银行南京江宁支行诉马某等金融借款合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省南京市江宁区人民法院(2021)苏0115民初8782号民事判决书
2. 案由：金融借款合同纠纷
3. 当事人
原告：银行南京江宁支行 被告：马某、伍某
被告：南京置业发展公司
【基本案情】
原告银行南京江宁支行(抵押权人、贷款方、乙方)与被告马某(抵押 人、借款方、甲方)、南京置业发展公司(担保人、开发商、丙方)签订公积 金借款合同及按揭贷款合同。公积金借款合同约定：借款用于甲方购买1107室 房屋(以下简称案涉房屋),借款金额为人民币150000元，期限为30年，即自 2007年2月26日起至2037年2月25日止；甲方选择等额本息偿还法；丙方为
三、抵押 137
甲方所欠乙方的全部债务提供连带责任保证；发生违约情况时，乙方有权按中 国人民银行的相关规定对其逾期本息计收罚息，宣布本合同项下贷款提前全部 到期，并有权处分抵押物，要求丙方承担连带担保责任。按揭贷款合同约定： 甲方购买案涉房屋向乙方申请楼宇按揭(抵押)贷款，借款金额为人民币 63000元，期限为30年，即自2007年2月26日起至2037年2月25日止；丙 方自愿为甲方所欠乙方的全部债务提供连带责任保证担保。在合同有效期内 发生甲方未按时、足额偿还任何一期乙方贷款本金或任何应付费用和由于甲、 丙任何一方的原因，致使抵押房地产未能在乙方确认的合理期限内办妥正式抵 押登记手续等情况，乙方有权宣布本合同项下贷款全部提前到期，并自乙方宣 布债务提前到期之日起，甲、丙方自愿按照本合同的强制执行条款的约定执行。
2007年3月7日，银行南京江宁支行出具《南京市住房公积金贷款(中国 银行)借款借据》,载明：借款人马某借款150000元，从2007年3月开始按月 采用等额本息还款法，借款期限为360个月，借款月利率为3.825%。同日 原告出具《零售贷款借款借据》,载明：借款人马某借款63000元，从2007年 4月开始按月采用等额本息还款法，借款期限为360个月，借款月利率 为4.845%。
原告银行南京江宁支行与被告马某、伍某、南京筑诚公司签订抵押合同， 约定：合同所对应担保的主债权合同为公积金借款合同和按揭贷款合同，借款 金额合计213000元；甲方将案涉房屋抵押给乙方，抵押担保范围为借款本金及 利息、借款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；丙方为甲方以 上借款承担连带保证责任，保证范围是借款本金及其利息、借款合同中约定的 违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；担保期间自本合同生效之日起至乙方领 取上述甲方所购商品房他项权利(抵押权)证书之日。
另查明，案涉房屋登记权利人为马某、伍某；银行南京江宁支行于2007年 3月5日就案涉房屋办理了抵押权预告登记，但未办理他项权利(抵押权)证 书。截至2021年12月2日，马某尚欠公积金贷款本金103623.08元、罚息 163.38元；尚欠商业贷款本金45417.38元、利息1958.81元、罚息66.47元、
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中国法院2024年度案例 ·借款担保纠纷
复利62.3元；银行南京江宁支行因本案支付律师代理费12000元。
【案件焦点】
债务人怠于办理不动产所有权首次登记致使案涉房屋未能在可以进行抵押 权设立登记后的三个月内完成预告登记向本登记的转变，预告登记权人是否能 够依据预告登记主张对案涉房屋的优先受偿权。
【法院裁判要旨】
被告马某、伍某自房地产开发企业处取得建筑物之后，本已能够办理不动 产所有权首次登记，但由于其两人怠于办理首次登记，导致案涉房屋未能在可 以进行抵押权设立登记后的三个月内完成预告登记向本登记的转变，鉴于抵押 权预告登记权利人银行南京江宁支行积极要求将没有物权效力的预告登记转化 为具有物权效力的设立登记，其已然尽到了作为抵押权预告登记权利人的义务 且不存在疏于管理的情况，不应由抵押权预告登记权利人承担不利后果；故法 院认为原告银行南京江宁支行对案涉房屋办理抵押权预告登记，且抵押登记的 条件已经具备，原告银行南京江宁支行主张对案涉房屋享有优先受偿权，符合 法律规定。
本院认为，合法的借款合同应受法律保护。本案中，原告银行南京江宁支 行与被告马某、南京置业发展公司签订的金融借款合同及原告银行南京江宁支 行与被告马某、伍某、南京置业发展公司签订的抵押合同均系当事人真实意思 表示，合法有效；各方当事人应按合同全面正确地履行各自义务。现马某未按 合同约定履行还本付息义务，属违约，依法应承担违约责任。银行南京江宁支 行根据马某的违约事实及双方的约定要求马某所有借款本金、利息、罚息、律 师费等应收费用之主张，符合法律规定，本院予以支持。银行南京江宁支行就 案涉房屋办理了抵押登记，故银行南京江宁支行就案涉房屋享有优先受偿权。 因银行南京江宁支行未办理他项权利(抵押权)证书，南京置业发展公司依照 合同约定应当继续承当保证责任，对马某欠付的上述款项承当连带清偿责任。 被告马某、伍某、南京置业发展公司经本院合法传唤均未到庭参加诉讼，依法
三、抵押 139
可缺席判决。据此，依照《最高人民法院关于适〈中华人民共和国民法典》时 间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第四百一十条、 第五百零九条、第五百七十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百 七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一 、被告马某于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告银行南京江宁 支行公积金借款本金103623.08元、罚息163.38 元并按照《南京市个人住房公 积金购房借款合同》约定的利率标准自2021年12月3日起支付罚息至实际清 偿之日止；偿还商业借款本金45417.38元、利息1958.81元、罚息66.47元、 复利62.30元并按照《中国银行楼宇按揭(抵押)贷款合同(二)》约定的利 率标准自2021年12月3日起支付罚息、复利至实际清偿之日止；支行律师代 理费12000元；
二 、原告银行南京江宁支行有权就前述判决第一项确定的债权对被告马某、 伍某名下1107室房屋折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；
三 、被告南京置业发展公司对被告马某前述判决第一项确定的应付款项承 担连带清偿责任。
判决后，双方当事人均未上诉，本判决现已生效。
【法官后语】
抵押权作为不动产担保物权的一种，其法律效力之一为优先效力，即 (1)抵押权优先于债权受偿；(2)设立时间在先的抵押权优先于其他担保物权 受偿。设立不动产抵押权应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。不动产登 记又分为本登记和预告登记。当抵押权进行本登记后，抵押权设立，在法律上 当然享有(1)优先于债权受偿的法律后果；(2)优先于其他设立在后的担保 物权受偿的法律后果
而在商品房预售的时代条件下，当事人签订抵押权合同后如不具备进行抵押 权本登记的条件，就会选择进行抵押权预告登记。《中华人民共和国民法典》第 二百二十一条规定了预告登记制度，根据该条文可知，所谓预告登记，是在不动 产物权本登记暂时无法办理时，当事人为确保将来能够取得物权、实现物权而办
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理的一种特殊登记。第二百二十一条第一款规定“……预告登记后，未经预告登 记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”,对于此部分，笔者认为， 预告登记制度的法律目的，主要是赋予预告登记权利人基于预告登记的请求权的 保护限度，预告登记义务人在预告登记有效期间内对物上权利的处分会妨害预告 登记权利人实现其请求权，故有必要对预告登记义务人的处分行为进行一定限制， 处分行为包括物权的设定、变更、转移等。对于抵押权预告登记，其法律目的在 于当能够办理抵押权本登记时，抵押权预告登记权利人能获得较之其他担保物权 人更加优先的顺位，而不在于防止抵押人再次处分标的物。即使抵押人在办理抵 押预告登记之后对标的物进行了处分，只要具备办理抵押登记的条件，预告登记 权利人即可申请办理抵押登记，并主张其抵押权自预告登记之日设立。
抵押权预告登记权利人直接依据预告登记主张享有优先受偿权，法院对该 主张是否应支持的这一问题是司法实践中存在争议较大的问题。《最高人民法 院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条对此 问题进行了回复：法院要依职权去主动审查案件是否具备办理抵押登记条件， 如果具备，则法院对该主张应当予以支持，反之则不予支持。而审查的要素有 三个：(1)是否已经办理建筑物所有权首次登记；(2)预告登记的财产与办理 建筑物所有权首次登记时的财产是否一致；(3)抵押预告登记是否已经失效。
这一解释给基层法院在处理类似案件时提供了有效指导，但实践中又出现 了更为细致的问题，即在审查要素一 “是否已经办理建筑物所有权首次登记” 过程中，出现了建筑物已经具备办理建筑物所有权首次登记条件，而所有权人 (抵押人)却怠于办理不动产所有权属登记，导致抵押权登记条件不具备的情 况。对于这种情况，笔者认为如果机械地判定条件不满足，驳回抵押权预告登 记权利人的主张，既违背了预告登记制度设立的目的，使权利义务失衡，又会 导致诉累，破坏司法效率。
因此，在抵押权预告登记因抵押人拒不配合而客观上无法向抵押权设立登 记转变的情况下，应赋予抵押权预告登记权利人对抵押物的优先受偿权。当具 备办理抵押权设立登记条件时，抵押人怠于办理登记，本质上属于抵押人为自
三、抵 押
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己的利益不正当地阻止条件成就。抵押权预告登记权利人享有优先受偿权的条 件因抵押人恶意阻却，应视为已成就。
编写人：江苏省南京市江宁区人民法院 朱 斌 闫 锐 锐
