——蒋某某、周某某诉匡某某、尹某房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
湖南省祁东县人民法院(2022)湘0426民初1876号民事判决书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告：蒋某某、周某某 被告：匡某某、尹某
【基本案情】
2014年7月，原告蒋某某看到二被告张贴的房屋出售广告，因此电话联系 二被告表达购房意愿。2014年7月26日，二原告与被告匡某某在祁东县楚杰 路一打印店中签订案涉房屋买卖合同。合同约定：“甲方自愿出售给乙方原为 甲方私有的某物业(以下称该房地产)建筑面积约453.6平方米；甲、乙双方 议定的该房地产成交价格为人民币978888元整；付款方式：双方签订合同当 日，乙方向甲方支付首次购房款40万元整，第二次定于2015年1月1日向甲 方支付购房款40万元整，第三次定于甲方交付国有土地使用证和房屋所有权证 给乙方后乙方向甲方支付余款178888元整；违约责任：如乙方中途悔约不买， 乙方已交的购房定金款作为违约金处理(如无定金则按成交价的20%标准作为 违约金)支付给甲方；如甲方中途不卖，除应退还乙方已交的购房款(含定
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中国法院2024年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
金)外，另按成交价的20%标准作为违约金支付给乙方；备注(备注条款内容 与前述条款内容不一致的，以备注条款为准)。此房地产现已在农村信用合作 社联合社作房地产抵押贷款担保，双方基于诚信而签订本合同，2015年4月1 日甲方无法交付乙方此房国有土地使用证和房屋所有权证，则甲方按此房地产 成交价的5%赔偿给乙方。2015年7月1日前甲方无法交付此房国有土地使用 证和房屋所有权证，视甲方违约；乙方不能在规定时间支付购房款给甲方，视 己方违约，甲乙双方按此合同第八条违约责任进行处罚。”合同签订时，二原 告和被告匡某某在场，被告尹某在合同上的签字系其事后补签。签订《房地产 买卖合同》当日，二原告按合同约定向二被告转账支付400000元。2014年10 月24日，二原告向二被告转账支付200000元。2014年12月29日，二原告向 二被告转账支付140000元，现金支付60000元，共计支付房款800000元，按 照合同约定剩余房款178888元待二被告交付产权证，并协助二原告办理不动产 权证变更登记手续后再支付。2015年1月1日，二被告将已出租的住房交付给 二原告使用。2015年4月1日，二被告将案涉房屋门面交付给二原告使用。 2015年7-8月二原告将房屋进行了装修。2018年10月，二原告向祁东县人民 法院起诉二被告，而后，二被告向二原告出具承诺书，故二原告向祁东县人民 法院撤回起诉。2018年11月5日，被告匡某某向原告周某某出具《承诺 书》,其中写明“……1.按房屋现行评估价格作为返还蒋某某夫妇原价所交 的80万元(捌拾万元)购房款和赔偿经济损失及违约金。2.2019年5月31 日起按原来的购房款80万元(捌拾万元)按银行同期的贷款1.3倍计算利息
给买方……5.蒋某某夫妇应从法院无条件撤诉，本人愿意承担本次诉讼费用、 文书费用共计7971元(见发票)……7.原来的购房合同作相应变更，以此为 准”。自2018年11月5日后，二被告至今仍一直未按合同约定为二原告办理房 屋产权过户登记手续。
另查明，案涉房地产共有六层。案涉出售房产已在农村商业银行(原农村 信用合作联社)用于贷款抵押担保，担保贷款金额为502.5万元，被告匡某某、 尹某与农村信用合作联社于2013年9月12日签订抵押合同，并办理正式抵押
三、商品房销售合同纠纷 101
登记。案涉房产只是用于补充性的抵押担保，被担保公司为房地产公司，法定 代表人为王某某，抵押时间为2011年9月至2014年9月。2015年11月5日， 在被告匡某某告知其已和王某某、原农村信用合作联社(现农村商业银行)协 商完成后，二原告为将被告匡某某用于抵押的案涉房产置换出来，将15万元交 付给农村商业银行领导彭某某，后因故置换未能成功，彭某某于2015年11月 20日将15万元退回二原告账户。现案涉房屋的担保债务，房地产公司至今仅 向农村商业银行偿还10000元本金，下欠本金为1307万元。案涉房产出售时， 二被告并未通知农村商业银行并经得其同意。同时，二原告已付的800000元购 房款也未用于清偿案涉担保债务。
【案件焦点】
二原告请求二被告交付房地产所有权证和协助办理不动产证变更登记手续 是否具有事实及法律依据。
【法院裁判要旨】
湖南省祁东县人民法院经审理认为：原告蒋某某、周某某和被告匡某某、 尹某签订的《房地产买卖合同》和《承诺书》均是双方当事人的真实意思表 示，合同内容不违反法律、法规的效力性、强制性规定，合同合法有效，对当 事人均有法律约束力。关于案涉房屋的抵押问题，根据《中华人民共和国物权 法》第十五条之规定，房屋抵押存续期间，出卖人未经抵押权人同意转让抵押 房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。同理，案涉房屋涉及的抵押合同也系有 效合同。二原告明知案涉房屋已设有抵押，仍与二被告签订房屋买卖合同，应 视为对合同履行中的风险有充分的预估和判断。由于案涉房屋担保债务尚未偿 还且数额巨大，在被担保的相关债务502.5万元得到清偿前，或者在不损害抵 押权人利益的前提下二原告代为清偿担保债务消灭抵押权前，或者取得抵押权 人的同意即抵押权人权利之障碍消除前，案涉房屋无法正常过户，二原告要求 二被告为其办理房屋过户手续的诉讼请求客观上不能履行，即构成法律上的履 行不能，故二原告请求二被告交付房地产所有权证和协助办理不动产证变更登
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中国法院2024年度案例。房屋买卖合同纠纷
记手续，因不具备事实依据和法律依据，法院不予支持。
关于违约金、逾期利息以及相关诉讼费用、文书费用的主张，二原告请求 二被告支付违约金244772元，理由是按照《房地产买卖合同》的约定，二被 告未能在规定时间内交付案涉房屋的国有土地使用证和房屋所有权证，构成严 重违约，应当承担违约责任。但经法院审查，《承诺书》中写明原来的购房合 同作相应变更，应以承诺书为准，其中赔偿经济损失和违约金的前提是原、被 告解除《房地产买卖合同》,二原告并无解除合同、收回房款的意思表示，仍 坚持继续履行合同；并且原告蒋某某、周某某明知案涉房屋设有抵押，仍与被 告匡某某、尹某签订房屋买卖合同，同时，本案涉及的已付购房款800000元未 用于清偿担保债务，二原告、二被告均存在过错。故对于二原告的上述诉讼请 求，亦缺乏事实依据和法律依据，法院亦不予支持。经法院当庭释明，由于二 被告无法履行协助二原告办理房屋所有权转移登记的义务，合同无法继续履行， 构成法律上的履行不能，二原告签订合同的目的无法实现，二原告有权解除合 同，并要求二被告承担相应的违约责任，违约责任的承担根据《中华人民共和 国合同法》的相关规定，综合考虑二原告所受损失、双方的过错程度及合同履 行情况等因素予以确定，现二原告既不改变其诉讼请求，亦不撤回起诉，仍坚 持其在本案中的诉讼请求，故法院依法应驳回其诉讼请求。综上所述，原告蒋 某某、周某某的诉讼请求，因缺乏事实依据和法律依据，法院不予支持。依照 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第
一条第二款，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条，《中华人 民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百五十条、第一百 五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：
驳回原告蒋某某、周某某的全部诉讼请求。
判决后，双方当事人均未上诉，本判决现已生效。
【法官后语】
房屋抵押存续期间，出卖人未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房 屋买卖合同的效力。案涉房屋涉及的抵押合同也系有效合同。买受人明知案涉
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房屋已设有抵押，仍与出卖人签订房屋买卖合同，应视为对合同履行中的风险 有充分的预估和判断，对合同履行过程中可能所产生的风险，应属明知并应自 行承担相应的责任。
1.房屋抵押存续期间，被抵押房屋的买卖合同效力问题
根据《中华人民共和国民法典》第二百一十五条的规定，当事人之间订立 有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人 另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案 中，原告蒋某某、周某某和被告匡某某、尹某签订的《房地产买卖合同》和 《承诺书》均是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的效 力性、强制性规定，合同合法有效。案涉房屋虽用于贷款抵押担保，且转让时 并未通知抵押权人并经得其同意，但不影响案涉房屋买卖合同效力。
2.明知所购房屋设有抵押，仍与出卖人签订买卖合同，应视为当事人对自 己权利的处分，买受人应当自担风险
根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条的规定，抵押期间，抵押人 可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押 权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够 证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵 押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有， 不足部分由债务人清偿。已设定抵押的物品并非禁止流通，买受人在购买已设 定抵押物时，需考虑抵押权实现时可能面临的风险。本案中，原告蒋某某、周 某某在明知案涉房屋已抵押且未能代为清偿债务消灭抵押权，或者取得抵押权 人的同意即抵押权人权利之障碍消除前，仍与被告匡某某、尹某签订买卖合同， 应视为其对合同履行风险已经充分预估和判断，案涉房屋无法正常办理不动产 权属登记手续，属于“法律上或事实上不能履行”,原告蒋某某、周某某主观 上明显具有过错，需要承担相应的法律风险。
编写人：湖南省祁东县人民法院李恺欣
