——蒋明全诉吴孝全、吴孝纯房屋租赁合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
重庆市第三中级人民法院（2016）民终字第1421号民事判决书
2.案由：房屋租赁合同纠纷
3.当事人
原告（反诉被告，被上诉人）：蒋明全
被告（反诉原告，上诉人）：吴孝全、吴孝纯
【基本案情】
2011年3月10日，吴孝全、吴孝纯（甲方）与蒋明全、蒋洪都（乙方）协商一致签订
了《房屋出租合同》，约定甲方将位于仙女山镇自有房屋一栋出租给乙方使用。租用期间
乙方不得损坏甲方房屋的结构，如造成损坏全部由乙方负责维修和赔偿。乙方使用期间，
房屋的装修和设施设备的投入由乙方负责，甲方无权干涉。如一方违约，由违约方向守约
方支付违约金80万元，并赔偿守约方的全部损失。该合同签订后，蒋明全与蒋洪都于2011
年5月22日签订了补充协议，约定蒋洪都自愿放弃2011年3月10日与吴孝纯、吴孝全签订的
房屋出租合同，该房屋出租合同由蒋明全履行，蒋洪都不再履行。之后蒋明全对承租的房
屋进行装修，并于2011年6月23日以其妻陈爱萍的名义登记注册“武隆县明都酒楼”，以承
租房屋作为经营场所开展住宿、餐饮服务等经营活动。
2015年3月10日、3月13日、3月15日，吴孝纯、吴孝全在蒋明全经营的“明都酒楼”营
业期间，以房屋楼顶被压坏存在重大安全隐患为由，数次对前往“明都酒楼”用餐、住宿的
旅客进行劝阻，致使蒋明全未能正常经营。2015年3月16日起，蒋明全停止经营“明都酒
楼”。2015年3月31日，蒋明全提起本案诉讼，请求判令解除双方签订的《房屋出租合
同》，由吴孝纯、吴孝全返还租金43750元，并支付违约金80万元。吴孝纯、吴孝全在庭
审中表示同意解除双方签订的《房屋出租合同》，并提起反诉，请求判令蒋明全立即向其
归还房屋，支付2015年7月1日起至归还租赁房屋之日止的租金62500元，立即撤除租赁房
屋楼顶安装的所有太阳能和空气能，并向吴孝纯、吴孝全支付租赁房屋楼顶的使用费
75000元，赔偿维修房屋墙面裂缝的损失100000元。
另查明，蒋明全在本案起诉之前已经向吴孝纯、吴孝全支付2013年7月1日至2015年6
月30日的租金合计30万元。2016年1月19日，蒋明全将承租房屋返还给吴孝纯、吴孝全。
本案审理中，吴孝纯、吴孝全向法院申请对讼争房屋顶层的墙面裂缝、屋面板裂缝的
产生与蒋明全在房屋楼顶安装太阳能、空气能等大型设备之间的因果关系进行司法鉴定。
重庆重大建设工程质量检测有限公司作出司法鉴定报告，认定吴孝纯、吴孝全顶层房屋墙
体斜裂缝、门和窗洞附近的墙体裂缝，主要是由于砌体材料收缩、温度作用所致，屋顶上
安装太阳能、空气能及水箱等设备，对该部分墙体裂缝的产生与发展有促进作用；墙上水
平裂缝主要是温度作用所致，配电箱暗线附近的竖向裂缝主要是砌体材料收缩所致，与屋
顶上安装太阳能、空气能及水箱等设备没有明显的因果关系。吴孝纯、吴孝全屋顶现浇
板，目前所见裂缝主要是由于混凝土收缩、温度作用所致，屋顶上安装太阳能、空气能及
水箱等设备对裂缝的产生与发展没有明显因果关系。双方当事人对该鉴定报告均未提出异
议。吴孝纯、吴孝全向鉴定机构支付鉴定费50000元。
【案件焦点】
在出租的房屋出现“安全隐患”时吴孝全、吴孝纯阻拦蒋明全经营的行为是
否构成根本违约。
【法院裁判要旨】
重庆市武隆县人民法院经审理认为：出租人应当按照约定将租赁物交付
承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。原、被告对承租人的酒
店租赁用途明知。在租赁期间租赁物本身存在安全隐患但产生原因尚不明确
的情况下，被告劝阻前来住宿、用餐的消费者的行为，致使原告不能正常开
展经营活动，故被告的行为已经构成违约。根据合同约定，结合鉴定报告，
原告不当使用租赁房屋的行为存在一定的过错。故原、被告对合同的解除均
存在过错，双方应当各自承担相应的责任。
武隆县人民法院依照《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事
诉讼法》之规定作出如下判决：
一、确认原告（反诉被告）蒋明全与被告（反诉原告）吴孝全、吴孝纯
于2011年3月10日签订的《房屋出租合同》于2015年5月7日解除；
二、原告（反诉被告）蒋明全于本判决生效之日起十五日内拆除安装在
租赁房屋楼顶的所有太阳能和空气能，并向被告（反诉原告）吴孝全、吴孝
纯支付2015年7月1日起至2016年1月19日的房屋使用费82661.37元；
三、被告（反诉原告）吴孝全、吴孝纯于本判决生效之日起五日内向原
告（反诉被告）蒋明全支付违约金240000元；
四、驳回原告（反诉被告）蒋明全的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）吴孝全、吴孝纯的其余反诉请求。
被告吴孝全、吴孝纯以不应当支付24万元违约金为由向重庆市第三中级
人民法院提起上诉。重庆市第三中级人民法院经审理认为：上诉人作为出租
人，其有义务保持租赁房屋符合合同约定的用途。上诉人的行为导致被上诉
人租赁房屋用于酒楼经营的合同目的不能实现，其行为已构成根本违约。被
上诉人在一审中举示的证据能够相互印证，形成证据链，足以证明上诉人存
在阻扰其经营活动的行为，对上诉人提出的没有阻扰被上诉人经营活动的意
见，法院不予采纳。根据查明的事实，蒋明全在租赁房屋楼顶安装空气能和
太阳能的行为对墙体裂缝的产生有促进作用，蒋明全没有按照合同约定对房
屋损坏部位进行维修，从而导致双方因此发生纠纷，并最终解除房屋租赁合
同，蒋明全亦存在违约行为，应当承担相应的违约责任。合同约定的违约金
80万元，并赔偿守约方的全部损失。故涉案合同中约定的违约金数额并不以
守约方的实际损失为计算依据，吴孝全、吴孝纯阻扰蒋明全开展经营活动的
行为构成根本违约，应当按照合同约定支付蒋明全违约金80万元。一审法院
根据查明的事实和蒋明全在合同履行中亦存在违约行为等因素综合考虑，酌
情认定吴孝全、吴孝纯支付蒋明全违约金24万元，属于合理行使自由裁量
权，并无不当，应予维持。吴孝全、吴孝纯主张蒋明全的损失无法确定，不
应按照合同约定的违约金数额支付的意见，于法无据，法院不予采纳。
重庆市第三中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七
十条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案的处理重点主要在于出租人能否以租赁物出现“安全隐患”为由行使阻却行为，该
行为是否构成根本性违约。房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人
支付租金并于合同终止时将租用的房屋返还给出租人的协议，其主要价值在于租赁物的交
易价值。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁
物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”在租赁期间，出租人已经将
租赁物的占有、使用、收益权让与承租人，其不能以租赁物存在安全隐患的主观认知阻却
承租人对租赁物的使用。本案经过鉴定，房屋并不存在安全隐患，故吴孝全、吴孝纯阻拦
蒋明全经营的行为，构成根本性违约，应当承担相应的违约责任。
编写人：重庆市武隆区人民法院 吴晓林
