿元 后，诉请投资公司移交余下房产。投资公司以大学未履行协议关于 “根据投资公司需要”返租“部分房产” 的 约定，主张同时履行和先履行抗辩权。法院认为： ①诉争协议租赁条款未将拟租赁标的物特定化，对租赁 面积、租金、租期等具体内容缺乏明确约定，“根据甲方需要”“部分”等表述亦过于模糊，难以具体化。基 于文义理解，应认定该租赁条款为概括性约定。②由于该条款为概括 性约定，租赁面积、租金、租期等具体内容均需另行协商，投资公司 基于该条款取得的是要求大学就租赁事宜进行磋商的权利，大学亦负 有就租赁事宜与投资公司磋商的义务，经过磋商就租赁事宜达成一致、 签署租赁合同，双方之间的租赁法律关系才得以成立。事实上，双方已就部分教学楼、宿舍楼分别签订租赁协议。尽管双方对上述租赁协议对应的承租 安排尚有分歧，但双方对后续房屋租赁事宜实际进行了磋商，只是在租赁面积上差 距较大而未能达成一致、对此双方均有责任。③根据协议性质、内容和条文次序， 大学主要义务是在投资公司移交标的物后支付相应款项，至于协议约定大学就租赁 事宜的磋商义务并非其主要义务，亦非投资公司全面履行协议的条件性约定。现大 学已向投资公司支付款项，依投资公司实际移交标的物面积折算，大学比协议约定 提前支付了约2700万余元。无论针对大学主合同义务、还是协议约定义务、投资 公司均不存在可行使同时履行抗辩权或先履行抗辩权的情形。④协议对标的物移交 作了明确约定，投资公司未依约履行后续移交义务，属迟延履行和不完全履行情形。 又因大学在履行协议过程中亦存在违约行为，故根据本案实际情况，双方各自就对 方的违约责任应互不追究，判决双方继续履行，投资公司移交房产，大学支付余款。案例索引： 最高人民法院(2014)民申字第1893号“武汉弘博集团有限责任公司与中南财经政法大学合同纠纷案”,见《预约条款的性质识别及效力认定》(孙超，最高院办公厅；审判 长贾清林，代理审判员武建华、叶阳),载《立案工作指导 · 申诉与申请再审疑案评析》 (201501/44:164);另载《人民司法 ·案例》(201611:57)。