——认购协议具备商品房买卖合同基本要素，同时满足法定条件情况下，房屋消费者物权期标签：房屋买卖|预约合同|执行|房屋|消费者优先权|法律适用|认购协议案情简介：2009年，史某与开发公司签订认购协议后支付购房款79万余元。2014年、法院依资产公司申请查封并执行开发公司名下房产，史某提出案外人执行异议。资产公司认为史某异议不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定。法院认为： ①本案属于案外人执行异议 之诉，应适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异 议和复议案件若干问题的规定》。该司法解释第28条与 第29条相同之处为申请执行的债权都是金钱债权，均要求在法院查封前已签订合法有效书面买卖合同。不同之处在于，第28条是买受人对登记在被执行人名下不动产提出的异议，而第29条则针对的是买受人对登记在被执行房地产开发企业名下商品房提出异议。应当说，第29条规定是第28条规定的特殊情形，即专指房地产开发企业商品房出售情形。根据本案查明事实、案涉房屋系开发公司所开发商品房、史某系向开发公司认购商品房，诉争被执行房屋即是登记于房地产开发企业名下商品房，故本案依史某诉讼主张的权利基础，应适用第29条规定。②房产认购协议签订时间在执行裁定之前，亦早于资产公司所称实际查封时间。依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定及《商品房销售管理办法》第16条规定，案涉房产认购协议明确了当事人名称、商品房基本状况，明确了具体位置、房号、价款、交付方式，且史某已按认购协议约定交付全部款项，开发公司亦向史某出具收款发票。该认购协议已具备商品房买卖合同基本要素，应认定双方存在有效的商品房买卖合同关系。所购商品房系用干居住目买受人名下无其他用于居住的房屋。已交付价款超过合同约定总价款百分之五十。史某诉请符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定、依法应予支持。资产公司所提案涉房屋未办理登记过户手续、未实际交付等诉讼主张均不影响对史某物权期待权的保护。判决确认史某享有案涉房屋物权期待权，资产公司申请执行开发公司一案中，不得执行案涉房屋。案例索引：最高院(2017)最高法民终278号“史某与某资产公司等案外人执行异议纠纷案”,见《史雪莹诉中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司、昆明明丰房地产开发有限公司案外人执行异议纠纷案——房屋消费者物权期待权在执行异议之诉中的保护》(汤莉婷，云南高院；审判长刘竹梅，审判员张纯、李玉林),载《人民法院案例选》(201710/116:97)。