——黄某甲诉黄某乙、黄某丙房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
福建省泉州市中级人民法院(2021)闽05民终7780号民事判决书
2. 案由：房屋买卖合同纠纷 3.当事人
原告(被上诉人):黄某甲 被告(上诉人):黄某乙
被告：黄某丙
第三人：房产中介所
第三人(上诉人):吴某乙
【基本案情】
2020年8月8日，黄某乙(卖方)、黄某丙(卖方代表人)与黄某甲(买 方)及房产中介所(居间方)签订《房屋买卖合同》 一份，约定卖方将204号 房屋(建筑面积108.1平方米，并取得房屋所有权证)出售给买方，总价款为 235万元；买方于2020年8月8日向卖方支付定金10万元，买方将定金在合同 约定期限内存入卖方户名黄某丙的银行账户，即视为卖方收讫，卖方收到定金 之日起本合同生效。在合同履行过程中，定金自动转为购房款；合同签订后， 双方同意于2020年10月15日前至行政服务中心办理不动产权属过户手续或者
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三、商品房销售合同纠纷 177
办理全权委托公证，买方于办理不动产权属过户手续当日将剩余房款220万元 (不含尾款5万元)支付给卖方；买卖过户所涉及税、费由买方承担；居间方 提供居间服务以及促成买卖双方签订合同，居间方有权向买方收取佣金23500 元，该笔佣金于买卖双方至行政服务中心办理不动产过户完毕时付清；卖方于 2020年10月15日前将上述房产正式交付给买方，届时买方将尾款5万元支付给 卖方；签订合同后，一方未按合同约定擅自变更或解除合同的，或未按合同及合 同相关附件的约定履行义务的，视为违约；自违约行为发生之日起，违约方按成 交价款每日万分之五向守约方支付违约金；守约方有权要求违约方支付产生的佣 金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的律师代 理费等费用等内容。合同签订当日，黄某甲向黄某乙支付购房定金10万元，黄某 乙、黄某丙共同作为收款人向黄某甲出具一份《定金收条》。之后，黄某乙因未 能及时办妥将案涉房屋不动产权变更登记至其名下的手续，遂与黄某甲协商延 期办理过户时间。
2020年10月13日，黄某乙、黄某丙与黄某甲及房产中介所签订《房产买 卖补充协议》 一份，约定过户时间改为2020年12月30日。2021年1月26日， 黄某乙办妥将案涉房屋登记至其名下的不动产权登记手续。
2020年11月间，黄某乙(通过其子)经与案外人王某某商谈后，确定将 案涉房屋以250万元的价格出售给王某某，双方签订了一份书面买卖合同。 2021年2月3日，黄某乙与王某某又签订一份《房产买卖合同》,约定黄某乙 将案涉房屋出售给王某某，成交价250万元，协议签订之日，王某某应支付购 房定金50万元，案涉房屋从黄某乙名下过户到王某某名下过程中产生的所有交 易税费由王某某承担；王某某应于不动产过户当日向黄某乙支付250万元(含 定金);双方约定于2021年2月26日之前办理交易过户手续；黄某乙应于收到 购房定金当日将房产交付给王某某使用；黄某乙需办理该房屋的继承换证手续， 于签订合同之日起3个工作日内配合将案涉房屋过户给王某某指定的人名下等 内容。合同签订当日，王某某向黄某乙支付50万元。黄某乙与王某某签订了一 份《房屋交接确认书》,确认黄某乙将案涉房屋交付王某某。嗣后，王某某随
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中国法院2024年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
即就案涉房屋联系房产中介从业者李某某寻找买家，并于2021年3月6日寻得 买家吴某甲、吴某乙(父子),双方约定房屋成交价335万元。同日，吴某甲、 吴某乙作为购买人与高某某作为“出售人代理人”、某中介服务公司作为中介 方、李某某作为中介方经办人签订一份《房产买卖合同》,合同约定出售人同 意将案涉房屋出售给购买人，成交价款335万元，购买人于2021年3月6日向 出售人支付20万元，于2021年3月15日前向出售人支付315万元等。该合同 上无黄某己的签名，高某某亦未持有黄某己的书面委托书或授权书。2021年3 月6日，吴某乙支付20万元至李某某银行账户，2021年3月12日，吴某乙汇 款315万元至某建材商行(经营者王某某)银行账户。2021年3月12日，吴 某乙、黄某乙持一份《泉州市存量房买卖合同》向泉州市不动产登记中心申请 办理不动产转移登记。该《泉州市存量房买卖合同》记载黄某乙将案涉房屋以 44万元的价格出售给吴某乙，吴某乙于2021年3月19日前支付现金44万元等 内容。2021年3月15日，吴某乙就案涉房屋以与黄某乙买卖成交价44万元的 金额向税务部门缴纳了相关的契税、个人所得税等，并持税收完税证明向不动 产登记部门申请办理不动产转移登记。
黄某甲为购买案涉房屋，其某银行账户中截至2021年4月30日存款余额
225万元。
另查，鲤城法院曾于2019年1月4日受理了黄某丙诉黄某乙等人继承纠纷 一案，该案当事人诉请就案涉房屋(登记在郑某名下)的继承问题进行处理。 法院经审理后于2019年6月14日作出民事判决，判决案涉房屋归黄某乙所有， 由黄某乙向其他继承人支付相应房屋补偿款。该民事判决已生效。
【案件焦点】
1.黄某乙就其所有的房屋先后分别与多人签订房屋买卖合同，且合同均 已部分履行，各买受人均要求履行合同，应优先保护哪方当事人的合同利益；
2.后签订合同的买受人吴某乙是否构成善意取得。
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三、商品房销售合同纠纷 179
【法院裁判要旨】
福建省泉州市鲤城区人民法院经审理认为：黄某甲与黄某乙签订的《房屋 买卖合同》《房产买卖补充协议》,系当事人的真实意思表示，其内容没有违反 国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，具有法律约束力，各方均 应依约履行各自义务，不得擅自变更或者解除合同。黄某甲已依约履行支付定 金以及备齐购房款的义务，但黄某乙作为讼争房产的出让方，在2021年1月26 日办理完将案涉房屋登记至其名下后，并经黄某甲多次催告的情况下，仍不积 极履行合同义务，已构成违约。同时，黄某乙在尚未与黄某甲解除案涉房屋买 卖合同的情况下，又与案外人王某某就案涉房屋另行签订了《房产买卖合同》, 违背了诚实信用原则，显属严重违约，应承担相应的违约责任。黄某乙主张已 于2020年12月7日与黄某甲口头解除涉案合同，但黄某甲对此予以否认，且 其提供的银行交易明细及微信聊天记录等均足以证明其在2021年4月30日之 前已经备齐225万元的购房款且一直要求黄某乙履行合同，而黄某乙并未提供 相关证据证明双方已达成口头解除合同的意思表示，其抗辩理由不能成立。由 于案涉房屋至今仍登记在黄某乙名下且空置，而黄某甲购买案涉房屋系自用且 具有方便子女就学的目的，黄某甲要求黄某乙继续履行双方签订的《房屋买卖 合同》《房产买卖补充协议》并不存在履行障碍，其该项请求符合双方合同约 定和法律规定，应予支持。黄某甲要求黄某乙支付以235万元为基数自2020年 12月31日起至其起诉之日2021年3月8日止按日万分之五计算的违约金 72850元，符合双方合同约定和法律规定，予以支持。因黄某乙的违约，黄某 甲为维护自己的合法权益而支出律师费3万元、保全申请费5000元，其要求黄 某乙承担该两项费用，符合合同约定及法律规定，予以支持。由于黄某甲为申 请财产保全提供相应担保支付的保险费，不属于法定的诉讼费用，其为自身举 证需要支付公证费1000元，其尚未支付中介服务费23500元，故其要求黄某乙 向其支付前述三项费用缺乏依据，不予支持。由于前述《房屋买卖合同》《房 产买卖补充协议》上均明确记载黄某丙系卖方代表人，其在案涉的合同行为仅 为代理行为，其代理行为对被代理人黄某乙发生效力，产生的法律后果亦应由
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中国法院2024年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
黄某乙承担，黄某甲要求其与黄某乙共同承担应由黄某乙承担的案涉责任的请 求，缺乏事实和法律依据，不予支持。由于吴某乙在审理中陈述其仅与房产中 介从业者李某某洽谈购买案涉房屋事宜，但其未提供李某某持有出售案涉房屋 的相关凭证，其提供的2021年3月6日签订的《房产买卖合同》记载的购房款 335万元，签约的出售方系未持有黄某乙授权的高某某，中介方为某中介服务 公司及经办人李某某，而其提供的付款凭证显示购房款分别支付给李某某、某 建材商行(经营者王某某),但其在向不动产登记部门申请办埋转移登记时， 又提供了其与黄某乙签订的成交价为44万元的《泉州市存量房买卖合同》,因 此，对吴某乙系与谁成立案涉房屋买卖关系问题，不作认定。吴某乙如认为有 需要可自行主张权利。
福建省泉州市鲤城区人民法院依照《中华人民共和国民法典》第七条、第 一百六十二条、第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十 七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、 第六十四条第一款之规定，判决如下：
一 、黄某乙应于判决生效之日起10日内依照其与黄某甲、房产中介所于 2020年8月8日签订的《房屋买卖合同》及2020年10月13日签订的《房产 买卖补充协议》相关条款规定继续履行，并协助黄某甲将案涉房产的不动产权 转移登记到黄某甲名下，将房产交付给黄某甲；
二 、黄某乙应于判决生效之日起10日内向黄某甲支付违约金72850元；
三 、黄某乙应于判决生效之日起10日内向黄某甲支付律师代理费30000元； 四 、黄某乙应于判决生效之日起10日内向黄某甲支付保全申请费5000元； 五 、驳回黄某甲的其他诉讼请求。
一审宣判后，黄某乙、吴某乙不服原审判决，提起上诉。
福建省泉州市中级人民法院经审理认为：同意一审法院裁判意见，并认为 不动产的善意取得应当符合受让人受让该财产时是善意的、以合理的价格受让、 受让的不动产依照法律规定已经办理权属变更登记手续等条件。黄某乙、吴某 乙虽认为吴某乙签订合同后支付了相应价款并实际占有、使用该房屋，但至本
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三、商品房销售合同纠纷 181
次诉讼时止，案涉房屋尚未依法办理权属变更登记，吴某乙并不符合不动产善 意取得的条件。黄某乙、吴某乙亦未举证案涉房屋已实际交付吴某乙，案涉房 屋不存在履行不能的问题，且黄某甲愿意全款履行，黄某乙认为案涉合同已构 成事实上的不能履行依据不足，不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。
福建省泉州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七 十七条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
该案体现的“一房多卖”产生的纠纷，在社会经济生活中频发易见。根据 《中华人民共和国民法典》第七条的规定，民事主体从事民事活动，应当遵循 诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。诚实信用原则要求合同当事人要讲诚实，守 信用，不欺诈，不任意毁约，法律赋予合同当事人的一个最重要的义务就是信 守合同义务，当事人必须及时履行合同约定的义务，非经当事人的同意或法律 的规定，不能任意变更、解除合同和违反合同。如果允许合同一方当事人为追 求最大利润而随意违约，这将严重损害无过错的合同一方当事人的合法利益， 这对信守合同的一方当事人是极不公平的。本案中，黄某乙在已经与黄某甲签 订房屋买卖合同并实际履行的情况下，且黄某甲已备齐购房款等待交易，违反 合同约定的办理产权过户手续的义务，将该房屋又出卖给王某某，不管其是否 具有牟取更高价的意思，但其主观上不信守第一个合同的故意非常明显。如果 黄某乙的违约行为被允许，将容易助长人们的功利主义倾向，淡化合同责任意 识，长此以往，不利于维护交易安全，保障交易秩序。如果任这种违约行为发 展下去，将会破坏整个社会的正常秩序，签订的合同只不过是一纸空文，并导 致合同无人信守的局面，这将从根本上危害交易安全。民法典合同编的目标是 鼓励交易，促成交易，但维护交易安全也是《中华人民共和国民法典》的目 标，不仅要追求效益最大化，同时更要兼顾公平、正义。
社会主义核心价值观是社会主义价值体系的内核，是社会主义核心价值体 系的高度凝练和集中表达。“诚信”是社会主义核心价值观的重要内容，是社
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中国法院2024年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
会主义市场经济的基础规则，在民事活动中也应当遵循诚实信用原则。该案裁 判文书在裁判依据和裁判理由部分，法官将“诚信”这一社会主义核心价值观 融入案件裁判文书说理，通过准确引用《中华人民共和国民法典》诚信原则条 款，结合案件具体情况，指出法律赋予合同当事人的一个最重要的义务就是信 守合同义务，当事人必须及时履行合同约定的义务，并进一步引申到应强化合 同当事人的诚信意识，不能纵容人们的功利主义倾向，以利于维护交易安全， 保障交易秩序。该裁判强调了诚实信用原则是一切市场活动参与者所应遵循的 基本准则，市场主体不论是在民事活动还是民事诉讼活动中，都应当遵循诚信 原则。该裁判文书较好地通过释法说理，根据庭审查明的案件事实，结合社会 主义核心价值观，重点说明裁判事实认定和法律适用的过程和理由，并作出最 后的裁判。该案的成功审理，对类似案件的裁判提供了良好的借鉴。
编写人：福建省泉州市鲤城区人民法院张文俊
