——吴倩诉陈龙、阚盛梅相邻损害防免关系案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省镇江市润州区人民法院(2013)润民初字第1127号民事判决书 2.案由：相邻损害防免关系纠纷
3.当事人 原告：吴倩
被告：陈龙、阚盛梅

【基本案情】
吴倩及陈龙、阀盛梅分别系1104室和1204室所有人。事故发生前，吴倩的父 母曾在1104室居住，后因需至深圳市照顾已有身孕的吴倩，吴倩父母遂在邻人帮 助下将水、电、气通路关闭后前往深圳，并将1104室委托亲戚施俊代管。
2013年7月25日晚，施俊发现1104室积水。经物业公司工作人员、公安民 警、社区主任陪同勘察和装潢公司专业人员排查，发现1104室北阳台顶部连接 1204室北阳台地漏和公用雨水管道的弯头有一不规则形状破损孔洞，积水系经该 孔洞流入1104室北阳台蔓延至客厅、卧室等区域。
1204室系陈龙、阚盛梅经由镇江市沈氏房产代理有限责任公司负责人沈明霞 中介对外出租，房屋租赁合同承租方处由胡长春签字。苏州美瑞德建筑装饰有限公 司技术人员陈建良、苏州久和建设工程有限公司南徐新城商务办公楼A 区项目经理 刘建俊均陈述，美瑞德公司将南徐新城商务办公楼A区的水电承包给久和建设工程



七、相邻关系 207

公司，久和建设工程公司胡长春和部分工人实际承租该房屋。中介公司沈明霞、物 业公司经理余克健均陈述1204室实际有十几个工人居住，北面阳台在未经防水处 理的状况下有使用、排放生活用水的情况。
1104室北阳台地面原配备地漏一个，主要作用为承接阳台雨水流入公用雨水 管道。事故发生时，地漏已被用作新添龙头和水池排水之用，其承接、排泄雨水功 能已经丧失。
2013年10月28日，经吴倩申请法院委托，镇江市价格认证中心出具价格鉴定 结论书，结论为：1104室家庭装潢估损价格为46936元(主要项目包括地板拆除、 地板、乳胶漆、柜子、上踢脚线和门套、棉花胎、部分强电系统)。吴倩预付鉴定 费1000元。
吴倩父亲吴四庆2013年7月30日自深圳机场飞往南京，乘坐机场大巴至镇 江。吴倩后随母亲回镇江至江苏大学附属医院诊疗为晚期先兆流产，建休出院后卧 床休息。吴倩提供了镇江市宜兰酒店投资管理有限公司出具的证明和发票存根联， 拟证明于2013年9月29日至2014年1月6日在锦江之星镇江黄山北路店入住，发 生住宿费14766元。提供房屋租赁合同和租金收条，拟证明事故发生后，积极寻找 房源后承租施贵宝位于镇江市润州区同德里的房屋，租赁期限为2013年12月1日 至2014年12月1日，租金为14400元。吴倩诉至法院，要求陈龙、阚盛梅赔偿各 项损失合计80102元。陈龙、阙盛梅称：1.其将房屋出租给苏州美瑞德建筑装饰有 限公司供员工居住，漏水情况发生时其已经失去了对1204室的占有和管理，侵权 的直接实施人是房屋的承租人，因此其不是本案的适格被告。2.吴倩对损害结果 的发生亦有过错，其将阳台地漏进行封口导致积水无法排出，该房屋长期无人居住 导致不能及时处理问题，发生事故后其拒绝先行排水，因此其应承担相应的损失。 3. 吴倩主张的损失存在不合理部分，交通费、电话费属处理事故发生的损失，并 非直接损失，不应支持；租赁费应参照同地段房屋租赁标准请求法院核定。
【案件焦点】
侵权行为的直接实施人是房屋的承租人，相邻受害人是否可以直接要求房屋的 所有人予以赔偿。




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中国法院2015年度案例 ·物权纠纷


【法院裁判要旨】
江苏省镇江市润州区人民法院经审理认为：吴倩家中进水遭受财产损失的原因 有二：一是1204室房屋使用人在未作防水处理的北阳台使用和排放生活用水，经 弯头(连接1204室北阳台地漏和公用雨水管道)破损处排放至1104室；二是1104 室北阳台地漏移作他用致使北阳台排水功能丧失。1204室房屋所有人或者使用人 对专有设施未尽到妥善保管养护的义务，并且使用人不当用水是积水产生的源头， 是事故的主要原因；1104室使用人改造地漏使得积水不能及时排出的行为，是事 故的次要原因，且发生积水事件后，原告方亦未及时排水减少损失，应作为考量损 失承担比例的因素和情节。
不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精 神，正确处理好各方面的相邻关系，给相邻方造成妨碍和损害的，应当停止侵害、 排除妨碍、赔偿损失。陈龙、阚盛梅将房屋出租给他人使用，虽然丧失了对房屋的 直接占有和管理，但系所有人对房屋行使所有权占有、使用、收益、处分权能中的 收益权能。所有人因出租行为获得租金利益，理应负担与之相伴的危险，即对于受 其允许占有和使用房屋的承租人之不当使用行为对相邻权人负责(承担保证义 务)。如若存在承租人侵权行为致使相邻权人权益受损，相邻权人对房屋所有权人 基于相邻关系以及对于实际承租人基于侵权事实可以分别进行主张，系不真正连带 债权。相邻权人可直接向所有人主张赔偿，而不必追踪和寻找信息不详、赔偿能力 未知、承担责任与否待定的承租人，此种模式和做法更加符合“利益报偿”和 “危险控制与损害预防”的基本原则和精神，从受害人角度来说也更为公平合理。 根据本案的基本事实、原因力的大小、主观过错程度，本院依法确定房屋所有人陈 龙、阚盛梅对吴倩的损失承担80%的赔偿责任。房屋所有人承担责任后，可向实施 侵权行为的承租人追偿。
对于吴倩的损失，本院确定：1.家庭装潢损失：根据鉴定结论书，本院支持 46936元；2.装潢所需的搬运费：价格鉴定结论书中的装潢损失均含人工费，本院 对搬运费不予支持；3.租赁房屋的费用：吴倩家中受损严重，且吴倩作为高危孕 妇及分娩后需抚育幼儿的特殊情况，吴倩及其家属理应预见入住宾馆的暂时和短期 性，其应在合理期限内积极寻觅租金适当的房屋承租从而减少住宿费用。本院考虑 到本地区同类地段房屋租赁市场的基本行情，支持吴倩1个月的宾馆住宿费5600



七、相邻关系 209

元和1年的房屋租金14400元，合计20000元；4.处理事故的交通费和通话费：本 院酌情支持500元。上述总损失67436元，由陈龙、阚盛梅按照80%的责任比例承 担53948.88元。
此外，排水所涉之工作物在本案中即弯头破溃致使吴倩财产损害，陈龙、阚盛 梅应作必要修缮，并自行负担修缮费用。
江苏省镇江市润州区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六 条、第一百一十七条、第一百三十一条，《中华人民共和国物权法》第八十四条、 第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一 、陈龙、阚盛梅于本判决生效后十日内修复破损的弯头。
二、陈龙、阚盛梅于本判决生效后十日内赔偿吴倩各项损失合计53948.88元。
【法官后语】
本案在审理中，形成了两种裁判思路，第一种是采用相邻权或者一般侵权责任 的规范进行处理；第二种是采用物件保有人责任的规范进行处理。如果按照第一种 思路处理，则在吴倩所诉案件事实未调查确定之前，法院本着纠纷一次性解决的原 则，支持陈龙、阚盛梅要求追加承租人的请求则是必要的。在这样的情况下，吴倩 很有可能面临诉讼周期长，对侵权人的侵权行为的违法性、主观过错、因果关系等 要件举证繁琐等困难，不利于纠纷的及时解决。而按照第二种思路处理，即适用物 件保有人责任处理本案。根据利益报偿理论，基于当事人合意产生的物之所有权与 物之占有、使用相分离的情况下，受物件利用行为之利益者，应当负担物件所生之 损害。具体到本案，陈龙、阚盛梅作为房屋所有人，因出租行为获得了租金利益， 则应负担与之相伴的危险。在发生承租人侵权行为致使相邻权人即吴倩权益受损的 情形下，吴倩可直接向所有人即陈龙、阚盛梅主张赔偿，而不必追踪和寻找信息不 详、赔偿能力未知、承担责任与否待定的承租人。如此处理，则能更公平、更有效 率地维护受害人权益，及时填补损害；也利于督促房屋所有人更加谨慎地履行对承 租人之监管义务，防范风险，避免损害。
编写人：江苏省镇江市润州区人民法院钱宏祥