——中国银行股份有限公司温州市瓯海区支行诉胡静等金融借款合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
浙江省温州市中级人民法院(2013)浙温商终字第1188号民事判决书
2.案由：金融借款合同纠纷



三、抵押 145

3.当事人
原告(上诉人):中国银行股份有限公司温州市瓯海区支行 被告(上诉人):温州东南集团有限公司
被告(被上诉人):胡静、叶向东

【基本案情】
2009年1月23日，胡静为向温州东南集团有限公司购房需要，向中国银行股 份有限公司温州市瓯海区支行申请房屋按揭贷款，该行与胡静签订《购房借款合 同》,该合同约定：借款金额为326万元，借款期限为216个月，还款方式为按月 等额本息还款；如有证据证明发生可能影响偿还贷款本息情形的，借款人有权宣布 贷款提前到期。胡静将坐落于温州市鹿城区民航路嘉一公寓某号房屋作为抵押物， 为上述债务提供抵押担保；该抵押已于2009年2月2日办理预购商品房抵押权预 告登记。温州东南集团有限公司作为保证人在《购房借款合同》上签字，约定对上 述债务承担连带保证责任。2009年1月23日叶向东出具共同还款承诺书，承诺对 上述债务承担连带共同偿还责任。2009年2月10日，原告依约向胡静发放了326 万元贷款。温州东南集团有限公司认为胡静没有履行《购房借款合同》中抵押条款 规定的相应义务，存在过错；公司做出的保证是阶段性担保，保证期间截止抵押物 办妥正式抵押登记手续后，但由于胡静涉诉，抵押物被查封，才导致抵押物不能办 理产权证及正式抵押登记手续，应该免除公司的保证责任。

【案件焦点】
未能办理正式抵押登记手续，抵押权预告登记是否失效；抵押权人瓯海支行就 涉案抵押房屋能否享有优先受偿权。
【法院裁判要旨】
浙江省温州市瓯海区人民法院经审理认为：瓯海支行与胡静签订的购房借款合 同，是双方真实意思表示，其内容符合法律规定。瓯海支行因胡静提供的抵押物被 法院查封，宣布贷款提前到期，并已履行通知义务，符合合同约定。胡静未及时归 还借款与支付利息，应依法承担违约责任。叶向东为胡静向银行借款出具共同还款 承诺书，应依约承担连带清偿责任。温州东南集团有限公司为胡静向银行借款提供




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中国法院2014年度案例 ·借款担保纠纷


连带责任保证，应依约承担连带清偿责任。本案借款由胡静提供坐落于温州市鹿城 区民航路嘉一公寓某房屋作为抵押物，已办理抵押权预告登记手续，但并未在房产 管理部门办理正式的抵押登记手续；根据《中华人民共和国物权法》相关规定银行 对胡静提供的该抵押物并不享有抵押权，故瓯海支行对胡静提供的该抵押物也不享 有优先受偿权。对银行请求对坐落于温州市鹿城区民航路嘉一公寓某房屋的拍卖、 变卖或折价款享有优先受偿权，本院不予支持。对温州东南集团有限公司提出的免 除保证责任的理由，本院不予支持。
浙江省温州市瓯海区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六 条、第一百九十八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、第四十 一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条之规定，作出如下 判决：
一 、胡静应在本判决生效后十日内偿付中国银行股份有限公司温州市瓯海区支 行借款本金2753454.56元、利息14361.73元、复息46.53元及逾期息；
二 、叶向东、温州东南集团有限公司对上述款项的偿付承担连带清偿责任；
三、驳回中国银行股份有限公司温州市瓯海区支行的其他诉讼请求。
瓯海支行、温州东南集团有限公司提起上诉，温州市中级人民法院经审理认 为：涉案抵押房屋已于2009年2月2日办理了预购商品房抵押权预告登记，但此 后在合同履行过程中，因该房屋被法院查封，导致未能办理正式抵押登记手续。根 据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款的规定：“预告登记后，债权消灭或 者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”,而本案 客观上存在涉案房屋因涉诉被法院查封，致使不能办理正式抵押登记，亦不存在归 责于抵押权人怠于行使权利的情形，现抵押债权尚未消灭，故不宜宣告抵押房屋预 告登记失效。瓯海中行作为预登记的抵押权人，对预登记的房屋所有权可以优先于 他人实现其债权请求权，有权以预登记的涉案抵押房屋的折价或者拍卖、变卖该财产 的价款优先受偿。瓯海中行和东南集团关于此点的上诉理由均成立，本院予以采纳。
浙江省温州市中级人民法院依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、 第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》 第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)、(二) 项的规定，判决如下：




三、抵押 147

一 、维持温州市瓯海区人民法院(2013)温瓯商初字第243号民事判决；
二 、如胡静不能偿付本判决确定的借款本息，则中国银行股份有限公司温州市 瓯海区支行对胡静为预告登记权利人的坐落于温州市鹿城区民航路嘉一公寓某房屋 的拍卖、变卖或折价款享有优先受偿权；
三、温州东南集团有限公司在承担连带清偿责任后，有权向胡静追偿。

【法官后语】
本案处理重点是预购商品房抵押权预告登记的法律定性。预购商品房抵押预告 登记是为了保全抵押权人获得将来建成房屋为抵押标的的请求权，该抵押预告登记 作出后，并不立即导致房屋抵押权的实现，而只是使预告登记申请人取得一种请求 将来发生房屋物权抵押的权利，其实质是预告登记债权人约束预告登记债务人使其 承担将来建成房屋作为抵押标的物的义务。
具体到本案中，一、二审法院审理思路出现分歧，主要原因在于对预购商品房 抵押预告登记的法律效力的理解，一审认为抵押权产生于抵押登记，二审认为涉案 房屋因涉诉被法院查封致使不能办理正式抵押登记，亦不存在归责于抵押权人怠于 行使权利的情形，且抵押债权尚未消灭，故不宜宣告抵押房屋预告登记失效，故预 登记抵押权人对预登记的房屋所有权可以优先于他人实现其债权请求权，从而对一 审判决予以改判。
值得注意的是，二审根据《物权法》第20条的规定对本案抵押房屋预告登记 是否失效进行审查，最终认定不宜宣告抵押房屋预告登记失效，但预告登记没有失 效是否等同于直接产生抵押权值得探讨。
编写人：浙江省温州市瓯海区人民法院蒋玲玉