——开发商同意施工方以其名义就协议冲抵工程款的房屋对外销售，应认定构成表见代理，所签售房合同约束开发商。标签：房屋买卖|代理行为|表见代理|抵债房|签约主体|订购协议案情简介：:2002年，开发公司与施工方梁某协议以 22套建成房屋冲抵所欠工程款。2003年， 梁某就其中一套与丁某签订订购协议，使用的是开发公司制式合同。后因合同履行产生纠纷。法院认为： ①根据开发公司与梁某所签以房冲抵工程款协议，可证明开发公司以房屋冲抵其欠梁某工程款，但抵债房屋未过户至梁某名下，故案涉抵债房屋处置过程实际系梁某以开发公司名义对外销售，售房款专用于抵偿开发公司所欠梁某工程款，故对购房者而言，其当然会认为所购房屋系开发公司房屋。②案涉小区系开发公司开发，梁某与丁某所签购房协议中明确了出卖方系开发公司，且梁某在与丁某订立合同前，其已以开发公司委托代理人身份与他人签订过购房协议并已实际履行，开发公司在此过程中一直亦未提出异议，这些行为使丁某有理由相信梁某有代理权。梁某向丁某销售房屋时， 虽未出示开发公司授权委托书，但其持有的是开发公司印制的合同，且格式、内容 均与以往订购协议完全相同，梁某亦曾带领丁某前往查看诉争房屋，并将房屋钥匙 交付丁某。这些事实表明、梁某对外售房时，一直是以开发公司代理人身份出现， 形成了代理权利外观。③对梁某以开发公司名义在外售房行为，开发公司存在监督 管理不善的过错。丁某在此过程中，主观为善意，亦尽到了一般的审查判断义务，故其主观上无过失。综上，应认定梁某行为符合表见代理构成要件。④梁某与丁某 所签订购协议，内容包含了商品房买卖合同主要内容，且双方亦已据此履行了付款 和交房的主要义务，故依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法 律若干问题的解释》第5条规定，应认定为商品房买卖合同已合法成立和生效，开 发公司是否追认并不影响合同效力。案例索引： 江苏扬州中院(2007)扬民一终字第0386号“丁某与某开发公司商品房预售合同纠纷案”,见《丁厚宝诉宝应县环宇房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案》,载《江苏省高级 人民法院公报 ·裁判文书》(200903/3:85)。