——解某珍诉云南道恒中天股权投资基金管理有限公司、云南华楚投资开发有 限公司委托理财合同案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
云南省昆明市中级人民法院（2018）云01民终5101号民事判决书 2.案由：委托理财合同纠纷
3. 当事人
原告（被上诉人）：解某珍
被告（上诉人）：云南道恒中天股权投资基金管理有限公司（以下 简称道恒公司）、云南华楚投资开发有限公司（以下简称华楚公司）
【基本案情】
2014年4月21日，解某珍与道恒公司、华楚公司签订《合作协议
书》，第一条约定由解某珍购买道恒公司合伙理财产品“道恒八号合伙 理财计划第二期250万元” ，预期年化收益率13.8% ，解某珍授权道恒公
司将资金用于投资华楚公司的“华楚国际汽配城二期”项目；第三条约
定，解某珍理财产品到期后，华楚公司对投资本金及收益提供担保，担 保方式为：锁定华楚公司所开发的“华楚国际汽配城二期”项目一组团未 售商铺共计31000平方米，以每平方米建筑面积均价3000元的单价冲抵 投资的本金和收益。解某珍于2014年4月21日通过平安银行向俊道中心 存款250万元，俊道中心同日出具收据；道恒公司和俊道中心向原告出 具《俊道中心道恒八号合伙理财计划认购生效证明书》，载明“解某珍 于2014年4月21日购买的道恒八号合伙理财计划250万元已转入俊道中
心” 。2016年6月16日，解某珍与俊道中心签订《退伙协议书》，执行事 务合伙人道恒公司盖章确认。2016年6月16日，解某珍与俊道中心签订 《基金投资款转购房款确认书》，载明购房款1579350.32元，基金投资 款冲抵购房款后余额为1599572.78元。于同日，解某珍与华楚公司签订 《商品房购销合同》及补充协议，约定将华楚公司的“云南华楚汽配玻 璃物流城”×号房屋以1511079.30元出售给解某珍，并于当日登记备案。 2016年6月16日，解某珍与华楚公司、道恒公司签订《产品清偿及房屋 回购协议书》，第二条载明“道恒公司发起成立了俊道中心，系合伙企 业的普通合伙人，此合伙企业为华楚公司的股权投资方”；第三条载
明“系俊道中心的有限合伙人”；第四条约定解某珍认购华楚公司位于华 楚国际汽配物流产业城×号商铺，华楚公司承诺在《商品房购销合同》 签订后一年内，以认购价为基础，按年6%增值计算的价格回购，不能 按期回购，每超期一天，按总房价1‰支付违约金，道恒公司作为回购 履约的担保人。
【案件焦点】
1.解某珍请求华楚公司履行房屋回购协议是否应当得到支持；2.道 恒公司是否应当承担房屋回购的担保责任。
【法院裁判要旨】
云南省昆明市安宁市人民法院经审理认为：解某珍与道恒公司、华 楚公司签订的相关书面协议，并不违反法律规定，合法有效。根据《商 品房销售管理办法》第十一条第一款“房地产开发企业不得采取返本销 售或者变相返本销售的方式销售商品房”的规定，该条适用于商品房的 销售，如前所述，本案中《商品房购销合同》签订的真实意思不是销售 商品房；而解某珍根据三方签订的《合作协议书》要求华楚公司承担投 资本金及收益的担保义务，实质是清偿其股权投资款，其行为并不违反 法律法规规定，因此，法院对于华楚公司认为房屋回购的相关条款与现 行的法律法规有相抵触而无效的主张不予采纳。《产品清偿及房屋回购 协议书》约定由华楚公司对提供的担保房屋进行房屋回购，由道恒公司 提供房屋回购担保，该协议的内容并未违反国家法律、法规禁止性规定 而合法有效，三方均应按其约定履行各自的义务，现华楚公司没有履行 回购房屋的义务，解某珍要求继续履行回购房屋义务并无不当，法院予 以支持。道恒公司负有回购担保责任，理应承担连带保证责任。
云南省昆明市安宁市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四 十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》 第六条、第十八条、第十九条、第二十一条、第二十六条，《中华人民 共和国合伙企业法》第二条第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人 民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如 下：
一、由被告华楚公司于本判决生效后十日内支付解某珍房屋回购款 1579350.32元；以及以1579350.32元为本金，按年利率6%计算自2016年 6月16日至2017年6月15日的收益94761元；以及以1579350.32元为本
金，从2017年6月16日至付清之日按年率9%计算的逾期付款违约金；
二、被告道恒公司对上述债务承担连带清偿责任；
三、驳回解某珍的其他诉讼请求。
道恒公司、华楚公司不服一审判决，提起上诉。 云南省昆明市中级人民法院经审理认为：
一、一审人民法院审理程序是否严重违法的问题
解某珍向一审人民法院提起诉讼时的请求为“1.解除各方当事人之间 的《房屋回购协议书》；2. 由道恒公司、华楚公司连带返还解某珍认购 华楚国际汽配物流产业城商铺的认购款1579350.78元，并支付约定收益 97919.75元，违约金94761元，收益、违约金暂算至2017年8月16日，实 际支付至还清之日止” ，一审庭审结束之后，解某珍于2018年4月23日向 一审法院递交《撤销诉讼请求申请书》，撤回第一项诉讼请求（解除双 方签订的房屋回购协议），按照第二项诉讼请求处理，继续履行回购清 偿协议并承担担保责任。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干 规定》第三十四条第三款“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉
的，应当在举证期限届满前提出”的规定，若是当事人增加、变更诉讼 请求的需要在举证期限届满前提出，法院认为，一审人民法院经过开庭 审理后发现解某珍的第一项诉讼请求与第二项诉讼请求有矛盾，对解某 珍进行法律释明后，解某珍向一审法院明确放弃其起诉时的第一项诉讼 请求，保留第二项诉讼请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五 十一条“原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼 请求，有权提起反诉”的规定，解某珍在本案一审中是放弃诉讼请求，
并非变更或增加诉讼请求，一审法院未告知其他当事人确有不妥，但并 未违反法律或司法解释的相关规定。道恒公司主张一审人民法院审理程
序严重违法，应当发回重审的理由不能成立，法院依法不予采信。一审 人民法院审理程序并不违法，法院依法予以确认。
二、道恒公司、华楚公司在本案中是否应承担责任
2014年4月21日，本案各方当事人签订了《合作协议书》，之后解 某珍依约向道恒公司购买了“道恒八号合伙理财计划第二期250万元”理 财产品，华楚公司为此提供担保。之后，因道恒公司不能按照约定返还 解某珍投资款项，经各方当事人协议一致于2016年6月16日签订了《产 品清偿及房屋回购协议书》。前述两份协议书均系各方当事人的真实意 思表示，且内容不违反法律的规定，对各方当事人具有法律上的约束
力，各方当事人应当按照约定履行自己的义务。因华楚公司没有履行回 购房屋的义务，解某珍有权依据前述协议书要求华楚公司继续履行及要 求道恒公司承担回购担保责任。一审判决道恒公司、华楚公司在本案中 承担责任并无不当。关于道恒公司、华楚公司上诉主张本案约定的保证 不符合法定保证要件、《合作协议书》不成立、《产品清偿及房屋回购 协议书》中关于房屋回购内容及相关条款无效、遗漏当事人、违约金过 高、一审法院适用法律错误等上诉观点法院已充分注意到，因道恒公
司、华楚公司主张的前述上诉理由与事实不符，故法院依法不予采信。 综上，道恒公司、华楚公司的上诉请求不能成立，法院依法不予支持。
云南省昆明市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第 一百一十八条、第一百七十条第一款第一项及《诉讼费用交纳办法》第 二十九条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。 【法官后语】
实际生活中，房地产开发商常以合作的名义筹集社会资金，通过一 系列协议将资金用于房地产开发项目，再利用自身的强势地位将筹集到 的资金转为购房款，进一步签订《商品房购销合同》并登记备案，同时 签订房屋回购协议；接下来以签订的《商品房购销合同》合法有效且经 过登记备案为由，要求投资者履行购房义务，与此同时以自己提供的格 式合同的房屋回购协议的内容违反《商品房销售管理办法》禁止返本销 售的规定为由而规避房屋回购责任，进一步锁定投资者的救济渠道只有 以房抵债。房地产开发商通过上述“合法”手段，达到前期既吸纳了大量 资金用于房地产开发，后期又消化了存品房销售的目的。
如果本案以双方签订《商品房购销合同》且经过登记备案为由认定 房屋买卖有效，同时又认定双方签订的房屋买卖合同违反禁止返本销售 的规定而无效，只能判决投资者履行购房义务。但是这样既违背了投资 者纯粹为了获取现金利益的投资初衷，又助长了房地产开发商设下的一 系列“合法圈套” ，不利于房地产企业的良性发展，更不利于构建良性的 投资环境。
本案的核心是虽然认定了投资者与房地产开发商签订的《商品房购 销合同》合法有效并经过登记备案，但是法院认定签订《商品房购销合 同》并经过登记备案只是以房屋买卖的形式所作的一种担保，房地产开 发商应当以现金支付的方式履行房屋回购的担保义务，而不能直接以房 抵债。从双方签订合同的本意来看，解某珍并不是想取得房屋的所有
权，而是想完全取回投资款的一种担保意愿；真正的房屋买卖合同具有 独立性，本案房屋买卖合同是附属于返还投资款的从合同，不能独立存 在，如果没有理财投资合同，就不会有本案的房屋买卖合同，因此，房 屋买卖合同符合担保合同的从属性特征。
本案的难点在于认定签订《商品房购销合同》并经过登记备案只是
以房屋买卖的形式所作的一种担保是何种类型担保。这种担保与法定的 担保方式[1]不同，商品房未抵押，更未办理抵押登记；商品房作为不动 产也不可能交付质押；本案也不存在留置。这种担保不属于理论上的买 卖型担保，买卖型担保的表现形式为：债权人与债务人订立债权债务合 同的同时，也与债务人本人或第三人订立买卖合同（通常表现为商品房 买卖合同），约定如债务人未能按期偿还债务，则履行买卖合同，以买 卖价款抵偿债务，如果债务按期偿还，则买卖合同不予履行。本案华楚 公司在《商品房购销合同》签订后一年内没有履行回购义务，解某珍并 不要求被告履行买卖合同，以房屋抵偿投资款。这种担保也不属于理论 上的让与担保，让与担保是指债务人或第三人为担保债务人的债务，将 担保标的物的所有权等权利转移于担保权人。债务清偿后，担保标的物 应返还于债务人或第三人，债务不能履行时，担保权人可就该标的物优 先受偿的非典型担保物权。本案解某珍并未委托将商品房的所有权转移 于解某珍。这种担保方式也不同于法定的保证[2] ，但是本案最终处理结 果是参照法定的保证方式予以判决。保证一般是债权人、债务人和保证 人的三方关系，而本案的房屋回购协议中的债务人是华楚公司，“保证 人”也是华楚公司，相当于是自己给自己保证；综合全案事实及相关法 律和理论实践来看，“保证人”暨被告华楚公司没有按时履行房屋回购义 务，应向解某珍以现金形式支付房屋回购款的合同义务（“保证责
任”），而不是以房抵债；道恒公司因对房屋承担回购担保责任而对上 述债务承担连带清偿责任。
审理类似案件不能只审查双方签订的合同形式要件，更要深入剖析 实质要件，站在为构建良好的经济运行环境提供指引意义的司法服务的 高度综合考虑，不能放任房地产开发商的这种集资模式。
编写人：云南省昆明市安宁市人民法院 张萍 郭文坤
