——正和园小区业主委员会诉首信物业管理有限公司物业服务合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
辽宁省盘锦市中级人民法院(2014)盘中民三终字第38号民事判决书
2. 案由：物业服务合同纠纷 3.当事人
原告(上诉人):正和园小区业主委员会(以下简称业主委员会) 被告(被上诉人):首信物业管理有限公司(以下简称首信物业)
【基本案情】
2012年7月18日，盘锦市双台子区正和园小区业主委员会与盘锦首信物业管 理有限公司签订物业管理合同，首信物业为小区业主提供物业服务。服务期限： 2012年6月1日至2015年5月31日，合同约定首信物业配合盘锦市双台子区环卫 部门对小区业主的生活垃圾进行日产日清。2013年6月间，首信物业与环卫部门因 垃圾桶问题发生纠纷，致使小区垃圾清运发生困难，后首信物业与业主委员会产生 矛盾，首信物业停止了对小区业主的物业服务，现小区物业服务暂由社区代为管 理。原告称2013年7月召开了业主大会，全体业主同意对被告解聘，并称全体业 主本人签字同意，故原告诉至本院，要求与被告解除物业服务合同，由被告承担违 约责任并承担诉讼费用。
另查，被告向盘锦市双台子区环卫部门缴纳的垃圾清运费至2013年6月。
【案件焦点】
物业公司不再提供物业服务是否构成合同解除的条件。
十三、服务合同 239
【法院裁判要旨】
辽宁省盘锦市双台子区人民法院经审理认为：原、被告签订的物业服务合同内 容不违反法律及行政法规的强制性规定，是双方真实意思表示，应为有效。原告称 因被告违约，致使小区生活垃圾堆积，未能对业主进行物业服务，业主委员会召开 业主大会，全体业主本人签字同意解聘被告的服务，被告以其中业主“牛西东”的 签字有两个，还有签名为“牛希东”,且三次签名笔体不一致，不能证明是业主本 人真实意思，同时也不能证明其他人的签名是本人所签进行抗辩，被告的抗辩理由 本院予以采纳。依据《物业管理条例》第十四条“召开业主大会会议，应当于会 议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的 居民委员会。业主委员会应当做好业主大会的会议记录”。原告举证期内未向本院 提供召开解聘被告的法定形式要件的证据，应承担举证不能的法律后果。关于业主 委员会的解除物业合同的通知，不具有解除合同的法律效力，因其不符合解聘物业 服务企业的法律规定，与法相悖。被告在提供物业服务过程中，因未缴纳2013年6 月以后的垃圾清运费，致使小区生活垃圾无人清运，被告未依法解决与他人的纠纷 而停止物业服务，存在违约行为，原告要求被告承担违约责任，但原告未提出具体 数额亦未提供证据，对原告的请求不予支持。
辽宁省盘锦市双台子区人民法院依据《中华人民共和国物权法》第七十六条 第一款第(四)项、第二款，《物业管理条例》第十四条，《最高人民法院关于审 理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款，《最高人民法 院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告双台子区正和园小区业主委员会的诉讼请求。 业主委员会持起诉意见提起上诉。
在二审审理期间，被上诉人虽然不同意解除合同，但仍然没有提供物业服务。
辽宁省盘锦市中级人民法院经审理认为：业主委员会与首信物业签订的物业服 务合同，是双方的真实意思表示，合法有效。双方当事人应严格按合同约定，履行 各自的义务。虽然被上诉人不同意解除合同，并要求继续履行合同，但因被上诉人 没有提供有效证据证明其停止物业服务的原因是上诉人造成，且一审判决驳回上诉 人要求解除物业服务合同诉讼请求至二审开庭时，被上诉人也未恢复对该小区的物 业服务。维护小区的清洁卫生，是被上诉人履行物业服务合同的主要义务，因其停
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中国法院2015年度案例 ·合同纠纷
止物业服务，致使小区内的垃圾成堆，给小区业主生活带来不便，使小区业主与被 上诉人产生了对立情绪。被上诉人虽表示不同意解除物业服务合同，但未采取实际 行为履行物业服务义务。该物业服务合同已经不存在继续履行的条件。综上，上诉 人要求与被上诉人解除物业服务合同的主张，理由成立，予以支持。一审法院认定 事实不清，适用法律错误，应改判。
辽宁省盘锦市中级人民法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第 (二)项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判 决如下：
一 、撤销盘锦市双台子区人民法院(2013)双民二初字第198号民事判决。
二 、解除上诉人双台子区正和园小区业主委员会与被上诉人盘锦首信物业管理 有限公司签订的物业服务合同。
【法官后语】
如何理解业主委员会等其他组织的意思表示?业主委员会不是法人单位，是全 体业主共同选举的代表，法律赋予其一定的诉讼主体资格。业主委员会是由一些人 组成的，这些人在多大程度上可以代表全体业主，需要法律设计一定的程序。《物 业管理条例》就设计了这样的程序，规定业主委员会决定重大事项，需要召开业主 大会，并得到多数人同意，业主委员会应当按照业主大会决议。
一审法院以业主委员会提供召开业主大会及多数业主的签字同意的证据不充分 为由，认为业主委员会主张解除物业服务合同的理由不成立，判决驳回了业主委员 会要求解除物业服务合同的请求。笔者认为一审法院对法律的理解存在偏差。《物 业管理条例》规定的业主大会程序类似于公司股东会或股东大会的决策程序。本案 中，业主委员会提供了召开业主大会的相关材料，法院对此只能作形式审查，不能 做实体审查，首信物业更无权审查业主大会的程序是否合法。即使审查，一审法院 的做法也不符合证据规则，业主委员会提供了业主签名的记录，已经尽至了举证义 务，首信物业如果反驳，必须提供业主的证据证明记录不真实，而不能推断。故业 主委员会要求与首信物业解除合同，应当视为其代表全体业主作出的意思表示。
首信物业的行为是否构成违约，业主委员会能否据此要求解除合同?业主委员 会与首信物业签订的物业服务合同，业主委员会的主要义务是督促全体业主交纳物
十三、服务合同
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业费，首信物业的主要义务是维护小区的清洁卫生和环境维护。首先，首信物业因 与环卫部门发生矛盾，继而与业主产生矛盾，不再履行打扫卫生、清除垃圾的义 务，使业主期待的合同利益无法实现，应当认为首信物业已经构成根本性违约。其 次，首信物业虽然表示不同意解除物业服务合同，但却没有任何履行合同的行为， 特别是一审判决驳回业主委员会要求解除合同的请求后，仍然没有采取任何措施， 维持小区的清洁卫生，应当视为其以自己的行为表示拒绝履行合同义务。最后，因 为首信物业不能维护小区清洁卫生，与业主已经产生了对立矛盾，若不解除，双方 也无法再继续履行合同。综上，首信物业已构成根本性违约，并以自己的行为表示 拒绝履行合同义务，业主委员会可以要求解除物业服务合同。
编写人：辽宁省盘锦市中级人民法院赵连富
