——对是否构成“名为商品房买卖实为民间借贷”法律关系的判断，应将双方书面合同作为判断逻辑起点和基本依据。标签：房屋买卖|合同性质 |借款合同 |交易习惯|证明标准案情简介： 2013年8月，洪某与开发公司签订商 品房买卖合同，约定洪某分期支付共计 9000万余元购买开发公司已建成商铺，4个月后交房。随后，洪某一次性支付上述款项，开发公 司开出收据。2014年，洪某诉请开发公司交房并支付 逾期交房违约金1800万余元。 开发公司主张双方系民间借贷关系，并举出其向洪某转款736万元证据，证明 此“私人汇款”系借款高息。法院认为： ①一项民事交易特别是类似本案重大交易达成，往往存 在复杂背景，并非一蹴而就且一成不变。当事人意思表示此间历经某种变化并最终明确情况并不鲜见。合同在性质上属原始证据、直接证据，应重视其相对于传来证据、间接证据所具有的较高证明力，并将其作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据。若要否定书面证据所体现法律关系，并确定当事人之间存在缺乏以书面证据为载体的其他民事法律关系，须在证据审核方面给予更为审慎的分析研判。②依最高人民法院《关于适用《合同法〉若干问题的解释(二)》第7条规定，“交易习惯”是指不违反法律、行政法规强制性规定的，在交易行为当地或某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或应当知道的做法，或当事人双方经常使用的习惯做法。本案不涉及运用交易习惯弥补当0157 上编 房屋买卖编 合同性质认定 合同性质事人合同约定不明确、不完整所导致权利义务确定性不足问题：交付 时间上，案涉房产存在违反规划超建楼层事实，当事人约定迟延4个月交付有其合理性；房屋价格上，从当事人之间密切关系及地方政府出台预售政策 情形看，应认定交易价格符合合理区间；付款上，虽约定分期支付，但洪某一次性 支付应属合同履行变更；收据问题上，发票系办房地产变更登记过程中所必需，认 定先行开具收据违背交易习惯缺乏足够事实和法律依据；关于736万元性质，双方 所述均无合同依据且无其他证据佐证，亦不宜据此通过解释和推断得出推翻书面证 据所反映当事人法律关系存在的结论。③洪某与开发公司签订房屋买卖合同且已备 案登记，在实际履行过程中，虽有些事实可能引发不同认识和判断，但在无任何直 接证据证明双方存在民间借贷法律关系、且开发公司对其所主张民间借贷法律关系 诸多核心要素陈述并不一致情况下，认定本案系民间借贷性质缺乏充分事实依据。 考虑到洪某对其收取736万元款项性质的主张未能提供充分证据，为更好平衡当事 人利益，该款可从违约金总额中予以相应扣减。判决开发公司交付洪某商铺并办理 产权变更登记，同时支付洪某违约金1100万余元。案例索引：最高人民法院(2015)民一终字第78号“洪某与某开发公司房屋买卖合同纠纷案”,见 《洪秀凤与昆明安钡佳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案》(审判长辛正郁，代理审 判员潘杰、司伟),载《最高人民法院公报 ·裁判文书选登》(201601/231:35);另见《如 何正确适用证据规则认定当事人之间法律关系的性质——上诉人洪秀凤与被上诉人昆明安 钡佳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案》(司伟，最高院民一庭),载《民事审判指 导与参考 ·最高人民法院案件解析》(201503/63:186)。