崔加宽、葛永风诉龚永超、季力英房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省扬州市中级人民法院(2013)扬民终字第1248号民事判决书
2. 案由：房屋买卖合同纠纷
3. 当事人
原告(被上诉人):崔加宽、葛永凤 被告(上诉人):龚永超
被告：季力英

【基本案情】
2011年4月28日，原告经第三人丁鹏介绍与被告龚永超的父亲、被告季力英 的丈夫龚开云签订一份房产买卖协议，将位于宝应县安宜镇官沟组龚永超的拆迁安 置房一套计115平方米出售给原告。合同签订后，原告在第三人处先后付款25.6 万元给龚开云。2012年7月下旬，龚开云突发性死亡，原告无法得到房子，遂与两 被告及第三人交涉要求返还购房款，但两被告拒不退还购房款，故诉至法院，要求 解除合同，两被告立即偿还购房款256000元，第三人承担连带还款责任。
【案件焦点】
1.房屋买卖合同是否有效；2.龚开云代理龚永超签订《房屋买卖合同》的行 为是否构成表见代理。
【法院裁判要旨】
江苏省扬州市宝应县人民法院经审理认为，原告崔加宽、葛永凤与被告龚永超


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订立的房屋买卖合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，其合同效 力应受法律保护。关于被告龚永超辩称其父龚开云代其与原告崔加宽、葛永凤签订 《房屋买卖合同》,并已收取25.6元购房款一事并不知情，认为此案与其无关的主 张，本院不予采纳。其理由是：龚开云作为原拆迁房屋的权利人，以被告龚永超的 名义与原告崔加宽、葛永凤订立的《房屋买卖合同》,其与被告龚永超特定的身份 关系足以使原告崔加宽、葛永凤相信龚开云有代理权，加之龚开云持有拆迁安置补 偿协议书，且原告及第三人均指认订立合同时被告龚永超、季力英在场，被告龚永 超明知其父龚开云以其名义订立合同而不表示反对，亦使原告崔加宽、葛永凤产生 被告龚永超已默示授权的误解，符合法律关于表见代理的构成要件，被告龚永超作 为被代理人应当承担由此所产生的法律责任。原告崔加宽、葛永凤鉴于被告龚永超 已将安置房另行出售他人，且购买房屋的面积与被告龚永超实际得到安置的房屋面 积相差较大，无法实现订立合同的目的，现选择行使基于《房屋买卖合同》产生的 债权请求权，要求被告龚永超返还购房款于法有据，应予支持。被告季力英在本案 中既非合同订立的当事人，也未实施代理行为，不应承担法律责任。原告崔加宽、
葛永凤要求第三人丁鹏承担连带责任，无事实和法律依据，不予支持。
江苏省扬州市宝应县人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中 华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条之规定，作出如下判决：
一 、解除原告崔加宽、葛永凤与被告龚永超于2011年4月28日签订的《房屋 买卖合同》;
二、被告龚永超于本判决生效后十日内返还原告崔加宽、葛永凤购房款25.6 万元；
三、驳回原告崔加宽、葛永凤的其他诉讼请求。
案件受理费5140元，由被告龚永超负担(此款原告已垫付，被告于本判决生 效后十日内给付原告)。
龚永超持原审答辩意见提起上诉。
江苏省扬州市中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。
另查明，2010年10月18日，龚永超与宝应县安宜镇拆迁安置办公室就安置事 宜进行协商，双方先签订了一份安置面积为115平方米房屋，同时补偿4.2729万 元的协议，后双方重新签订了一份安置面积为两套各90平方米房屋，同时补偿



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中国法院2015年度案例 ·房屋买卖合同纠纷


4.8271万元的协议，现双方按照后一份协议履行。龚开云持有前一份协议到丁鹏处出 售115平方米房屋，并于2011年4月28日与崔加宽、葛永凤签订《房屋买卖合同》。
再查明，位于安宜镇郭庄村农民集中安置区的面积为14.2023公顷土地，为国 有划拨建设用地，使用权人为安宜镇政府。
江苏省扬州市中级人民法院经审理认为，本案争议焦点为：1.房屋买卖合同 是否有效。2.龚开云代理龚永超签订房屋买卖合同的行为是否构成表见代理。关 于争议焦点一，龚永超以土地性质为集体所有为由主张房屋买卖合同无效，经查， 讼争房屋所在地的土地为国有划拨建设用地，讼争房屋的买卖不违反法律法规强制 性规定，合同合法有效，龚永超关于合同无效的上诉理由不能成立。关于争议焦点 二，龚开云的代理行为构成表见代理，龚永超作为合同相对人应承担相应的责任。 理由：1.龚永超以自己的名义签订了拆迁安置补偿协议，且已于2010年12月28 日和2011年1月1日出售了协议项下的安置房，其应对该协议妥善保管。但根据 孙忠诉龚永超、季力英、周勇房屋买卖合同一案以及孙胜诉龚永超、季力英、周勇 房屋买卖合同一案的审理可知，龚开云曾持以龚永超名义签订的拆迁安置补偿协议 原件到不同中介处出售房屋，其中龚永超对龚开云出售房屋给孙忠一事不仅知情并 签字确认。且丁鹏所提供的录音可以证实，龚永超在龚开云与崔加宽、葛永凤签订 房屋买卖合同时，曾到过房屋中介处，但并未阻止龚开云签订合同。据此，龚永超 在处理自身事务方面的过失致使龚开云的行为在客观上已具备代理权的表象。
2.再从崔加宽、葛永凤的主观因素分析，龚开云作为龚永超的父亲，持有拆迁安 置补偿协议原件以及将被拆迁房屋赠予给龚永超的文书，且以龚永超名义签订房屋 买卖合同，加之龚永超曾到过中介处的事实，据此，对于信任龚开云具有代理权， 崔加宽、葛永凤应是善意且无过失的。3.在王波诉龚永超、季力英、王春梅一案 中，龚永超抗辩龚开云受案外人卢某的委托出售房屋给王波，该案中，龚开云并未 以龚永超名义在拆迁安置协议上签字，在签订合同后提供的赠予手续亦为卢某出 具，且龚永超还提供了由龚开云以个人名义签订的其他类似房屋买卖合同。综合该 案的证据以及龚永超的抗辩可知，龚开云对于出售以龚永超名义取得的房屋和代理 同村村民出售房屋是有明确区分的，据此，亦可推知龚永超为本案合同相对人。因 龚开云代理龚永超签订《房屋买卖合同》的行为构成表见代理，龚永超为合同相对 人，龚开云以龚永超名义收取的购房款应视为龚永超已收取相应款项。在龚永超拒



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绝履行合同义务的情况下，原审判决解除龚永超与崔加宽、葛永凤的《房屋买卖合 同》并无不当，龚永超应向崔加宽、葛永凤返还购房款25.6万元。
江苏省扬州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十 条第一款第(一)项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。

【法官后语】
表见代理制度是传统民法上代理制度的一个重要组成部分，其目的在于保护相 对人的合法权益，维护交易安全，促进民事流转的顺畅进行。《合同法》第四十九 条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立 合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”构成表见代理要 满足以下条件：1.行为人并没有获得本人的授权就与第三人签订了合同；2.合同 的相对人在主观上必须是善意的、无过失的。
结合表见代理的构成和司法实践，一般认为下列情形行为人订立合同的行为构 成表见代理：1.行为人曾经是代理人并且与相对人发生过订立合同行为，订立的 合同上加盖有被代理人公章或合同专用章；2.行为人曾经是代理人并且与相对人 发生过订立合同行为，在订立合同过程中提供了加盖有被代理人印鉴的介绍信；3. 行为人持有证明代理权的证书，并且按照一般商业习惯和理性认识无法从证书内容 判定所订立的合同超越了代理权范围；4.被代理人曾有授予行为人代理权的表示， 按照一般理性判断该表示可以被相信；5.被代理人明知行为人以自己名义订立合 同，但不表示反对；6.被代理人应当知道行为人以自己名义订立合同，但不表示 反对。本案中，龚开云作为原拆迁房屋的权利人，以龚永超的名义与崔加宽、葛永 凤订立的房屋买卖合同，其与龚永超特定的身份关系足以使崔加宽、葛永凤相信龚 开云有代理权，加之龚开云持有拆迁安置补偿协议书，且崔加宽、葛永凤及丁鹏均 指认订立合同时龚永超、季力英在场，龚永超明知其父龚开云以其名义订立合同而 不表示反对，亦使崔加宽、葛永凤产生被告龚永超已默示授权的误解，符合法律关 于表见代理的构成要件，龚永超作为被代理人应当承担由此所产生的法律责任。
编写人：江苏省扬州市宝应县人民法院 王涛