——霍艳霞诉北京链家房地产经纪有限公司居间合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第一中级人民法院（2016）京01民终字第3404号民事判决书
2.案由：居间合同纠纷
3.当事人
原告（被上诉人）：霍艳霞
被告（上诉人）：北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）
第三人：戴鸿顺
【基本案情】
2013年5月18日，戴鸿顺作为出卖人、霍艳霞作为买受人、链家公司作为居间人签订
《居间服务合同》，约定在链家公司的居间服务下就座落于石景山区永乐小区某房屋签订
《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同）。《居间服务合同》约定：“第
一条 居间服务 1.……居间服务包括：（1）提供房屋买卖市场行情咨询；（2）寻找、提
供并发布房源、客源信息；（3）引领买受人实地看房；（4）协助查看房屋权属证明文
件；（5）协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；（6）促成交易双方签署合法
有效的买卖合同。2.买卖双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，买卖双方应支付本合
同约定的居间代理费……”
同日，戴鸿顺、霍艳霞签订房屋买卖合同及补充协议，对双方之间的权利义务予以明
确约定。因涉诉房屋已设定抵押权，戴鸿顺、霍艳霞与链家公司于2013年7月20日就涉诉
房屋解除抵押权及交付等事宜另行签订补充协议一份。
涉诉《居间服务合同》及房屋买卖合同签订当日，霍艳霞向链家公司全额支付居间服
务费43120元，并依据房屋买卖合同的约定向出卖人支付定金60000元。涉诉房屋买卖合同
项下的房屋已于2013年4月2日被石景山区人民法院予以查封。
通过搜索引擎百度键入关键词“链家”，并点击进入有“官网”标识的搜索结果，网址显
示为bj.lianjia.com，点击进入该网页右下方“安心承诺保驾护航”模块后，继续点击右上
方“查封垫付”标识，显示“签前查封先行垫付”，右下方显示“签前查封 先行垫付”，页面中
下方居中显示“链家承诺您经链家居间成交的二手房，如果交易房屋在签署房屋买卖合同
前即已被依法查封，链家也未对该查封信息进行核实和披露的，为了不影响客户继续购
房，链家承诺：客户已支付的房价款，由链家先行垫付返还，同时，链家将退还所收佣
金”。链家公司主张链家网与链家公司不同，其主张bj.lianjia.com并非链家公司的官方网
址，亦不知晓链家公司的官方网址。
霍艳霞认可居间服务合同已经解除，链家公司已全额退还霍艳霞支付的居间服务费。
霍艳霞在本案中主张的损失130000元，包括已经支付戴鸿顺的购房定金60000元，戴鸿顺
因不履行房屋买卖合同而应该双倍返还霍艳霞的60000元，及霍艳霞的误工费、交通费
10000元。
被告链家公司辩称：不同意霍艳霞的诉讼请求。1.链家公司按照居间服务合同约定完
成了居间服务内容；2.涉诉房屋产权人戴鸿顺故意隐瞒交易房屋存在瑕疵问题，链家公司
并不知情；3.霍艳霞与链家公司已经签署和解协议，链家公司退还了霍艳霞居间服务费，
并在霍艳霞再次购房时对居间服务费进行了打折优惠；4.房屋买卖合同及补充协议没有依
法解除，该合同依然有效；5.霍艳霞支付给戴鸿顺的购房定金60000元属于房屋买卖合同
履行的约定义务，不能认为是霍艳霞的损失；6.链家公司是在2013年11月发布的安心承诺
并不溯及本案涉诉的房屋买卖合同；7.霍艳霞的诉讼请求已经超过诉讼时效。
【案件焦点】
1.链家公司提供的居间服务是否全面、恰当；2.“签前查封 先行垫付”承诺
是否适用于本案。
【法院裁判要旨】
北京市石景山区人民法院经审理认为：我国法律明确规定居间合同中居
间人的法定义务是如实报告义务。在房地产居间服务过程中，如实报告的前
提必须是居间人对与订立合同有关事项的彻底了解和知悉，这自然包括了对
委托人提供的各种资料作必要的专业审查，以确保其提供信息的真实性的应
有之义。链家公司作为专业从事房地产中介的机构，应当本着对客户负责，
对企业商誉负责的态度，审慎地核实涉诉房屋的产权资料等与交易有关的情
况，这应该也是链家公司作出“签前查封 先行垫付”承诺的初衷。但链家公司
未对促成房屋买卖交易前涉诉房屋的相关产权情况予以查询、核实，应属其
未能全面、恰当地履行居间服务义务，应承担相应的责任。
涉诉《居间服务合同》中虽无链家公司作出的“签前查封 先行垫付”承诺
的书面约定，但通过搜索引擎百度键入关键词“链家”进行搜索，点击进入
有“官网”标识的搜索结果，按照霍艳霞一方当庭操作的步骤，可以进入“签前
查封 先行垫付”页面，并有链家公司作出的相关承诺及基本释义。链家公司在
其官方网站上所作出的“签前查封 先行垫付”的相关承诺亦应属于《居间服务
合同》中其应当承担的义务，链家公司应当依据其承诺履行相应的义务。链
家公司主张上述网址并非链家公司的官方网站，且主张上述承诺发布时间晚
于涉诉交易发生之时，但其既无法提供链家公司的官方网址，亦未提供相应
证据予以证明。链家公司作出上述承诺，应是链家公司不断追求更好服务质
量的体现，应有一个持续酝酿，逐步宣传的过程，不应仅以发布时间点来简
单划分，而应结合相关情况综合考虑。
北京市石景山区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第
一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉
讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十四条之规定，作
出如下判决：
一、被告北京链家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿
原告霍艳霞损失60000元；
二、驳回原告霍艳霞的其他诉讼请求。
北京市第一中级人民法院经审理认为：依据戴鸿顺、霍艳霞、链家公司
三方签订的《居间服务合同》第三条的约定，链家公司应遵守相关法律规
定，尽职提供居间服务；链家公司不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真
实情况。第四条约定，链家公司违反本合同第三条约定的，链家公司应承担
相应的违约责任。戴鸿顺的涉案房屋于2013年4月2日被石景山区人民法院予
以查封，而2013年5月18日戴鸿顺与霍艳霞签订房屋买卖合同，链家公司在此
过程中未能尽到一家专业从事房地产中介机构所应负的义务，包括审慎地核
实涉诉房屋的产权资料等与交易有关的情况，未能尽职提供居间人的服务，
向房屋购买人提供了虚假的信息并致使其遭受损失；链家公司声称其是于
2013年11月向社会发布“签前查封 先行垫付”的承诺，故该承诺不适用于2013
年5月签订的合同，对此法院认为，即使如链家公司所述其是在2013年11月发
布该承诺，但在涉诉买卖合同签订之后，卖方戴鸿顺因涉诉房屋被查封而无
法完成过户，且戴鸿顺已经收取了60000元的定金，故买方霍艳霞因不能实际
取得涉诉房屋的损失已经确定发生，且该损失于签订合同、交付定金之后至
今持续存在，故链家公司于此时间段中作出的“签前查封 先行垫付”的承诺应
当适用于本案霍艳霞的损失发生情形。链家公司的上诉理由均不能成立，法
院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，法院予以维持。
北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七
十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
在本案中，涉诉房屋在签订买卖合同时已设定抵押，这一点买卖双方均知晓，而另外
一个关键问题是，涉诉房屋在双方签订买卖合同前就已经被法院司法查封。作为出卖人戴
鸿顺，其自然负有向居间方和买受方如实告知的义务，但是，这并不影响专业的房屋中介
机构，作为居间方亦应当对其提供居间服务的房屋进行必要和尽职的审查，并将其审查结
果向买受方披露和报告，以确保房屋买卖合同能够顺利履行，因此，本案中的居间方在提
供居间服务过程中存在瑕疵并直接致使买卖合同无法履行，其违反了如实报告义务。
关于“签前查封
先行垫付”的承诺的性质，该承诺虽然未在居间合同中进行明确约
定，但其在官方网站上或广告宣传中的承诺亦应视为其应当承担的合同义务，未依约履行
应承担相应责任。居间方主张承诺系在诉争《居间服务合同》签订后作出，不应适用于本
案，但其未提供证据予以证明，且一审法院综合居间方承诺作出时间与诉争《居间服务合
同》签订时间的关系及居间方作出该承诺的初衷等因素，认定居间方作出该承诺应当适用
于本案。二审法院则认为，霍艳霞因居间方未能履行如实告知义务遭受的定金损失，因该
损失持续存在于承诺作出之时，故该承诺应当适用于本案。一、二审法院对于承诺适用于
本案的理由存在不同论述，但结论一致。
编写人：北京市石景山区人民法院 徐莹莹
