——唐爱华诉蒋斌所有权确认案
【案件基本信息】


1.裁判书字号


湖南省永州市中级人民法院（2016）湘11民终字第1247号民事判决书


2.案由：所有权确认纠纷


3. 当事人


原告（被上诉人）：唐爱华


被告（上诉人）：蒋斌


【基本案情】

1994年，周瑛夫妻从柏曼平处购得永州市零陵区大西门×号2栋第3层房屋，即诉争房 屋，后将房产过户在小儿子蒋斌名下。1995年，因周瑛夫妻搬至冷水滩区居住，将诉争房 屋交给大儿子张芳生与唐爱华夫妻居住管理，并交付了房屋产权证明。1996年，唐爱华与





张芳生协议离婚，约定诉争房屋归唐爱华所有，后唐爱华一直居住在该房屋内。


2015年，蒋斌以遗失为由补办了自己为产权人的诉争房屋所有权证。同年，政府与蒋 斌签订《国有土地上房屋征收货币补偿协议》，征收补偿到位后诉争房屋被拆除。

唐爱华诉称，诉争房屋是周瑛夫妻购买后登记于蒋斌名下。1994年，唐爱华夫妇与公 婆周英夫妻商定以37000元的价格买下该房屋，因系家庭成员关系，双方仅付款和交付房 屋及房产证，未立下字据和办理过户登记手续。

【案件焦点】


房屋登记权利人与实际所有人不一致时如何处理。


【法院裁判要旨】


湖南省永州市零陵区人民法院经审理认为：不动产物权变动是法律行为及其他法律事 实的产物，不是登记机关登记行为的产物，不动产物权登记是不动产物权变动的“要件”而 非“原因” ，因此对发生争议的不动产物权归属的最终判断，应当依赖于对物权变动原因的 法律事实的审查。从本案确认的事实来看，诉争房屋经过了三次物权变动：一是周瑛夫妻 从柏曼平手中购得房屋，登记在蒋斌名下；二是张芳生、唐爱华从周瑛夫妻手中购得该房 屋，原房产证也交付给了张芳生、唐爱华；三是唐爱华与张芳生离婚时协议将该房屋分割 给唐爱华。通过上述三次物权变动，能够证明诉争房屋虽然登记在蒋斌名下，但房屋的真 实权利人应当为唐爱华。

对于蒋斌提出诉争房屋由其自己购买，周瑛私自将房屋出卖给唐爱华，唐爱华、蒋斌 之间买卖关系不成立、不存在的抗辩主张，一审法院认为唐爱华所提交的录音资料可以证 实诉争房屋确为周瑛夫妻出卖给了张芳生、唐爱华，蒋斌对此知情，唐爱华方提出若获得 征收拆迁补偿款将给予蒋斌部分经济补偿，蒋斌也未对房屋归属表示异议。同时，近20年 的时间诉争房屋一直由唐爱华居住管理，蒋斌从未进行管理或者收取租金，其抗辩主张明 显与常理不符，且在庭审中，蒋斌对于从柏曼平手中购房时的价格、如何支付房款、唐爱 华居住原因等方面所作的陈述前后矛盾，因此对蒋斌的该项抗辩主张，不予采纳，诉争房 屋应为唐爱华所有。湖南省永州市零陵区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第十七





条、第三十三条之规定，判决如下：

确认永州市零陵区大西门×号2栋第3层房屋所有权归唐爱华所有。 蒋斌不服一审判决，提起上诉。
湖南省永州市中级人民法院经审理认为：不动产权属证书是登记机关发给权利人作为 其享有权利的证明，但不动产权属证书只具有推定的证据效力，不具有绝对的证据效力， 不能对抗事实物权人。

本案中，诉争房屋所有权证记载所有权人为蒋斌，蒋斌也提供了其与柏曼平就诉争房 屋签订的房地产买卖契约。然而，唐爱华自1995年左右起至房屋被拆除前便一直居住在诉 争房屋内。蒋斌与张芳生系同母异父兄弟，母亲周瑛长期与蒋斌居住、生活在同一住所
内，唐爱华与张芳生于1996年离婚，蒋斌不可能对张芳生、唐爱华离婚一事毫不知情。蒋 斌在长达20年左右的时间内都不对诉争房屋进行管理、修缮，且在其与妻子协议离婚时也 未提及诉争房屋，故蒋斌提出系免费提供给唐爱华居住、使用的主张明显不符合生活常
理。同时，张芳生、张洁作出的证言与唐爱华的说法相吻合，与蒋斌的说法相矛盾，因张 芳生与唐爱华已离婚20年左右，而张芳生的女儿张洁与蒋斌系亲叔侄关系，与唐爱华无血 缘关系，故张芳生、张洁作出诉争房屋系张芳生、唐爱华购买所得的证言更为可信。此
外，蒋斌与其前妻结婚后在诉争房屋内居住、生活过，如果诉争房屋没有出卖给张芳生、 唐爱华，仅是提供给唐爱华免费居住，那么房产证由蒋斌夫妇保管更为符合生活常理，而 事实上原房产证已交由唐爱华保管。

唐爱华虽然没有书面买卖协议及收款收据能够证明张芳生、唐爱华从周瑛夫妇手中购 买诉争房屋的事实，但综合唐爱华提供的全部证据，唐爱华主张“诉争房屋原系周瑛夫妇 从柏曼平手中购得，登记在蒋斌名下，后转卖给唐爱华、张芳生”的事实具有高度可能
性，应认定该事实存在。此外，即便蒋斌主张“诉争房屋系蒋斌本人从柏曼平手中购得，
而非周瑛夫妇购买”的事实属实，但从唐爱华提供的录音资料可知，蒋斌早已知道周瑛将 该房屋转卖给唐爱华、张芳生的事实，并且一直未作否认表示。《中华人民共和国民法通 则》第六十六条第一款规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有 经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责 任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”因此，亦可





视为蒋斌同意周瑛代为出售诉争房屋的行为。


《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条 规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为不动产物权的 真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”该解释自2016年3月1日起实施，虽然 本案属于该解释施行后尚未审结的二审案件，不能直接适用该解释条文，但该解释的立法 精神应在案件处理中得到体现。另根据民法的诚实信用原则，也应当认定唐爱华是本案诉 争房屋的真实权利人。

综上所述，蒋斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决主文对诉争房屋表述有
误，予以纠正。湖南省永州市中级人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、
《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第 一款第（二）项规定，判决如下：

一、撤销湖南省永州市零陵区人民法院（2015）零民初字第2225号民事判决；

二、确认永州市零陵区大西门×号2栋第3层房屋的所有权属于唐爱华。 【法官后语】
房屋作为不动产，其权属变动以登记为生效要件和公式方法。为此，我国实行房屋所 有权登记发证制度，以前是房产证，由房产部门为产权人颁发。2016年始，国家实施新的 不动产登记制度，各地相继颁发不动产权书取代房产证、土地使用证，由国土部门颁发， 成为新的房屋产权证明。一般来看，房产证、不动产权书记载的权利人即房屋所有人，但 某些时候，权、证分离，“有证”并不代表是房屋的真实主人，“有证”并不代表着绝对权
利。房屋权、证分离在生活中不乏其鲜，从原因来看，有的是历史流转的因素，有的是交 易后未过户，有的是受限购政策等影响的“借名买房” ，且基本上发生在亲属、好友之间。 本案是一起亲属之间房产流转后近20年未办理过户登记，现因城市建设房屋拆迁产生经济 补偿而引发诉讼。

权、证不一致时如何确认房屋所有权，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物 权法〉若干问题的解释（一）》给出了明确的意见，“当事人有证据证明不动产登记簿的





记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应 予支持” 。从法律规定来看，不动产产权登记是登记机关对不动产当时权属关系及表现形 态的证明，对物权的归属具有推定效力。其产生的公示公信效力主要是保护不动产登记人 及真实所有人以外的善意第三人的利益。不动产权属证书记载的事项在无相反证据证明的 情形下，应推定不动产权属证书记载的事项真实。但产权证书本身并不能直接决定实体法 律关系即实际权利的状况，当事人有相反证据证明其为真正的权利人时，可以请求确认权 利。

编写人：湖南省永州市零陵区人民法院 罗海波 谭小兵