钱祥珏诉钱锦来、金莹莹房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
上海市第二中级人民法院(2013)沪二中民二(民)终字第2075号民事判 决书
2. 案由：房屋买卖合同纠纷 3. 当事人
原告(上诉人):钱祥珏
被告(被上诉人):钱锦来、金莹莹
【基本案情】
钱祥珏是钱锦来与前妻徐荣珍之女，金莹莹是钱锦来的外甥女。上海市丹徒路 某房屋(以下简称系争房屋)原为公房，建筑面积26.80平方米，八十年代初期由 钱锦来的父母通过动迁分得。1990年，徐荣珍从上海螺丝厂套配取得本市长阳路 ×号公有住房(以下简称长阳路房屋),钱祥珏是三个配房人口之一。同年5月， 钱祥珏的户口从长阳路房屋迁入系争房屋，但其仍居住于长阳路房屋。系争房屋于 1995年按94方案购买为售后产权房，权利人登记为钱锦来，当时钱祥珏尚未成年。 2000年，钱锦来与徐荣珍购买了上海市东长治路某室房屋(以下简称东长治路房
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中国法院2015年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
屋),建筑面积130.63平方米，2005年3月取得产权证，产权登记在钱锦来、徐荣 珍和钱祥珏三人名下。钱祥珏于2003年出国，至今一直在国外居住。2008年，长 阳路房屋动迁，钱祥珏被列为照顾安置对象，照顾安置费10万元。2011年，钱锦 来与徐荣珍经法院判决离婚，系争房屋判归钱锦来所有，东长治路房屋因涉及钱祥 珏权益而未作分割。2012年12月29日，钱锦来与金莹莹签订《上海市房地产买卖 合同》,约定由金莹莹以房款55万元购买系争房屋。2013年1月，系争房屋产权登 记到金莹莹名下，但仍由钱锦来居住。
原告钱祥珏诉称，原告是被告钱锦来与案外人徐荣珍之女。原告户籍在系争房 屋内，属于同住人。后钱锦来以其为产权人将该房屋买为售后公房，原告户籍至今 保留在房屋内。钱锦来与徐荣珍在2011年离婚，系争房屋判归钱锦来所有。2013 年1月，钱锦来未经原告同意，擅自将系争房屋转让给其外甥女金莹莹，侵犯了原 告的同住人权利。请求法院判令两被告之间转让系争房屋的买卖合同无效，将系争 房屋恢复登记到钱锦来名下。
被告钱锦来、金莹莹辩称，原告的户口不是一直在系争房屋内，而是从长阳路 房屋迁入。原告并未在系争房屋居住，只是空挂户口，不享有同住人资格。金莹莹 购买房屋后，仍然由钱锦来居住，也没有要求其迁出户籍。双方的交易合法有效， 不同意原告诉请。
【案件焦点】
本案争议焦点在于，原告在系争房屋内有户籍，是否就属于公房同住人，是否 对售后公房有居住权。
【法院裁判要旨】
上海市虹口区人民法院经审理后认为，公房同住人对公房享有居住权，即使公 房被买为产权房，该居住权仍然存续。然而，公房居住权并非永久存续，因其来源 的不同，存在不同的消灭事由。对公房的原始受配人而言，其获得居住权系基于国 家福利，对房屋存在财产权益，故只有当另行获得国家福利替代时，其居住权方才 消灭；对因承租人同意帮助保障其居住而迁入户籍，获得居住权的人而言，当其已 经通过其他途径获得居住保障时，就没有理由再主张其居住权而给承租人或购房后 的所有权人施加负担，否则将违背原承租人给予其居住保障的初衷，有悖于社会公
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平。本案中，原告并非系争房屋的原始受配人，在系争房屋中并无财产权益。原告 户籍在1990年迁入系争房屋，是基于父母对其抚养义务给予的居住保障，但事实 上原告并未在此实际居住。此后，原告父母又购买了东长治路房屋，并将原告也登 记为共有产权人之一，则原告已经获得了自己名下的产权房屋，足以保障其居住权 益。原告再以户籍为依据主张对系争房屋的居住权，显然有悖于公平。据此，法院 认定原告无权限制钱锦来作为产权人对系争房屋作出的处分，对原告要求确认两被 告之间房屋买卖合同无效的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》 第四条、第五条之规定，判决如下：
驳回原告钱祥珏的诉讼请求。
钱祥珏持原审起诉意见提起上诉。上海市第二中级人民法院经审理认为，本案 中钱祥珏主张其为系争房屋同住人，由此要求确认钱锦来与金莹莹就系争房屋的买 卖合同无效，对此，应就钱祥珏是否拥有限制钱锦来作为产权人处分系争房屋的权 利进行审查。原审法院从系争房屋的原始受配、钱祥珏确从长阳路房屋获得照顾安 置款、钱祥珏为东长治路房屋产权人之一以及居住情况等方面作了详尽的阐述，二 审法院予以认同，在此不再赘述。钱祥珏的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院难 以支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，上海市第二中级人 民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规 定，判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
公房同住人迁入户籍，通常基于两种情况。一是在公房被初始分配时，作为受 配人而迁入；二是经过承租人的同意，为帮助解决其居住问题而迁入。前者的权利 基础来源于国家给予的住房福利待遇，后者的权利基础来源于承租人对其居住保障 的单方承诺。权利取得的基础不同，导致权利消灭的事由也随之产生差异。对因受 配而迁入户籍的同住人而言，其权利来源于国家给予其个人的福利，具有财产权益 属性，不能被轻易剥夺。但按照公有住房的相关规定，一个人只能享受一次国家给 予的住房福利待遇。故若受配人已另行获得公房受配，或以他处房屋得到动迁安置 等方式，再次享受国家住房福利待遇时，其在原有公房的居住权即告消灭。对因承
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租人同意而迁入户籍的同住人而言，其权利来源于承租人的承诺。该承诺虽不得任 意撤回，但其具有明确的目的性，即解决同住人的居住问题；而该目的性也就隐含 了其条件性，即同住人除此房屋之外并无其他适合的住所可解决其居住问题。因 此，一旦同住人已经以其他方式获得了居住保障，解决了其居住问题，则承租人之 承诺的条件和目的都已消失，其义务即应告解除。故对因承租人同意而迁入户籍的 同住人而言，其对公房的居住权因其另行获得适宜的住所而消灭。
此类案件审理中，应首先审查当事人迁入户籍的事由和权利基础，进而判断其 居住权是已经消灭还是仍然存续。本案中，原告并非系争房屋的受配人，其取得同 住人地位的基础，是承租人与之存在家庭关系，承租人为保障其居住，同意其迁入 户籍。在原告的父母为其一家共同购置了面积远远超过系争房屋的商品房后，原告 已不再需要用面积狭小的系争房屋来解决其居住问题。而事实上原告也不曾到该房 屋实际居住。故原告对系争房屋的公房使用权已因其在他处另获适宜的居所而消 灭，其诉请不应给予支持。
编写人：上海市虹口区人民法院 高行玮
