——窦凤丽诉周俊房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市东城区人民法院(2012)东民初字第318号民事判决书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告：窦凤丽 被告：周俊
【基本案情】
原、被告系姑嫂关系。坐落于本市东城区长巷二条3号房屋2间原系被告周俊 承租的北京市东城区房屋土地经营管理二中心前门分中心直管公房。北京市东城区 房屋土地经营管理二中心(以下简称东城二中心)在前门东侧路以东地区实施前 门地区风貌保护工程，并提供弘善家园房屋作为定向安置房。被告的住房属拆迁范 围。2008年3月31日，东城二中心作为甲方与被告周俊作为乙方签订《前门地区 风貌保护工程搬迁居民定向安置协议书》。协议约定：乙方在东城区长巷二条有正 式住宅房屋2间，建筑面积25.327平方米，房屋的产权性质为公产。乙方自愿放 弃货币补偿方式。乙方自愿选择弘善家园1居室1套，安置房屋建筑面积为(暂
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测)58.57平方米，以乙方的名义购买；同楼另一1居室1套，安置房屋面积为 (暂测)66.35平方米，以乙方的名义购买。乙方应交纳的安置房款为401134元。 甲方支付乙方搬迁奖励和补助费共计52804元。乙方同意将搬迁奖励及补助费，用 于冲抵乙方应支付的安置房差价款；乙方最终应付房款共计351749元。
同日，被告就上述两套房屋分别与北京市崇文区城市建设开发公司签订《前门 地区风貌保护工程搬迁居民定向安置弘善家园购房合同》。合同均约定，被告按照 本合同约定的方式取得房屋的产权归被告所有，并按经济适用房产权管理。经查， 北京市崇文区城市建设开发公司已更名为北京正阳恒瑞置业公司。
2008年9月29日，原、被告就原告购买被告拆迁补偿异地安置房事宜签订 《房屋买卖协议》,约定该房屋坐落于东城区长巷二条3号，建筑面积25.327平方 米。因此房屋拆迁异地安置补偿，现将此房屋及安置房转让给原告购买。因拆迁安 置房协议书无法更名，但安置房产权归原告所有。被告同意将房屋拆迁补偿款以总 价款350000元转让给原告。原告一次性交付给被告全额拆迁补偿款350000元，原 告另行支付异地安置房屋的购房款。因被告的原因造成房屋产权不能办理转移过户 或发生债权债务纠纷的，由被告承担相应的责任。在开发公司、物业公司通知办理 房屋入住交房手续时，被告须与原告一同办理并将所有手续交由原告管理，一同领 取该房屋所有权证。领取产权证后，被告配合原告到房屋土地管理部门办理产权转 移过户手续。原告已给付被告房屋补偿款350000元，被告将房屋搬迁居民定向安 置协议书交给原告。原告于2008年4月20日以被告的名义向北京市东城区城市建 设开发公司支付购房款351749元。
庭审中，被告称其签订《房屋买卖协议》时，该协议第4页为空白页，现载 明：“房屋补偿款叁拾伍万元整已收到，(弘善家园××号楼××号1居室1套和× ×号楼××号1居室1套)房屋搬迁居民定向安置协议书交给乙方。”为手写字体， 被告表示非其本人所写，但未就此向法庭提供相应证据。现被告认可其已收到原告 支付的350000元补偿款，就该款的性质，被告认为是其因拆迁应得的拆迁补偿款， 但对此亦未向法庭提供相应证据。
本案在审理过程中，就弘善家园的上述两套房屋的回迁情况办理入住手续及产权 过户问题，向弘善家园项目工程指挥部所在的北京正阳恒瑞置业公司调查，了解到上 述两套房屋已具备办理入住手续的条件，并在取得产权证后可以办理产权过户。
四、经济适用房转让 161
【案件焦点】
弘善家园涉案的两套房屋为按经济适用房管理的房屋，原、被告就该两套房屋 签订的房屋买卖合同是否有效。
【法院裁判要旨】
北京市东城区人民法院经审理认为：根据已查明的事实，东城区长巷二条3号 房屋原由被告承租，被告在该房屋进行拆迁时，同意将该房屋因拆迁取得的利益即 异地安置住房转让给原告，由原告给付被告补偿款350000元，故原、被告签署 《房屋买卖协议》是双方的真实意思表示，不违背相关法律法规的规定，是合法有 效的。关于被告以异地安置住房属按经济适用住房进行管理的房屋为由，主张该协 议无效的辩称意见，于法无据，本院不予支持。现原告已依约定支付给被告补偿款 350000元，并交付给开发商购房款351749元，履行了相应的义务，但被告没有履行 其与北京正阳恒瑞置业公司签订的搬迁居民定向安置弘善家园购房合同中的收房、办 理房屋所有权证的义务。关于原告请求被告继续履行合同，配合原告办理朝阳区弘善 家园两套房屋的入住手续及过户手续的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
北京市东城区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十 条、第一百零七条之规定，判决如下：
一 、确认原告窦凤丽与被告周俊于2008年9月29日签订的《房屋买卖协议》 有效。
二 、被告周俊于本判决生效后十五日内办理本市朝阳区弘善家园××号楼×× 号、××号房屋的入住手续，并将上述两套房屋交付原告窦凤丽。
三、被告周俊于本判决生效后十五日内办理本市朝阳区弘善家园××号楼×× 号、××号房屋的产权登记手续，并在取得上述两套房屋所有权证后十五日内配合 原告窦凤丽到房屋管理部门办理产权过户手续，将产权登记在原告窦凤丽名下，相 关契税由原告窦凤丽负担。
四 、如被告周俊逾期未履行上述义务，第三人北京正阳恒瑞置业公司协助原告 窦凤丽办理相关入住及产权过户手续。
【法官后语】
本案焦点在于转让按经济适用住房管理的房屋的合同是否有效。根据《北京市
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高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试 行)》第七条之规定：“出卖人转让已购按经济适用住房管理的房屋，当事人主张 房屋买卖合同无效的，不予支持。”
本案中，本市朝阳区弘善家园的两套房屋为按经济适用住房管理的房屋，原、 被告就该两套房屋签订的《房屋买卖协议》是当事人真实意思表示，内容不违反法 律、法规的强制性规定，合法有效。原告窦凤丽已经履行了给付钱款的义务，现要 求被告周俊继续履行合同，办理入住及产权过户手续，理由正当，依法应予支持。 故法院作出了如上判决。
需注意的是，因本案判决内容属义务行为，在被告周俊不配合履行的情况下， 原告窦凤丽无法单独要求北京正阳恒瑞置业公司予以协助办理。故法院追加该公司 为第三人，在被告周俊不予配合的情况下，由该公司予以协助履行。
另外需指出，本案两套房屋的房价款合计为350000元，如若加上由原告窦凤 丽代为支付的房屋差价款351749元，总计也不过700000余元，而房屋面积合计为 124.92平方米。考虑到房屋市场价格，原、被告签订的合同有显失公平之嫌，被告 可请求法院予以变更或撤销，但被告的撤销权已过一年除斥期间。
编写人：北京市东城区人民法院 高韩
