——夫妻一方在配偶去世后，处分名下夫妻共有房产，未经其他继承人同意，买受人非属善意时，售房合同应为无效。标签：房屋买卖|善意取得|夫妻房产|无权处分案情简介： 2009年，陈某在丈夫林某去世后，将自己名下价值近300万元的夫妻共有房产以 110万余元价格售予邻居吴某。一直居住在该房屋内的林某非婚生子杨某诉请确认合同无效。法院认为： ①案涉房产是在夫妻关系存续期间购买，依《婚姻法》第17条规定，应认定为夫妻共同财产。在林某去世后， 该房产应由林某法定继承人包括杨某在内的子女以及陈某等人予以继承，亦即多人共有。同时，由于林某去世后，陈某等人未对林某遗产进行分割，故案涉房屋目前处于陈某及林某子女共同共有状态中。依《物权法》第97条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占有份额的三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除 外。”共同共有人陈某在未经其他继承人同意情况下，无权处分该房屋，与吴某所 签房地产买卖合同效力待定。杨某作为房屋共有人之一，明确拒绝对此合同进行追 认，故合同无效。②依法院查明事实，吴某与林某一家关系熟稔，无论经济上还是 生活中都有往来，并有证据证明吴某知道杨某存在，故可认定吴某明知陈某无权处 分该房屋，其行为存在过错。诉争标的系较高价值房产，即使是一般第三人购买亦 应慎重，更应尽到谨慎注意义务。比如，了解房屋产权是否明晰以及该房屋市场价 格多少，但吴某未尽到合理审查义务。诉争房屋从建筑面积、地段、均价看，吴 某购房款远低于市场价格。最高人民法院《关于适用《合同法〉若干问题的解释 (二)》第19条规定：“对于合同法第七十四条规定的明显不合理低价，人民法院应 当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易地物价部门的指导价格或市场交易价， 结合其他相关因素综合考虑予以确认；转让价格达不到交易时交易地的指导价或者 市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理低价。”吴某出价达不到市场 价格百分之七十.故应认定吴某购买行为不属干善意范畴。判决确认吴某与陈某所 签购房合同无效。案例索引： 福建厦门中院(2012)厦民终字第1530号“林佑龙与吴东晖、陈明雪、林伟文、林伟鸿物权保护纠纷案”,见《不动产善意取得的善意要件认定标准》(董迎雪),载《人民司 法 · 案例》(201416:87)。