——北京坤展利都投资顾问有限公司诉江苏南通六建 建设集团有限公司案外人执行异议案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市高级人民法院(2013)高民终字第541号民事判决书 2.案由：案外人执行异议纠纷
3.当事人
原告(上诉人):北京坤展利都投资顾问有限公司(以下简称坤展利都公司) 被告(被上诉人):江苏南通六建建设集团有限公司(以下简称南通六建公司)



一、借款合同 T7

【基本案情】
华佳公司是诉争房产的开发商。天桥建设公司、国泰恒生公司、华佳公司为关 联公司。李伟是坤展利都公司、北京锐银伟业投资管理有限公司(以下简称锐银伟 业公司)、明扬伟业公司、绥芬河市亚欧体育用品商店的法定代表人。
2008年1月28日，锐银伟业公司(甲方、委托人)、华夏银行股份有限公 司北京中轴路支行(乙方、贷款人、受托人)、北京天桥建设集团有限公司(丙 方、借款人)签订委托贷款借款合同，约定由甲方委托乙方向丙方贷款6000万 元，委托贷款期限3个月。甲方先将足额资金存入在乙方开立的存款账户后，乙 方向丙方发出贷款。2008年1月28日，甲方通过乙方向丙方支付6000万元。 2008年4月29日，锐银伟业公司(甲方、委托人)、北京天桥建设集团有限公 司(乙方、借款人)、北京国泰恒生投资(集团)有限公司及赤峰鑫业投资有限 公司(丙方、担保人)分别签订两份委托贷款借款展期担保协议书，分别约定延 长贷款期限并由丙方提供担保。此后，北京天桥建设集团有限公司又多次要求 展期。
2008年9月26日，华佳公司(出卖人)与李伟(买受人)签订北京市商品房 现房买卖合同，由李伟购买位于朝阳区慧忠里103楼D 座61套商业用房，总房价 为3481.91万元。同日，华佳公司(出卖人)与李伟(买受人)签订另一份北京市 商品房现房买卖合同，由李伟购买位于朝阳区慧忠里103楼C 座5套诉争房屋，总 房价为1063.6521万元。就66套房屋涉及的4545.5621万元购房款的支付，华佳公 司向李伟发出两份付款指令：其一要求李伟将购房款2000万元付至锐银伟业公司， 代北京天桥建设集团有限公司偿付所欠该公司委托贷款本金。其二要求李伟将购房 款2000万元付至北京国泰世嘉商贸有限公司。李伟通过银行转账方式依指令分多 笔支付了上述4000万元。诉讼中，坤展利都公司称另有5455621元购房款，李伟 以现金方式支付给华佳公司，并提供了华佳公司向李伟出具的66份已全额支付 4545.5621万元购房款的收据。华佳公司与李伟就上述66套房屋分别签订了两份购 房交接单。
2009年9月23日，华佳公司与李伟就上述66套房屋签订两份退房协议。同 日，双方又签订两份补充协议，约定华佳公司共向李伟支付退房违约金、补偿款、 购房款共计6805.445万元，华佳公司将上述66套房屋在解除网签合同当日另行出




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卖给坤展利都公司，并由坤展利都公司代华佳公司向李伟支付全部退款。
2009年9月24日，华佳公司与坤展利都公司就上述66套房屋分别签订了66 份商品房现房买卖合同，约定购房款共计6805.445万元。华佳公司向坤展利都公 司发出委托付款指令，令其将购房款支付给李伟(未载明日期)。坤展利都公司于 2009年9月28日通过交通银行以转账方式分3笔共向李伟支付1520万元。
2009年9月27日，李伟向坤展利都公司发出付款指令，令其将3026万元、 2259.4450万元分别支付给明扬伟业有限公司、绥芬河市欧亚体育用品商店。坤展 利都公司分别以转账方式按李伟要求支付。
2009年9月28日，华佳公司向坤展利都公司出具了对66套房屋已全额付款的 66份收据。同日，华佳公司与坤展利都公司就诉争房屋签订购房交接单。2011年 10月11日，北京市西城区地方税务局天桥税务所代华佳公司向坤展利都公司出具 前述5套诉争房屋的购房发票。2012年6月15日，北京市西城区地方税务局天桥 税务所出具说明，证明华佳公司因拖欠税款，税务部门限制华佳公司对外开具发 票，若需开具发票，只能通过税务部门审核后由该所代开。
诉讼中，坤展利都公司提供其与国泰恒生公司签订的写字间租赁合同。
另查，南通六建公司因建设工程施工合同纠纷案，曾于2010年向一审法院起 诉天桥建设公司、国泰恒生公司、华佳公司，判决生效后，三公司未履行付款义 务，经南通六建公司申请强制执行，一审法院依法查封了诉争房产。坤展利都公司 对此提出执行异议，经审查，北京市第二中级人民法院就诉争房产作出(2012)二 中执异字第00780号执行裁定书，驳回了坤展利都公司的异议请求。
再查，坤展利都公司向原审法院起诉时未将天桥建设公司、国泰恒生公司、华 佳公司列为当事人，原审法院在审理中未询问上述三公司意见，亦未将上述三公司 追加为诉讼当事人。二审审理期间，上述三公司出具书面说明，表示同意坤展利都 公司的诉讼请求。坤展利都公司与南通六建公司均同意本案进行实质审理。
上述事实，有(2010)二中民初字第939号民事判决书、(2011)高民终字第 228号民事判决书、(2012)二中执异字第00780号执行裁定书、《商品房现房买卖 合同》、有关票据及当事人陈述等相关证据在案为证。



一、借款合同 79

【案件焦点】
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十 七条规定在执行异议之诉案件中应当如何适用的问题。
【法院裁判要旨】
北京市第二中级人民法院经审理认为：坤展利都公司与华佳公司就本案诉争房 屋签订了《商品房现房买卖合同》,合同签订后，坤展利都公司称其总计欠付华佳 公司66套房屋的房款6805.445万元，坤展利都公司向法院出示了付款证据，该付 款凭证所载明的付款记录不能证明坤展利都公司就本案诉争房屋向华佳公司真实支 付了房款。关于实际占有，坤展利都公司称其自购买诉争房屋后一直自用，后出租 给北京国泰恒生投资(集团)有限公司。坤展利都公司同时称因为华佳公司没有为 其办理产权证，故其未交纳物业费、水电费。现坤展利都公司仍未交纳物业、水电 等费用，同时未就此作出合理解释，坤展利都公司称其实际占有使用了诉争房屋， 事实依据不足。关于办理产权过户手续，坤展利都公司称因华佳公司拖欠税款，税 务部门限制其对外开具发票，故未办理产权证。坤展利都公司所述不能证明其对未 办理过户登记手续无过错。综上所述，坤展利都公司要求停止诉争房屋的执行，依 据不足，不予支持。
北京市第二中级人民法院依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、 扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：驳回北京坤展利都投资顾问 有限公司的诉讼请求。
坤展利都公司持原审起诉意见提起上诉。
关于已付购房款和房屋占有的问题，原由坤展利都公司的法定代表人李伟于 2008年9月26日向华佳公司购买前述66套房屋，华佳公司向李伟出具了66份已 全额支付4545.5621万元购房款的收据，双方还签订了购房交接单。尤其是在2009 年9月23日，华佳公司与李伟就上述66套房屋签订两份退房协议，同日，又签订 两份补充协议，这是对李伟购房的一个全面总结。依据上述情况形成的证据链及对 应的付款凭证，结合锐银伟业公司、华夏银行股份有限公司、北京天桥建设集团有 限公司的委托贷款、借款行为，北京市高级人民法院综合认定，在2009年9月23 日前，李伟应当已全额支付了66套房屋购房款并占有66套房屋。李伟退房次日， 坤展利都公司依据退房协议安排，向华佳公司购买66套房屋。因李伟是坤展利都




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公司的法定代表人，坤展利都公司向李伟支付新核定的购房款并从李伟处占有房屋 相对简单易行。坤展利都公司就支付购房款和房屋占有的问题，与华佳公司通过购 房款收据及涉案房屋交接单的形式给予确定。虽然，前述66套房屋的购买过程繁 琐，但从李伟至坤展利都公司，整个购房的事实是清楚的。因涉案的61套商业用 房，坤展利都公司已取得房屋所有权证，故61套商业用房在款项支付上是真实的， 而依前所述，在合同的签订及购房款的支付方面，66套房屋的买卖是一个整体的 行为，故5套诉争房屋在款项支付上也是真实的。因占有房屋不等同于自用房屋， 故5套诉争房屋的实际使用人可以不是坤展利都公司。综合坤展利都公司提交的一 系列证据，可以证明在执行法院采取查封措施前，坤展利都公司确已实际支付了全 部购房款，并已实际占有房屋。关于未能办理产权过户的问题，依据现有证据，可 以证明系因华佳公司拖欠税款等原因未能办理诉争房屋的房屋产权过户登记，这是 坤展利都公司作为买受人所无法控制和克服的，由此造成的不利后果不应由坤展利 都公司承担。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣 押、冻结财产的规定》第十七条规定的应当解除查封的情形，对坤展利都公司的上 诉请求，北京市高级人民法院予以支持。
北京市高级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一 款第(二)项之规定，作出如下判决：
一 、撤销北京市第二中级人民法院(2012)二中民初字第11813号民事判决；
二、停止对北京市朝阳区慧忠里103楼C 座×房屋的执行。

【法官后语】
本案二审中争议焦点在于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣 押、冻结财产的规定》(以下简称最高人民法院《查封、扣押、冻结规定》)第十 七条规定在执行异议之诉案件中应当如何适用的问题。
最高人民法院《查封、扣押、冻结规定》第十七条规定，买受人在符合已经支 付全款、实际占有财产、对未办理财产过户不存在过错三个构成要件的情况下，法 院不得查封，已经查封的，应予解封。关于无过错房屋买受人权利的属性，有观点 认为，符合前述司法解释规定三个要件的买受人对房屋享有的是物权，或者是事实 上的物权。我们不同意这种观点，依据我国《物权法》第九条第一款的规定，不动



一、借款合同 81

产物权变动经登记才发生法律效力，尚未办理房屋登记的，买受人享有的仍是债 权，而不是物权，前述观点显然与《物权法》的规定相冲突，因此无过错的房屋买 受人要求确认房屋归其所有的，不应当得到支持。但是，由于我国房屋登记不完 善、登记时限较长、出卖人不配合等原因，严格依据前述物权变动原则执行确实客 观上会存在对无过错的买受人保护不周的情形，因此，该司法解释规定适当引入了 过错原则，赋予了无过错的房屋买受人一种特殊的债权，该债权可以优先于其他普 通金钱债权获得保护，因此，房屋买受人作为案外人提起执行异议之诉，经审查符 合司法解释规定的三个构成要件的，应当判决停止对房屋的执行。关于该解释规定 的构成要件，实践中以本案涉诉房屋为例，应做如下理解：
1.买受人(案外人)与被执行人之间应当存在真实有效的房屋买卖关系，案 外人在法院针对房屋采取查封等强制执行措施开始前，已经支付全部房屋价款并实 际占有该房屋。如果双方的房屋买卖合同由于存在无权代理、无权处分等违反法律 效力性强制性规定的情形而被认定为无效，当然不符合前述规定的构成要件。并 且，案外人虽然在法院查封之前签订房屋买卖合同，但明知或应当知道法院已经查 封房屋仍然继续支付购房款或占有房屋的，也不符合前述规定。判断“实际占有” 房屋的标准是出卖人已将房屋交付给案外人，案外人既可以直接占有房屋用于自己 居住，也可以间接占有将房屋对外出租，当然案外人占有应当是合法占有，而不是 非法占有。需要注意的是，前述规定中的“已经支付全部价款并实际占有”房屋是 指一种客观的事实状态，与买受人是否存在过错无关。例如，房屋买卖合同约定待 办理房屋过户时买受人再支付剩余10%的购房款，由于房屋至今未办理过户，买受 人对于未支付剩余房款不存在任何过错，但是在执行异议之诉案件审理中，应当认 为买受人并不符合前述规定的“已经支付全部价款”的要件，不能停止对房屋的 执行。
2.前述规定中的“第三人对此没有过错”是指案外人对于房屋没有办理过户 登记不存在过错，具体包括以下情形：(1)因登记机关原因未能办理房屋过户的， 如案外人已向房屋登记机关提出登记申请，但因登记机关原因办理迟延导致未核准 登记等。(2)因被执行人原因未能办理房屋过户的，包括被执行人下落不明、被执 行人开发的房地产项目行政手续不齐全、被执行人以该房屋作为抵押为其债务提供 担保、有证据证明案外人要求办理房屋过户，但被执行人不予协助等。(3)因其他




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案外人不能控制的原因未能办理房屋过户的，如房屋被其他法院等有权部门查 封等。
实践中认定案外人对于房屋没有办理过户登记存在过错的，主要包括以下情 形：(1)被执行人通知案外人房屋具备办理过户的条件，因案外人未依照合同约定 或法律规定提交办理过户所需材料或交纳相关费用等原因导致房屋迟延未能过户。 (2)案外人为规避法律、行政法规及相关政策规定或逃避债务，故意不办理房屋过 户的。(3)在房屋不存在过户障碍的情况下，案外人明显怠于主张权利，在相当长 时间内不要求办理过户的。至于何谓案外人明显怠于主张权利?有观点认为，依据 《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定：“预售商品房的购买人应当 自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续； 现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和 房屋所有权登记手续。”因此商品房的购买人未在前述规定期限内要求办理房屋过 户的，应当认定其有过错。也有观点认为，如果被执行人不履行协助过户义务的， 案外人应当通过诉讼或仲裁的方式积极主张权利强制被执行人履行过户义务，案外 人未积极主张的，视为有过错。我们认为，前述条例规定不属于强制性规定，90日 期限也明显过短，并且，案外人主张权利的方式有多种，不仅限于诉讼或仲裁，案外 人有权进行选择，因此，上述要求对案外人过于严苛，也不符合中国目前房地产市场 不规范及公民法律素养不高的客观现实。例如，《黑龙江省高级人民法院关于审理执 行异议之诉案件若干问题的解答》第九条第(九)项规定：“案外人已依据其与被执 行人的买卖合同支付全部价款并实际占有需要办理权属变更登记的执行标的，虽然未 办理变更登记，但其没有不依据合同约定或者法律规定提供手续、支付费用和其他 拖延办理登记等过错行为的”,可以判决停止强制执行特定执行标的物。
3. 在举证责任分配上，案外人应当就其符合前述规定的构成要件承担举证责 任。为证明双方存在房屋买卖关系，案外人应当提交房屋买卖合同、预售合同备案 登记证明、网签手续等证据。为证明已支付全部房屋价款，案外人应当提交付款发 票、收据、资金银行转账证明、支付凭证等证据。为证明实际占有房屋，案外人应 当提交房屋交接记录、物业服务合同、物业费缴费凭证、水电费缴费凭证、出租合 同等证据，法院也可以采取现场查看的方式。为证明无过错，案外人应当提交向房 屋登记机关提出登记的申请、要求被执行人办理房屋过户通知、房屋存在抵押登



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记、查封、行政手续不全等客观障碍的证据等。另外，被执行人也应当提交相应证 据对上述事实予以证明，如房款入账的财务账簿等。为防止案外人与被执行人恶意 串通对抗申请执行人的情形发生，法院应当严格审查，综合上述证据予以认定。
本案中，坤展利都公司能够证明其已于法院查封涉案房屋前支付了全部购房款 并实际占有涉案房屋，其对涉案房屋未办理房屋产权过户登记没有过错，符合最高 人民法院《查封、扣押、冻结规定》第十七条规定，法院判决正确。
编写人：北京市高级人民法院张稚侠