——江某龙诉江某全等排除妨害案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
广西壮族自治区贵港市覃塘区人民法院(2017)桂0304民初1546号民 事判决书
2.案由:排除妨害纠纷
3.当事人
原告:江某龙
被告:江某全、江某旺、江某荣、江某鸿、江某生(以下称江某全等 5人)
【基本案情】
1991年4月17日,江某龙与原覃塘镇龙凤村公所(现覃塘镇龙凤村委 会,以下简称龙凤村公所)签订协议,约定龙凤村公所将属其所有的坐落
于贵港市覃塘区覃塘镇××村的八间村办集体企业红砖、泥砖瓦房以
5000元的价格转让给江某龙。协议签订后,江某龙即支付了5000元给龙 凤村公所,龙凤村公所将涉案房屋及土地交由江某龙管理使用。1992年7 月18日,土地管理部门对涉案房屋及土地进行确权登记,集体土地建设用 地使用权证号为× ×号,土地使用者为龙凤村公所,用地面积413.14平方 米,建筑占地面积225.72平方米,用地类别为宅基地。之后涉案房屋及宅 基地一直由江某龙占有使用,未有人提出异议,江某龙亦未与村公所办理 过户手续。后因北面三间泥砖瓦房中最东面的一间年久失修,处于危房 状态,江某龙将其拆除。2010年11月5日,覃塘镇龙凤村下江屋屯部分村 民见涉案房屋年久失修,存在安全隐患,在没有经过江某龙同意的情况下 擅自拆除了北面的另两间泥砖瓦房,同年12月9日,部分村民在没有经过 江某龙同意的情况下再次将其余5间红砖瓦房推倒,欲平整作为村中公共 活动场所。江某龙为此事多次与村民发生矛盾,覃塘派出所为此曾多次 出警调处,覃塘镇政府及覃塘镇龙凤村委会也曾多次进行调解,均未果。
【案件焦点】
1.合法受让的本村宅基地使用权能否受法律保护;2.如何确定受让 的宅基地使用权是否合法。
【法院裁判要旨】
广西壮族自治区贵港市覃塘区人民法院经审理认为:双方争议的焦 点为:1.江某全等5人是否实施了对江某龙涉案房屋的侵权(拆除)行
为;2.本案是否超过诉讼时效;3.江某龙主张的经济损失是否有事实和法 律依据;如有事实和法律依据,则该损失与江某全等5人的行为是否有因 果关系。关于争议焦点1,涉案房屋及附属土地系江某龙于1991年向龙凤 村公所购买所得,双方签订了合同,江某龙支付了对价,该交易行为系在 同一村集体内部进行,主体合法,买卖行为也没有违反法律法规的禁止性 规定,且江某龙使用涉案房屋及附属土地至今已经三十多年,虽然江某龙 就该房屋及附属土地没有申请办理房产所有权证及集体土地建设用地使
用证,但这并不能否认买卖合同的效力,不能否认江某龙对涉案的房屋及 土地享有的权利,且经核查土地管理部门对涉案土地也有登记,使用权登 记于龙凤村公所名下,故江某龙对涉案的房屋及附属土地享有合法的所 有权及使用权,任何公民及其他组织不得侵犯其合法权益。江某龙主张 江某全等5人参与实施拆除涉案房屋,哄抢红砖,妨碍其对涉案土地的使 用,根据本案现有证据,不足以证实江某全等5人对江某龙涉案的房屋实 施了拆除行为和哄抢红砖以及妨碍江某龙在涉案房屋所附属的土地上建 房的行为,故对其要求江某全等5人停止侵害、排除妨碍,不予支持。关 于争议焦点2,江某龙自涉案的房屋及土地受到侵犯以来,一直不停地向 村委会和镇政府及公安机关等相关部门反映,也曾经上述部门多次调处, 根据《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的相关规定,请求停止 侵害、排除妨碍的依法不适用诉讼时效的规定,故江某龙的诉讼请求不 受诉讼时效约束。关于争议焦点3,因江某龙无充分证据证实江某全等5 人实施了侵权行为,故其主张的经济损失,不予支持。
广西壮族自治区贵港市覃塘区人民法院依照《中华人民共和国民法 总则》第一百二十条、第一百七十九条、第一百九十六条第(一)项,
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,作出如下判决:
驳回江某龙的诉讼请求。 【法官后语】
涉案房屋及宅基地位于209国道边,随着公路的逐步扩建,该地段土 地大幅升值。近年来,龙凤村部分村民开始对江某龙受让涉案房屋及宅 基地使用权的合法性提出异议,并妨害江某龙对涉案房屋及土地的管理 使用。为此,江某龙与部分村民多次发生冲突,并引发本案纠纷。
农村宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权,是农村居民 在依法取得集体经济组织所有的宅基地上建造房屋及其附属设施,并对 宅基地进行占有、使用和有限处分的权利。它具有严格的身份性、无偿
使用性、永久使用性等特点。其取得方式有原始取得与继受取得。
依据《土地管理法》第二条“土地使用权可以依法转让”和第八
条“宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有”的规定,农村宅基地 属集体所有,村民有使用权。宅基地和其他集体所有的土地一样,可以依 法转让土地使用权。农村宅基地使用权转让的,如果受让方是本集体经 济组织成员,经过集体经济组织同意,应当认定转让行为有效。反之,如 果受让方非本集体经济组织成员,则转让农村宅基地使用权的行为无
效。
本案中,判断江某龙的权利是否遭到了侵害,前提是江某龙对涉案房 屋是否享有合法的所有权及使用权,具体包括以下两个层面的问题:
1.关于江某龙与龙凤村公所签订的协议是否有效的问题。江某龙于 1991年购买村集体房屋及宅基地与龙凤村公所签订购买协议时,《村民 委员会组织法》 (1998年施行)并未施行,仅有《村民委员会组织法(试
行)》,该法第一条规定“涉及全村村民利益的问题,村民委员会必须提 请村民会议讨论决定”,根据该规定,龙凤村公所转让房屋及宅基地,涉 及全村村民利益,应当提请村民会议讨论决定。因协议签订时距今时代 久远,当时龙凤村公所的干部早已离任或去世,现在的村委会也无法提供 当年的有关材料(会议记录)进行考证,无法查明当初龙凤村公所转让房 屋及宅基地时是否提交村民会议讨论决定。退一步讲,即使未经村民会 议讨论决定,该转让行为是否有效。从当时的土改大背景来看,集体土地 使用权管理并不规范,关于村民委员会组织运行的相关规定、制度亦在 绝大部分农村地区没有完全得到落实,村民委员会内部管理、运行极不 规范,未按法律规定程序处理集体财产或土地使用权的行为更是比比皆 是,但是一般情况下,村民也不会对这些处理行为提出异议。如果抛开当 时的背景因素,仅依据法律规定来认定转让行为是否有效,对于信任龙凤 村公所的江某龙来说,显然有失公允。而且,江某龙与江某全等5人属同 一村同一生产队村民,龙凤村公所将涉案房屋及宅基地转让给江某龙并
交付给江某龙占有、管理、使用,村里的村民均知情,但是在转让行为发 生后至2010年,此间二十年来,无人对此提出异议,应当视为该村村民均 认可龙凤村公所的转让行为。所以,笔者认为,江某龙与龙凤村公所就涉 案房屋及宅基地使用权所签订的购买协议合法有效。
2.关于江某龙是否获得涉案房屋所有权及宅基地使用权的问题。根 据我国《物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。 虽然《物权法》对不动产物权的变更要求登记方有效,但是在江某龙购 买房屋的1991年,《物权法》并没有实施,并且当时涉案房屋及土地也没 有进行登记,1992年土地管理部门才对涉案房屋及土地进行确权登记,登 记的权利所有人为龙凤村公所。从实际情况来看,江某龙对这一确权行 为并不知情,故而也不会要求龙凤村公所办理过户登记手续,而且在广大 农村,直至近两年土地确权登记制度才开始实施,以前根本没有相关概
念,农村房屋及土地未进行确权登记属于常态,江某龙作为普通村民,对 涉案房屋及土地确权情况不知情也属正常,所以涉案房屋及土地没有进 行变更登记,江某龙不存在任何过错。同时,虽然江某龙没有就涉案房屋 及宅基地办理过户手续,进行变更登记,但是由于其已经按约支付全部房 价,且自1991年以来一直占有、管理、使用至今,未有人对此提出异议, 可以据此认为其对涉案房屋和宅基地享有所有权及使用权。
编写人:广西壮族自治区贵港市覃塘区人民法院 程静