——上海宝地实业有限公司诉上海威斯莱克酒店 公寓有限公司房屋租赁合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
上海市第一中级人民法院(2013)沪一中民二(民)终字第541 号民事判 决书
2.案由：房屋租赁合同纠纷 3.当事人
原告(被上诉人):上海宝地实业有限公司(以下简称宝地公司)
被告(上诉人):上海威斯莱克酒店公寓有限公司(以下简称威斯莱克公司)
【基本案情】
被告系上海市沪南路3217号房产的权利人。2009年2月25日，被告威斯莱克 公司作为甲方，原告宝地公司作为乙方，双方签订一份《房屋租赁合同》。合同 2.1条约定，甲方同意出租给乙方，乙方同意向甲方租赁沪房地南字(2008)第 6063号及6062号所确定的除客房楼B区第3-4层以外的房屋及附属设施，出租房 屋位于上海市浦东新区康桥镇沪南路3217号，该物业所在土地东后侧的闲置空地 不含在租赁范围内，甲方允许乙方免费使用，但享有随时收回自用或进行开发的权
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中国法院2015年度案例 ·合同纠纷
利。2.2条约定，出租房屋的内外装修、附属设施以本合同附件4《出租房屋的内 外装修、附属设施一览表》为准。3.1条约定，租期从房屋交付之日起算为10年3 个月(含免租期90日)。5.1条约定，乙方承诺将出租房屋用于养老机构的经营项 目，不得用作其他目的。5.4条约定，在租赁期限内，乙方享有利用出租房屋从事 正常经营活动不受甲方干涉的经营自主权、出租房屋使用权及收益权，违法与违约 行为除外。6.10条约定，租赁期间内出租房屋的物业管理由乙方自行承担，因此发 生的费用也由乙方承担。合同附件4《出租房屋的内外装修、附属设施一览表》十 五、门卫室附属设施交接表中列明：美的空调、考勤机、写字台、椅子及饮水机。
合同签订后，原、被告于2009年3月5日就合同约定的房屋及附属设施(其 中不包括涉案门卫房区域)进行了交接。2009年3月9日，原、被告签订补充协 议，约定系争物业2012年全年租金为226万元。原告接收房屋后，在涉案房屋地址注 册成立了上海南汇康桥阳光城福利院(现更名为上海浦东新区康桥阳光城福利院，以 下简称阳光城福利院),执业期限至2014年3月22日止。2011年8月10日，被告获 得上海市道路运输行业备案证明，在涉案小区东后侧闲置空地处经营停车场。
2012年6月20日，威斯莱克公司向各租赁户发出“关于加强对小区车辆管理 的通知”:为禁止车辆乱停乱放，威斯莱克公司自2012年7月1日起，对进入小区 内的所有机动车辆收取停车费用。同日，被告公布《车辆管理细则》,就规范停车 及收费标准等进行规定：一小时内免收停车费；超出一小时至五小时内，小型车辆 收取5元，大型车辆收取10元；5小时以上，小型车辆收取10元，大型车辆收取 20元。原、被告双方一致确认，2012年7月1日之前，系争物业内进出车辆免费 停放。2012年7月1日之后，被告对进出系争物业的车辆征收停车费。原告表示， 诉讼请求中要求被告返还的停车费4345元，包括阳光城福利院工作人员、原告方 工作人员、阳光城福利院住院老人家属自2012年7月1日起至2012年10月25日 止进出小区的停车费，其中原告方及福利院工作人员的停车费大约为3000元。
【案件焦点】
如何在利益平衡的视野下解决合同“隐含条款”与业主物业管理权限的冲突。
【法院裁判要旨】
上海市浦东新区人民法院认为：本案的争议焦点在于被告对进出沪南路3217
七、租赁合同 103
号小区的车辆征收停车费这一行为的定性问题。一方面，从物业管理的角度来看， 作为小区的业主方，对于整个小区公共部位有物业管理的权限。被告方征收停车费 系经过相关主管部门的申请并获得核准，从而对外经营停车场，故该行为系被告方 对小区内停车问题行使正常的管理权限，并无不当。另一方面，从原、被告的租赁 关系角度来看，双方租赁合同中虽然没有就停车收费一事进行过明确规定，然而从 合同履行情况上看，自2009年合同履行初始至2012年上半年，被告从未向原告在 涉案小区的进出车辆征收过停车费。并且，在被告征收停车费之前长达三年的租赁 期间内，原告在小区内黄色停车线内免费停车，被告是明知亦未予以制止。这表明 双方的租赁合同中，隐含了被告给予原告免费停车的权利。即便现在被告基于物业 管理对进出整个小区的车辆开始征收停车费，也应当考虑到作为该小区最大的承租 方的原告，长期以来免费停车的事实，给予合理的免费停车位或者免费停车的便利 条件。综上，收费行为本身并没有不合理性，但因收费导致原有租赁合同隐含的原 告可以免费停车权利被打破，事实上增加了原告的租赁成本。被告已经向原告方收 取的停车费应当予以返还，但返还的范围仅限于原告方工作人员基于租赁合同应有 的免费停车权利，不包括原告经营的阳光城福利院住养老人或老人家属、访客等停 车费的返回，应根据原告方车辆进出的情况对于停车费的返还数额酌情予以调整。
上海市浦东新区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判 决如下：
被告上海威斯莱克酒店公寓有限公司于判决生效之日起十日内返还原告上海宝 地实业有限公司已收取的停车费3000元。
被告威斯莱克公司上诉。上海市第一中级人民法院经审理认为就本案争议的相 关意见，原审已作详尽阐释，二审亦予认同。上诉请求缺乏事实和法律依据，原审 所作判决并无不当，依法予以维持。
上海市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
隐含条款也称默示条款，是指未经当事人写入合同，却含有法律意义的合同条
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款。从默示条款外在表现形态的角度，一般划分为以下三类：一是商业惯例和交易 习惯。二是合同当事人在长期合作中形成的交易规则。三是合同法上的任意性或选 择性规范。
本案中，租赁合同中虽未涉及到对承租户征收停车费的规定，但在租赁合同履 行长达三年之久的时间内，承租户一直享有免费停车的权利，这一情况较为符合 “隐含条款”的第二种类型，即合同当事人在长期合作中形成的交易规则。后业主 方设立经营性停车场，对承租户征收停车费，这一行为使得原合同中隐含的承租方 免费停车的权利被打破，无形中增加了承租方的履约成本，因此，出租方的行为违 反了租赁合同的规定。
本案的出租方同时也是系争房屋所在小区的业主方，其双重角色的定位决定了 其对于小区有物业管理的权限，其对系争租赁房屋所涉门卫区域进行管理，并无不 当；且出租方经营停车场、收取停车费系经过相关行政主管部门核准，于法有据， 故承租方无权要求其拆除大门口的电子遥控升降杆、停车收费牌及停车指示牌等 设施。
利益平衡也称为利益均衡，是在一定的利益格局和体系下出现的利益体系相对 和平共处、相对均势的状态。在法律层面上，利益平衡是指“通过法律的权威来协 调各方面冲突因素，使相关各方的利益在共存和相容的基础上达到合理的优化状 态”。具体到本案中，在肯定了承租人具有免费停车的隐含权利同时，又认可了出 租人的物业管理的权限，两者不可避免的产生了利益冲突，承租人因而要求出租人 返还其工作人员及住院老人家属停车的全部费用。法院在比对合同权利范围和物业 管理权限范围的基础上，圈划出两者的重叠之处，即承租方(即其工作人员)的停 车费是否应当收取的问题，此时应当以“租赁合同的隐含条款”优先考量，而承租 人诉请中主张的住院老人探访家属的停车费是否应当收取，则应将业主的物业管理 权放在优先考虑的地位，从而将停车费的范围区别开来分别予以支持和驳回。
编写人：上海市浦东新区人民法院孙闫
