——陆某远、顾某夷诉无锡苏宁置业有限公司房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省无锡市中级人民法院(2017)苏02民终1645号民事裁定书 2.案由:房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告(被上诉人):陆某远、顾某夷
被告(上诉人):无锡苏宁置业有限公司(以下简称苏宁公司) 【基本案情】
2014年4月29日,陆某远、顾某夷与苏宁公司签订《商品房买卖合
同》一份,约定:由陆某远、顾某夷向苏宁公司购买无锡市悦园C区11单 元××号预售精装修房屋。合同签订后,陆某远、顾某夷按约支付了房 款,苏宁公司亦在约定时间内向陆某远、顾某夷交付了已通过竣工验收 的房屋。陆某远、顾某夷收取房屋后于2015年9月16日与案外人无锡市 苏可装饰设计工程有限公司签订《样板房租赁合作协议》一份,将房屋 出租用于样板房展示,自2015年9月17日至2016年4月30日,每月租金3500 元。2016年1月26日,涉案房屋阳台处隐蔽于墙砖后的供水管冻裂致使房 屋漫水,地板、柜体、墙纸等均存在不同程度的毁损。无锡市苏可装饰 设计工程有限公司于2016年1月29日与陆某远、顾某夷解除租赁合同,陆
某远、顾某夷退还自2016年1月27日起三个月零五天的租金11000元。
2016年7月1日,法院组织双方,就涉案房屋漏水部位及漏水原因至现 场确认,经现场勘察,发现供水管因低温爆裂,室内地板及墙角、柜体、
部分家具均出现发霉,案涉小区阳台均采用开放式、均未封闭,户内供水 仅有总阀一个,向阳台供水的管道没有单独控水阀。因对房屋修复及损 失赔偿,双方未能达成一致意见,遂由陆某远、顾某夷向本院提出鉴定申 请。无锡诚益价格事务有限公司于2016年11月16日至涉案房屋现场对现 场装潢、物品损失价格进行评估,并于2016年11月30日出具评估报告,损 失总计49685.6元。另经双方确认一把价值600元的受损梳妆椅未列入评 估报告。
事发期间,无锡为寒潮天气,且相关部门频繁预警,事发时最低气温 为零下7.1℃ 。自1955年有气象记录以来,无锡最低气温是1969年2月6日 的零下12.5℃ 。同时期,涉案房屋所在苏宁公司开发的同一小区约有十 余户出现类似阳台供水管爆管情况。
庭审中,对涉案房屋的租金损失,苏宁公司确认按3000元每月计算; 陆某远、顾某夷对2016年4月30日前的坚持要求按照3500元每月计算,之 后的同意按3000元每月计算。
【案件焦点】
苏宁公司交付陆某远、顾某夷的涉案房屋是否存在质量问题,苏宁 公司是否应当承担赔偿责任。
【法院裁判要旨】
江苏省无锡市滨湖区人民法院经审理认为:出卖人交付的标的物,应 当符合双方合同约定及国家、行业标准,且能够保证买受人在正常使用 的情况下不发生事故损失。本案中,苏宁公司作为开发商,向陆某远、顾 某夷提供的是精装修房屋。房屋的设计施工均由苏宁公司负责,苏宁公
司在房屋设计施工过程中应就可能出现的特殊情况予以充分考虑。结合 本案,阳台在没有封闭的状况下,相应水管处与室外空间直接接触的环
境,且相关管道内置于墙砖,又无专门的控水阀。结合无锡本地情况,绝 大多数年份冬季均会出现零下结冰天气,低于零下五摄氏度的寒冷天气 亦不鲜见。结合同小区多达十余户存在同样情况的事实,苏宁公司提供 的供水管明显没能经受正常气候条件下环境的考验,是导致此次事故发 生的根本原因,对相关损失负有直接责任。但陆某远、顾某夷将涉案房 屋交于承租人使用,在相关部门提前多次发布寒潮预警的情况下,未能对 其所有的房屋履行谨慎注意的义务,未采取诸如采暖、开启开关续滴等 可以避免此次事故发生的任何措施,且在日间房屋漏水后亦未能及时发 现,导致房屋大面积漫水,对于最终损失,也有相应过错。结合上述情况, 本院认定陆某远、顾某夷对其损失自行承担30%的责任,由苏宁公司承担 70%的责任。
关于装潢物品方面的损失,根据评估及双方确认情况,本案认定为
50285.6元。关于租金方面的损失,2016年4月30日前,11000元的可得利 益损失实际发生,予以认可。之后双方一致认可按3000元每月计算,予以 准许。对于计算期间,因苏宁公司不认可其责任导致受损房屋迟迟未能 恢复原状,房屋现场在2016年11月16日才经评估机构现场勘察,此后陆某 远、顾某夷要求给予合理的修复期至2016年12月31日,法院认为合情合 理,予以支持。故租金方面损失认定为35000元。综上,苏宁公司应向陆 某远、顾某夷赔偿59700元(取整)。
江苏省无锡市滨湖区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一 百一十一条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条,《最高人民法 院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条之规定, 判决如下:
一、被告无锡苏宁置业有限公司于本判决生效之日五日内立即向原 告陆某远、顾某夷支付赔偿款59700元;
二、驳回原告陆某远、顾某夷的其他诉请。
苏宁公司持原审抗辩意见提起上诉但未预交二审案件受理费,且经 催交后,仍未交纳。江苏省中级人民法院裁定如下:
本案按无锡苏宁置业有限公司自动撤回上诉处理,一审判决自本裁 定送达之日起发生法律效力。
【法官后语】
本案系寒潮天气引发精装修房屋供水管破裂而产生的纠纷。本案中 开发商提供的房屋各项验收均已通过,相关供水管道质量也达标,且事故 系因较为特殊的天气原因引起。不论从合同约定的交付标准来看还是从 国家、行业标准来看,涉案房屋均不存在违反标准的情形。但符合相应 标准,并不等于不存在质量问题。商品之所以在市场上具有交换价值,是 源于其自身的使用价值。因此,判断标的物是否具有质量问题,首先要判 断其存在的问题是否影响了其应有的使用价值。进而,判断该标的物是 否能够胜任正常的使用所需。若不能胜任正常使用所需,则应认定存在 质量问题,出卖人应承担由此带来的损失。
本案中,苏宁公司作为开发商,提供了可以拎包入住的精装修房屋。 故而判断该房屋是否存在质量问题,需将整个房屋作为一个整体对待。
即便各个部分都符合质量标准,但不恰当的组合,或对如寒潮、梅雨等非 一般性使用条件的欠缺考虑,导致房屋在正常使用情况下出现诸如管道 被冻裂或墙纸大面积发霉等情况的,均应认定为质量问题。此种意义上 的违约责任之约定,并不必须详见于合同文本,而是来源于常识层面的约 定俗成。考虑到房屋已交付给业主使用,相应控制权利已移交。作为所 有权人,陆某远在使用房屋时,在遇到较为极端的寒潮天气时,在气象部 门及广播电视等多种媒体的宣传告知下,并未采取任何注意或防范措
施。若陆某远采取开启空调等供暖设备或将水龙头打开小水流动等成本 极小的措施,均不会发生此次漏水事故。故而,根据《最高人民法院关于
审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》相关规定,法院援引侵权 责任中的过失相抵原则,判决陆某远对其损失的30%承担责任。该小区发 生管道破裂的其余十余户,亦按该规则由开发商与业主自行处理了赔偿 事宜。
编写人:江苏省无锡市滨湖区人民法院 吴传杰
