——邱宇明诉颜丽琴、厦门麦田人房地产代理有限公司房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
福建省厦门市中级人民法院（2015）厦民终字第3854号民事判决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告（上诉人）：邱宇明
被告（被上诉人）：颜丽琴、厦门麦田人房地产代理有限公司（以下简称麦田人公
司）
【基本案情】
2014年8月31日，邱宇明与颜丽琴签订《房屋买卖合同》一份，约定颜丽琴将案涉房屋
出售给邱宇明，成交价1430000元；合同约定该房屋存在抵押，颜丽琴应在2014年11月10
日前向抵押权人申请还款；邱宇明应于合同签订时向颜丽琴支付定金20000元，于本合同
签订之日起二日内，邱宇明应另向颜丽琴支付交易定金330000元。合同第六条约定，邱宇
明应在还款日期前将800000元或一次性解除该房屋抵押权所需的全部资金转入抵押权人指
定的还款账户用于解除该房屋的抵押权，该款项转入抵押权人指定的还款账户后即抵作部
分购房款。合同第十二条第一款第（二）项约定：“甲乙双方任何一方违约导致本合同解
除或无法继续履行，守约方有权按照定金罚则向违约方主张违约责任或按本合同约定的成
交价的20%向违约方主张违约金”；合同第十二条第三款约定，因追究违约责任产生的差
旅费、律师费等必要费用由违约方承担。麦田人公司在见证人一栏上盖章。同日，邱宇明
与颜丽琴、麦田人公司签订了《交易服务合同》及《居间服务合同》各一份，约定由邱宇
明向麦田人公司支付该房屋成交价的2.5%作为居间服务费，及支付权证代办费、房屋入
住手续代办费600元。上述合同签订后，邱宇明向颜丽琴支付定金合计350000元，并向麦
田人公司支付了中介费。2014年11月10日，邱宇明及颜丽琴签订《关于（2014）
M0000653房屋买卖合同的声明》，确认案涉房屋尚有：1.蔡福安个人借贷350000元未解
押；2.工商银行抵押贷款800000元；3.友众信业和夸客融资的借款未还清及其他不明借贷
可能导致无法过户到邱宇明名下，为维护邱宇明的合法权利，现邱宇明无法按照合同约定
的时间向颜丽琴支付部分购房款项。邱宇明及颜丽琴约定颜丽琴需于2014年11月13日前将
所有借贷款项还清，待问题解决后，邱宇明及颜丽琴继续履行房屋交易合约，否则一切违
约责任由颜丽琴承担，邱宇明拥有最终追讨的权利。此后，颜丽琴未能还清贷款。
二审审理中，麦田人公司经办中介人员林陈聪经传唤到庭接受调查询问，其陈述以下
主要内容：在居间过程中，颜丽琴未提供产权证原件；通过厦门房地产网查询到讼争房产
处于抵押状态，但未能查询到抵押的具体情况以及抵押数量；中介对于讼争房产存在个人
抵押并不清楚。
【案件焦点】
麦田人公司作为房屋中介机构在从事讼争房产买卖的居间活动中是否存在过错或者重
大过失，其应承担的责任如何认定。
【法院裁判要旨】
福建省厦门市海沧区人民法院经审理认为：邱宇明与颜丽琴签订的《房屋买卖合
同》，系邱宇明与颜丽琴的真实意思表示，内容合法，应为有效，合同双方都应当严格依
照合同履行。颜丽琴作为房屋买卖合同中的房屋出卖人，应当有义务保证案涉房屋能依照
合同的约定及时进行解押及过户，但颜丽琴未能还清欠款，案涉房产存在二个抵押以及因
其他债务被查封而致不能过户给邱宇明。因此，颜丽琴无法提供适合合同履行的房屋，致
使邱宇明无法实现合同目的，颜丽琴的违约行为属于根本违约。邱宇明作为守约方，有权
要求解除合同。同时，邱宇明有权选择适用定金条款要求颜丽琴双倍返还定金及返还邱宇
明多支付的房款。案涉房屋的交易总价为1430000元，定金依法不得超过房款总额的
20%，即为286000元。因此，邱宇明要求颜丽琴返还双倍定金572000元及多付的房款
64000元，有相应的事实依据及法律依据，予以支持。《房屋买卖合同》有约定违约方承
担律师费用，因此，邱宇明请求颜丽琴承担律师费用5000元，有相应的合同依据，予以支
持。邱宇明要求麦田人公司承担连带责任，但没有提供证据证明麦田人公司在明知案涉房
屋存在二个抵押情况下故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，因此，邱
宇明请求麦田人公司承担连带责任，没有事实依据，不予支持。颜丽琴未作答辩，视为放
弃抗辩权利。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《中华人民共
和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除邱宇明与颜丽琴于2014年8月31日签订的《房屋买卖合同》；
二、颜丽琴应于本判决生效之日起十日内返还邱宇明双倍定金572000元及多付的房款
64000元及律师代理费5000元，合计641000元。
三、驳回邱宇明的其他诉讼请求。案件受理费10210元及公告费，由颜丽琴负担。
邱宇明提起上诉。福建省厦门市中级人民法院经审理认为：麦田人公司作为专门从事
房地产经纪活动，具备较强专业知识、能力和风险意识的机构，应对影响双方订约的重大
事项承担基本的核查义务，并如实向委托人告知与合同订立相关的情况，故意隐瞒、提供
虚假信息以及重大过失给委托人造成损失的，应当赔偿。
本案中，案涉房产存在除银行抵押之外的抵押情况，麦田人公司并未予以查明，而根
据原审查明的事实以及中介人员林陈聪的陈述，麦田人公司并未审核讼争房产的产权证原
件以及复印件的真伪情况，亦未明确告知委托人邱宇明其无法确认卖房人颜丽琴提供的信
息真伪，这些事项均属于房产交易的重大事项，足以影响双方订约。由此，应当认定麦田
人公司在履行居间合同过程中存在重大过失，致使邱宇明的合法利益受到损害，麦田人公
司应当承担相应的损害赔偿责任。邱宇明作为买方人亦未尽到审慎注意义务，自身存在一
定的过失，故应自行承担相应的责任。本院综合本案案情及双方当事人的过错程度，酌定
邱宇明自行承担30%、麦田人公司承担70%的赔偿责任为宜。
邱宇明依照《房屋买卖合同》约定主张的购房双倍定金572000元、购房款64000元以及
律师代理费5000元，合计641000元，其主张范围属合理范围，原审法院认定颜丽琴承担上
述费用，合法有据，予以维持。麦田人公司依法应在上述损失数额的范围内承担70%的补
充赔偿责任，即在颜丽琴无法支付上述赔偿款的情况下，由麦田人公司向邱宇明支付
448700元。邱宇明主张其承担连带赔偿责任，缺乏法律依据。综上，上诉人邱宇明的上诉
理由，予以部分采纳。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，依法应予纠正。原审被
告颜丽琴经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。依照《中华
人民共和国合同法》第六十条、第四百二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百
七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：
一、维持厦门市海沧区人民法院（2015）海民初字第25号民事判决第一、二项；
二、撤销厦门市海沧区人民法院（2015）海民初字第25号民事判决第三项；
三、厦门麦田人房地产代理有限公司在颜丽琴未能支付给邱宇明的款项部分以448700
元为限额承担赔偿责任；
四、驳回邱宇明的其他上诉请求。
【法官后语】
居间人如实报告义务应予以全面理解。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规
定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同
有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损
害赔偿责任。”根据诚实信用原则，居间人既负有不得恶意隐瞒事实或提供虚假情况的消
极义务（加害行为的不作为义务），亦承担着尽职调查所有与订约相关的重要事实，进行
专业审核，并如实且详尽地向委托人报告的积极义务。居间人对其已进行积极调查及如实
报告的事实，负有举证责任。只有在居间人对房屋交易当事人、房屋权属状况及权利限制
信息等进行了尽职调查，并如实向委托人报告后，由委托人自主决策而产生的风险或损害
结果，居间人才可以主张免责。具体到本案中，麦田人公司未能善尽审慎调查义务是显而
易见的。不仅没有核对产权证原件，且对房屋上存在个人抵押的事实毫不知情，而根据房
屋居间行业的执业规范及行业惯例，核实交易房屋的产调信息属于居间人必须进行的标准
作业程序。麦田人公司怠于履行该义务，存在重大过失，是造成邱宇明损失的重要原因之
一。故麦田人公司理应对邱宇明的损失承担相应的损害赔偿责任。
关于麦田人公司所应承担损害赔偿责任的定性问题。邱宇明主张麦田人公司应承担连
带赔偿责任，但承担连带赔偿责任的前提是有法律的明文规定。若麦田人公司与颜丽琴存
在恶意串通损害邱宇明利益的行为（即侵权责任法上存在意思联络的共同侵权行为），则
两被告对邱宇明所受损失承担连带赔偿责任，应当毋庸置疑。但该点尚缺乏相应事实及证
据加以佐证。在无法证明两被告存在恶意串通的情况下，只宜认定麦田人公司存在重大过
失或过错，其对邱宇明所受损失应当承担不真正连带责任。故麦田人公司应对在其过错责
任范围内对邱宇明损失承担补充赔偿责任。因麦田人公司并非终局责任人，其在承担补充
赔偿责任后，可以向颜丽琴追偿。
具体到麦田人公司所应承担的责任比例。邱宇明支付数额不菲的费用委托麦田人公司
居间房屋交易，本意在于依赖麦田人公司的专业资质，加快交易进程，降低交易风险，减
轻自身负累。麦田人公司作为商事居间主体，专门从事房地产经纪活动，具备较强专业知
识、能力和风险意识，理应比邱宇明承担更高的注意义务。而房屋买卖作为大宗交易，邱
宇明自身未能对相关资料加以审核，也应承担部分责任。综合考虑各方过错程度等因素，
确定由麦田人公司在被告颜丽琴未能偿付款项的70%范围内承担补充赔偿责任，是较为适
宜的。
编写人：福建省厦门市中级人民法院 胡林蓉 罗仁冰