——唐某某、刘某某诉房地产开发公司商品房买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省无锡市中级人民法院(2022)苏02民终3932号民事判决书 2.案由：商品房买卖合同纠纷
3.当事人
原告(上诉人):唐某某、刘某某
被告(被上诉人):房地产开发公司
【基本案情】
2021年8月8日，唐某某、刘某某至房地产开发公司开发小区售楼处现场 看房并协商商品房购买事宜。在协商过程中，唐某某、刘某某将102、101、 501、301等房屋列入选房范围之内，现场价格核算单上“102”被划掉，房地 产开发公司销售人员现场核算了101、501、301等房屋的面积、总价、底价、 优惠方式、首付款、贷款等信息。唐某某、刘某某称26栋的房屋朝向好，与 101同样户型的102 价格相对面积更大，都是其优先考虑的房屋，但因销售人 员陈述102以及26栋全部房屋均已出售，所以销售人员在核算单上将“102” 划掉，销售人员还称目前仅余101一套叠墅在售，在此情况下其认购了101房 屋。2021年11月16日，唐某某、刘某某了解到26栋部分房屋实际于10月出
三、商品房销售合同纠纷 141
售。房地产开发公司工作人员对于唐某某、刘某某表示其认购房屋时相邻的102 尚未出售的事实并未否认，因为101性价比高，所以并没有带唐某某、刘某某现 场看房。唐某某、刘某某认为房地产开发公司隐瞒其他在售房源构成欺诈，故诉 请撤销101房屋的认购协议，由房地产开发公司返还首付款及双倍定金。
【案件焦点】
隐瞒其他房源信息行为的法律性质如何确定。
【法院裁判要旨】
江苏省无锡市锡山区人民法院经审理认为：房地产开发公司对案涉房屋这 一合同标的本身并未虚构或者隐瞒相关事实，不构成欺诈。
江苏省无锡市锡山区人民法院依照《中华人民共和国民法典》第四百六十 五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第六十八条、第一百四十 五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九 十条之规定，判决如下：
驳回唐某某、刘某某的诉讼请求。
唐某某、刘某某不服一审判决，提起上诉。
江苏省无锡市中级人民法院经审理认为：首先，在双方的通话录音中，唐 某某问：“东边那一家为什么不和我们说呢?东边面积比我们大啊。”柏某某 答：“告诉你东边的，你就选东边的了?你确定?”分析可知，如果柏某某确实 告知过可以选择东边的102室房屋，其在面对唐某某的质问时，完全可以复述 当时的过程澄清事实。但柏某某并未否认而是进行了反问。该反问句式隐含的 事实非常有可能是没有告知。因此结合现场价格核算单102被划掉的事实，房 地产开发公司未告知的可能性更大，存在隐瞒房源信息的行为。其次，本案并 无证据证明房地产开发公司存在故意告知虚假情况或隐瞒真实情况，欺诈主张 不成立。房屋系不动产，坐落、朝向、户型、楼层均是唯一的，通常不具有可 替代性。房地产开发公司告知102室房屋已出售但实际尚未出售，导致唐某某、 刘某某在不能选择102室房屋的情况下，退而选择购买案涉房屋，确实误导了
142 中国法院2024年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
唐某某、刘某某，唐某某、刘某某确系基于错误认识作出购买案涉房屋的意思 表示，本案更符合重大误解。
江苏省无锡市中级人民法院依照《中华人民共和国民法典》第一百四十七 条、第一百五十二条第一款第一项、第一百五十五条、第一百五十七条，《最 高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉总则编若干问题的解释》第十 九条之规定，判决如下：
一 、撤销无锡市锡山区人民法院(2022)苏0205民初829号民事判决；
二 、撤销房地产开发公司与唐某某、刘某某于2021年8月8日签订的《商 品房认购协议(住宅)》;
三、房地产开发公司于判决发生法律效力之日起10日内返还唐某某、刘某 某50万元及按中国人民银行同期同类存款利率计算的利息(10万元、40万元 分别自2021年8月8日、2021年8月16日起算);
四 、驳回唐某某、刘某某的其他诉讼请求。
【法官后语】
为了保障交易安全与稳定，开发商对商品房交易行为负有信息披露义务， 为此住房城乡建设部《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市 场秩序的通知》规定开发商“要发布真实房源信息和广告”。当事人将开发商 隐瞒房源信息等不正当经营行为均视为构成欺诈要求撤销购房合同，但该主张 未获一审法院的支持，二审法院却根据相同事实作出完全不同的判决结果，表 明两级法院对于开发商隐瞒事项符合何种撤销情形，形成了不同的认定路径。 这涉及对欺诈构成要件的认定以及重大误解中动机错误定义的把握，需要进一 步厘清两种路径之间的区别。
1. 欺诈应以违反告知义务的程度予以认定
有法律规定、契约约定、交易习惯上或依诚实信用原则有告知义务时之沉 默，为事实之隐蔽，方构成沉默欺诈。①在商品房买卖领域，开发商负有发布
① 史尚宽：《民法总论》,中国政法大学出版社2000年版，第424页。
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三、商品房销售合同纠纷 143
真实房源信息和广告的义务。购房是满足居住等需要，但购房作为重大支出， 不同的要素决定房屋价格高低，对于购房者是否缔约产生重大影响。因此，判 断开发商隐瞒信息构成欺诈与否的关键在于：告知义务的范围应当与购买目的 及房屋价格有直接关系。由于交易房屋的坐落、朝向、户型、楼层、学区均是 确定唯一的，不具有可替代性，且与房屋价格有直接关系，对于购房人交易安 排具有重要意义，属于核心范围的信息，开发商对此负有主动告知的义务。而 且核心房源信息当属于此标的物之实质信息，非其他标的物的信息。而在核心 范围之外的信息，则属于次要信息，开发商未主动告知，并不存在过错，购房 者可通过瑕疵责任、缔约过失责任或重大误解等规则进行救济。就本案而言， 相邻房源是否出售并不影响案涉房屋的价格及购房者购买房屋的目的，仅影响 当事人是否选择认购案涉房屋，开发商未能告知相关情况不属于故意，不满足 欺诈的构成要件。一审法院对于购房人的主张不予支持，具有法律依据。
2.购房者基于开发商隐瞒行为陷入错误认识属于重大误解
商品房买卖过程中影响购房人选定房屋的因素很多，其中不乏一些主观、 个人化、与购房目的及价格无关的因素。本案中，购房人认为相邻房屋的朝向 更好，将相邻房源纳入购房意向范围，在陷入案涉房屋系唯一在售的叠墅的错 误认识后选择认购了案涉房屋，因此，购房者误认为标的物是最优选择而认购， 属于意思表示内容以外事项的错误，表意人对此类事项认识错误而作出意思表 示，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典》总则编若干问题 的解释》第十九条规定的“按照通常理解如果不发生该错误认识行为人就不会 作出相应意思表示的”情形，应认定为重大误解。由于人民法院的审理范围被 当事人提出的主张所限制，判决不能超出当事人主张的范围，如机械地认定理 由不成立并驳回当事人主张，无益于纠纷的化解。《全国法院民商事审判工作 会议纪要》明确了穿透式审判思维，二审法院认为本案购房人关于欺诈的主张 虽不能成立，但其提出诉讼的目的在于撤销认购协议，按照重大误解的相关规 定，支持关于认购协议撤销的诉讼请求，本质上并未背离原告诉讼请求所反映 的利益范畴。
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中国法院2024年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
需要注意的是，隐瞒次要房源信息构成重大误解规则应当谨慎适用，避免 将表意人的动机错误与意思表示错误混为一谈，对房地产交易安全及稳定产生 冲击。
编写人：江苏省无锡市中级人民法院林中辉周喆菁
