——孙某龙诉齐某土地承包合同案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
吉林省长春市九台区人民法院(2017)吉0113民初1141号民事判决书 2.案由:土地承包合同纠纷
3.当事人
原告:孙某龙 被告:齐某
【基本案情】
齐某是长春市九台区波泥河镇卞家村一组农户,1997年第二轮土地 延包时有成员5口人,共分得五块承包地共1.5公顷,其中有一块承包地在 齐某自己原房屋周围,面积为0.16公顷。2006年6月28日,孙某龙与齐某 签订《契约》一份,约定:齐某将正瓦房14米前园2亩左右、水井一面、
土上土下、正房右面有三米归买主所有,折合25100元,出售给本市本镇 马兴村一社村民孙某龙长期所有,款项笔下交足。出售人:齐某,买房者: 孙某龙。中间人张某、邰某龙、孙某福。双方在契约下方注明,齐某的 土地转让时,如孙某龙耕种给合理租金。2015年6月,齐某向九台市农村 土地仲裁委员会提出申请,要求裁决确认与被申请人孙某龙签订《契
约》中的土地买卖行为无效,孙某龙将所买房屋周边的0.16公顷园田地
返还给齐某。九台市农村土地承包纠纷仲裁委员会于2015年7月29日作 出九农仲裁字(2015)21号仲裁裁决书,裁定:1.齐某农户与孙某龙农户签 订的房屋买卖契约中的承包地买卖行为无效,齐某农户享有卖给孙某龙 住房东侧园田地(承包地0.16公顷)的承包经营权。2.本裁决生效后,孙 某龙应将从齐某农户买来的住房东侧园田地(承包地0.16公顷)返还给齐 某农户。孙某龙不服裁决向法院起诉。长春市九台区波泥河街道办事处 卞家村民委员会证实,齐某在原房屋周围有二处土地,分别是“前
园”和“房东责任田” 。“前园”面积约0.0354公顷,此地由孙某龙耕 种,双方当事人无争议,房东“责任田”面积是0.1431公顷。当地分地时 规定的宅基地不计入承包地面积,超出宅基地的“园田地”要从承包地 面积中扣除。
【案件焦点】
1.孙某龙、齐某签订的《契约》中关于土地的约定形式是什么;2. 齐某在原房屋周围有二处土地,分别是“前园”和“房东责任田”,《契 约》中约定的前园田地约二亩指的是哪块地块;3.《契约》所述“前园2 亩左右”“齐某的土地转让时,如孙某龙耕种给合理租金”,双方当事人 的真实意思如何。
【法院裁判要旨】
吉林省长春市九台区人民法院认为,《契约》中约定的土地是集体 所有土地,除宅基地外都是齐某通过承包的形式取得土地经营权,齐某不 享有上述土地的所有权,只有合同期内的经营权,双方当事人作为农村经 济组织成员对此是应当知道的。无论《契约》中怎样描述,双方当事人 的真实意思应当是承包期内的土地经营权的流转。《契约》中对土地的 约定十分简单,只有“前园2亩左右”“齐某的土地转让时,如孙某龙耕 种给合理租金”的描述。双方当事人争议的园田地实际上是由“前
园”和“房东”两部分组成,两部分土地相连,“前园”地实际面积是
0.0354公顷,此地由孙某龙耕种,双方当事人无争议,“房东”地实际面 积0.1431公顷,双方当事人争议的实际是此地块。九台区农村宅基地面 积是有明确规定的,宅基地面积根据家庭成员多少有两种,一种是270平 方米,另一种是300平方米。当地农村所说的园田地,是指农村房屋周围, 超出宅基地面积的土地,也是承包地的一部分,只是为了方便承包户,一 般园田地不再对他人发包,但需在农户承包面积中扣除园田地面积,也就 是说园田地是承包地的一部分。本案中从土地承包性质上无法区分《契 约》中土地指的是哪块土地,但从契约中“前园约2亩”可以确定双方所 说的地块具有下列特征,此地块位于出售房屋周围,面积约2亩。本案中, 房前及房东土地都在房子周围,二地相连,二者面积相加约2亩。本案中 争议的土地从房屋交易后至双方发生争议,在长达八年多的时间里一直 由孙某龙耕种,双方并没有争议。争议土地的流转期限,虽然《契约》中 约定为长期,但齐某的经营权只到本轮土地承包期满,故此契约中关于长 期的约定也只能到本轮土地承包期满。综上,依照《中华人民共和国土 地法》第五条,《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条规定,判 决如下:
孙某龙继续经营0.16公顷土地至本轮土地承包期限届满为止。 【法官后语】
土地是农民重要的生活来源,是农民最主要的生产资料,是农民生存 的基本保障。我国是农业大国,三农问题一直是国家重点关注的对象。
随着农业经济的不断发展以及农村经济格局的逐渐变化,与土地相关的 纠纷也在增多。国家保护承包方的土地承包经营权,也鼓励土地承包经 营权的合法、有序流转,任何组织和个人不得侵犯。农村土地归集体所 有,承包人享有的只是承包土地的经营权,无权将自己的承包地出售给他 人。我国法律对农村土地流转作出限制性的规定,主要是基于两个方面 的考虑,其一是我国土地的所有权性质,其二是最大限度地保护农民对承 包地的经营权,从而保障农民基本生活需求。在我国现行的法律框架下,
土地是禁止买卖的。现实生活中经常有农民在土地流转合同中表述为将 承包地“长期”“卖”给他人的现象。在审判实践中,我们不能只从字 面去理解,而应根据有关集体土地的法律规定和农村土地政策,结合合同 的实际履行情况,准确理解当事人在土地流转合同中的真实意思表示。
如果局限于合同的字面表达,简单判定“买卖土地”合同无效,不仅曲解 了当事人的真实意思,损害土地流转双方的合法权益,而且将阻碍农村土 地的有序流转。就本案而言,双方当事人作为农村经济组织成员应当知 道,农户承包的农村土地属集体所有,农户只是在一定期限内享有土地的 使用权,其在涉案合同中的真实意思应当是在承包期内的土地经营权的 流转。但是由于法律知识、文化水平的限制,在涉案合同中使用了“出 售”“买主所有”的字样,为了充分保护双方当事人的合法权益,稳定长 期形成的土地经营现状,法院未简单认定涉案合同无效,而是从合同的真 意以及实际履行情况出发,认定双方存在土地承包经营权流转关系。而 对于土地流转期限,因受制于原承包经营权的期限,故认定只能到本轮土 地承包期满。采取这样的审理思路,才能在法律框架内最大限度地保护 土地流转双方当事人的合法权益。
编写人:吉林省长春市九台区人民法院 丁忠敏