——洪仁禄诉洪淑珍、郭树森所有权确认案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
福建省南平市中级人民法院(2011)南民终字第833号民事判决书 2.案由：所有权确认纠纷
3.当事人
原告(被上诉人):洪仁禄
被告(上诉人):洪淑珍、郭树森
【基本案情】
1998年1月19日，洪淑珍向洪仁禄借款65000元，约定每月支付利息970元。 2000年7月，因洪淑珍未偿还借款，双方在亲友的主持下就归还借款进行协商。 2002年7月7日，因洪淑珍仍未归还借款，双方又在亲友的调解下经协商达成《房 屋抵押欠款协议书》,约定：甲方(洪仁禄)只要求归还本金，放弃所有利息；乙 方(洪淑珍)同意将位于城东路学元巷A 号后边房屋一栋(占地面积220.8平方 米)以伍万元价格抵押给甲方；乙方抵押时间定为2002年12月30日止，如到时 未用现金归还，乙方房屋产权就归甲方所有，甲方可自行处理；房屋在抵押期间即 2002年8月1日起，由甲方行使所有权利。协议签订后，洪淑珍于2002年8月1 日将房权证、国有土地使用证交由洪仁禄保管，洪仁禄亦开始对该抵押房屋进行管 业。2002年底，洪淑珍归还了洪仁禄本金15000元及一年的利息，另50000元及利 息未予归还。管业期间，洪仁禄多次要求洪淑珍、郭树森协助办理房产权、土地使 用证过户手续，但洪淑珍、郭树森不肯协助。在此期间，洪仁禄以自己的名义对该 房屋的水电立户，与他人共同建水泥路面，并将该房屋租赁他人。洪淑珍、郭树森
二、所有权确认 69
未提出异议。2011年1月，洪淑珍、郭树森以房屋所有权证遗失为由到武夷山市房 管处重新办理了房屋所有权证。洪仁禄认为洪淑珍、郭树森侵害了自己的合法权 益，故诉至法院，要求确认双方签订的《房屋抵押欠款协议书》有效，坐落在武夷 山市城东学元巷的房屋产权应归其所有。
【案件焦点】
双方于2002年7月7日签订的《房屋抵押欠款协议书》的性质及效力如何 判定。
【法院裁判要旨】
福建省武夷山市人民法院经审理认为：原、被告于2002年7月7日订立的 《房屋抵押欠款协议书》,虽名为抵押协议，但实质为买卖合同，该合同未违反法律 规定，未损害他人利益，合法有效，原告的诉请有理有据，依法应予支持。在目前 房屋市场价格暴涨情况下，被告洪淑珍、郭树森以《中华人民共和国担保法》第四 十条之规定，要求确认合同无效并取回房屋，违反我国《中华人民共和国民法通 则》第四条规定的“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原 则”,依法不予支持。
故福建省武夷山市人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华 人民共和国担保法》第三十三条第一款、《中华人民共和国物权法》第十五条和 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十 七条第(二)项之规定，作出如下判决：
一 、原告洪仁禄与被告洪淑珍于2002年7月7日签订的《房屋抵押欠款协议 书》有效。
二 、坐落在武夷山市城东学元巷的房屋产权归原告洪仁禄所有。
洪淑珍、郭树森不服一审判决提出上诉。福建省南平市中级人民法院经审理认 为：洪淑珍因欠洪仁禄的借款到期不能偿还，自愿将其所有的坐落在武夷山市城东 学元巷 A号房屋作价抵偿给洪仁禄，双方于2002年7月7日签订了《房屋抵押欠 款协议书》。洪淑珍将房屋折价用于偿还债务的行为不违法，双方签订的《房屋抵 押欠款协议书》有效。洪淑珍所欠债务，亦为其与郭树森夫妻共同的债务，洪淑珍 将武夷山市城东学元巷房产处分给被上诉人后，洪仁禄对该房产管业使用达九年之
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中国法院2014年度案例 ·物权纠纷
久，郭树森从未提出异议。现郭树森以武夷山市城东学元巷房产系夫妻共同财产， 洪淑珍个人无权处分，以及洪淑珍认为与洪仁禄签订的《房屋抵押欠款协议书》违 反相关法律、法规的规定，为无效协议的上诉理由均不成立，本院不予支持。洪淑 珍、郭树森应履行合同义务，协助将武夷山市城东学元巷房产过户给被上诉人。原 判将武夷山市城东学元巷房产直接判归洪仁禄所有不当，应予变更。
福建省南平市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十 三条第一款第(一)项、第(二)项的规定，作出如下判决：
一 、维持武夷山市人民法院(2011)武民初字第628号民事判决第(一)项，即 “原告洪仁禄与被告洪淑珍于2002年7月7日签订的《房屋抵押欠款协议书》有效”。
二 、撤销武夷山市人民法院(2011)武民初字第628号民事判决第(二)项， 即“坐落在武夷山市城东学元巷房屋产权归原告洪仁禄所有”。
三 、驳回上诉人郭树森要求确认武夷山市城东学元巷房屋产权归其所有的诉讼 请求。
【法官后语】
当事人就债务的清偿达成将房屋以物抵债的协议，并不属于《担保法》等法律 所禁止的流质契约，该协议可认定有效。但债权人也不能因此而取得抵债房屋的所 有权，其只享有请求债务人依协议履行房屋过户办证的权利。
首先，流质契约的禁止应仅适用于订立抵押借款合同时。流质契约，学者们多 解释为担保人和担保权人在担保合同中约定，当债务人到期不能清偿债务时，担保 物的所有权归担保权人所有。对流质契约的态度，大陆法系多数国家包括我国是禁 止的，无论《担保法》还是《物权法》均有明确的规定。如《担保法》第四十条 规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满 抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”法律之所以要设立禁 止流质原则，其目的就是为了保护抵押人的利益，防止抵押人因一时的窘迫而订立 对其不利的合同，因抵押人在借款时处于弱势地位，为了能借到款项容易出现将价 值较高的物品为数额较低的借款设定抵押，如允许流质将抵押物品所有权转移给抵 押权人，则显失公平。但是对于债务履行期届满后，债权未获清偿时的流质契约， 即事后抵押的效力如何，法律并未作明确规定。笔者认为，在事后抵押时债务人已
二、所有权确认 71
经借得所需要的款项，“紧迫”情形已消除，依法律的目的性解释原则，应将事后 抵押这一类型排除在禁止流质原则的法律适用范围之外，允许抵押权人与抵押人协 商，约定以抵押物折价来实现债权，即以物抵债或代物清偿，但不得损害顺序在后 的担保物权人和其他债权人的利益。
其次，原、被告签订的《房屋抵押欠款协议书》实质是以物抵债协议。因为， 被告向原告借款65000元是发生在1998年，由于被告未能还款，2000年7月及 2002年7月，双方两次在亲友的调解下就还款事宜进行协商，最终达成《房屋抵 押欠款协议书》。就该协议书的内容而言，其并不是对1998年借款65000元设定抵 押担保，而是被告无法还款，以涉案房屋作价50000元抵偿给原告进行约定，其余 的15000元及利息被告则以现金形式完成偿付。
第三，《房屋抵押欠款协议书》亦不符合抵押担保构成要件。依《担保法》第 三十三条第一款规定：“本法所称抵押是指债务人或者第三人不转移对本法第三十 四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有 权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”但自 2002年8月起，原、被告即完成了讼争房屋的转移占有，由原告对房屋进行管业， 包括水电立户、修缮、出租并收取租金等，时间长达9年，且双方并未办理房屋的 抵押登记。
第四，原告依《房屋抵押欠款协议书》所能获得的是被告履行过户义务的请求 权。这与依据房屋买卖合同中买方所能享有的权利是一样的，即购房一方在产权未 过户登记之前，其对标的房屋并不享有物权，所能享有的仅是债权请求权，可以要 求售房一方依约履行房屋交付及产权过户登记义务。因此，原告主张讼争房屋直接 归其所有缺乏法律依据。
编写人：福建省武夷山市人民法院林璇
