——林某某诉陈明雪物权保护案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
福建省厦门市中级人民法院(2012)厦民终字第1530号民事判决书
2.案由：物权保护纠纷
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中国法院2014年度案例 ·物权纠纷
3.当事人
原告(被上诉人):林某某 被告：陈明雪
第三人(上诉人):吴东晖
【基本案情】
原告之母杨青云与台商林清河在安徽滁州相识，并于2002年3月5日生育一 子，即本案原告林某某。2003年，林清河购买了坐落于厦门市思明区禾祥西路某号 一处的房产(以下简称诉争房屋),建筑面积279.7平方米，登记在其台湾配偶即 本案被告陈明雪名下。该房产2003年交付后一直由原告林某某及其法定代理人杨 青云居住。2008年12月3日，林清河于台湾病故，其配偶陈明雪、其婚生子林伟 文、林伟鸿，非婚生子林某某为法定继承人。2009年5月18日被告陈明雪与第三 人吴东晖签订《厦门市房地产买卖合同》,将诉争房屋以每平方米4000元，总价款 111.88万元出卖给第三人吴东晖，现该诉争房屋已经办理产权过户手续。2009年5 月，诉争房屋所在厦门市思明区禾祥西路当时同一地段、同一时间的房屋均价均在 10000元以上。第三人吴东晖与林清河的同胞兄弟林铭章同为厦门福祥礼服有限公 司股东，且亦与林清河、被告陈明雪为朋友关系。
【案件焦点】
1. 被告陈明雪是否有权处分讼争房产；2.第三人吴东晖是否构成善意取得。
【法院裁判要旨】
福建省厦门市思明区人民法院经审理认为：(一)诉争房屋系林清河与被告陈明 雪的夫妻共同财产，被继承人林清河去世后，该房产应当由其法定继承人依法继承 (包括非婚生子林某某)。讼争房产系原告林某某与被告陈明雪等共有人共同共有，被 告陈明雪处分该讼争房屋时未经原告同意，出卖该不动产的行为系无权处分。(二) 第三人吴东晖取得讼争房产的行为不属于善意取得。首先，第三人吴东晖与林清河 的同胞兄弟林铭章同为厦门福祥礼服有限公司股东，且亦与林清河、被告陈明雪为 朋友关系，其应对于林清河的家庭情况以及其在大陆的生活情况有相当的了解，知 道或者应当知道被继承人林清河去世后被告陈明雪非唯一继承人，即使第三人无从
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知悉原告系林清河之子，也应当在受让诉争房屋时要求被告出具其他继承人同意出 售房屋的书面材料，以证明被告对诉争房屋具有处分权，或者就其善意进行举证，本 案中第三人并未提交相应的证据，因此第三人主张其为善意，缺乏这方面的事实和理 由。其次，该讼争房产自2003年交付后一直由原告林某某及其法定代理人杨青云居 住至今，第三人吴东晖与林清河系朋友关系，对该情形应当有所了解，即使不知道林 清河与杨青云的关系，在与被告陈明雪进行交易时，按常理应对房屋进行实地查看， 尽到合理审慎的核查义务，只要第三人对该房屋的实际情况稍加了解即可明晰其现实 的产权状况，但是第三人未尽到该义务，其主观上存在重大过失。最后，该诉争房屋 的建筑面积为279.7平方米，且位于房价较高的思明区禾祥西路，当时同一地段、同 一时间的房屋均价均在10000元以上，而第三人仅仅以每平方米4000元，总价款 111.88万元购得该房屋，远远低于市场价格，根据相关规定属于明显不合理低价。
福建省厦门市思明区人民法院依法判决如下：
一 、被告陈明雪与第三人吴东晖于2009年5月18日签订的《厦门市房地产买 卖合同》无效。
二 、原告林某某作为共有人依法享有继续保管、使用位于厦门市思明区禾祥西 路的房产的权利。
第三人吴东晖提起上诉。福建省厦门市中级人民法院经审理认为：讼争房产系 林清河与陈明雪夫妻共同财产，林清河去世后，讼争房产应归其法定继承人包括林 某某共同共有。陈明雪处分讼争房产未经林某某同意，原审判决认定陈明雪处分讼 争房产的行为系无权处分，并无不妥。本案的焦点在于吴东晖购买讼争房产是否属 于善意取得。首先，根据当地居委会以及物业管理公司的证明，林某某及其母亲一 直居住在讼争房内。吴东晖在购买讼争房时，理应对讼争房的情况包括居住人的情 况进行合理的核查，以便进一步了解讼争房屋的产权情况。吴东晖未尽该义务，主 观上存在过错。其次，讼争房产当时的市场价在10000元左右，且根据厦门市恒生 物业代理有限公司的证明，讼争房产在2009年上半年又以400万元的价格委托该 公司出售。由此可见，吴东晖购买讼争房产的价格4000元/平方米，远低于市场价 格。再次，吴东晖与林清河为朋友关系，其对林清河的家庭情况应有一定的了解。 以上诸多事实，相互印证，形成较为完整的证据链，吴东晖购买讼争房产，明显损 害了林某某作为未成年人继承财产的合法利益，原审判决据此认定本案不属于善意
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取得，符合证据规则，可以维持。综上，吴东晖的上诉请求依据不足，不应予以支 持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。陈明雪经本院合法传 唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，该院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民 事诉讼法》第一百三十条、第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案亮点之处在于对不动产善意取得制度中“善意”认定标准的确立。善意取 得制度中“善意”是平衡真实权利人和交易相对人利益的关键所在。不动产登记作 为具有高度公信力的国家公权行为，受让人有理由相信登记簿上记载的物权状态即 为真实的权利状态，但亦不可置交易相对人尽一般注意义务便可发现的权利瑕疵于 不顾，免除受让人应承担的作为一般人在价值较大的不动产交易中应有的注意义 务。故，笔者认为不动产善意取得制度中“善意”的判断除坚持登记公示标准外， 善意取得人还应当负有一般注意义务，若其系应当知道且能够知道处分人无权处分 但未尽审慎的注意义务而不知并为交易者，应认定其并非善意。
在实务中对不动产善意取得的判定应当采取不知让与人无处分权且无重大过失 作为判断标准，结合个案案情，综合运用经验法则、逻辑规则对交易相对人的善意 进行全面分析认定，形成自由心证，维护当事人的合法权益。
编写人：福建省厦门市思明区人民法院 张朝禧曹玲
