——李甲诉长安国际信托股份有限公司案外人执行异议之诉案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
山东省济南铁路运输中级人民法院（2017）鲁71民初1号民事判决 书
2.案由：案外人执行异议之诉 3. 当事人
原告（执行案外人）：李甲
被告（申请执行人）：长安国际信托股份有限公司
第三人（被申请执行人）：泰安志高实业集团有限责任公司（以下 简称泰安志高公司）
【基本案情】
2010年11月21日，泰安志高公司与案外人李乙签订《商品房预售合 同》，双方约定：李乙购买泰安志高公司开发建设的×室房屋。双方在 合同中对相关权利义务内容进行了明确约定。之后，双方办理了涉案房
更多法律资料分享微信：15678922341
屋期房网上签约及《商品房预售合同》备案登记。2012年8月31日，李 乙向泰安志高公司付清了全部购房款项，泰安志高公司向李乙办理了房 屋交付手续。但因泰安志高公司的原因，涉案房屋未能办理不动产权属 过户登记。
2013年4月6日，李乙与李甲签订《房产转让协议》，双方约定：李 乙将其自泰安志高公司购买的涉案房屋转让给李甲，转让价格为李乙与 开发商实际成交金额572825元另加住宅专项维修基金10761元，合计总 价583586元。在协议第五条，双方还约定：由于×室房屋已交房尚未办 理房产证，暂无法办理过户手续，李乙应协助李甲进行房产更名手续。 至2013年7月，李甲向李乙支付了全部购房款，李乙出具了收款收据并 将房屋交付给李甲。李甲的家人对涉案房屋进行了装饰装修并实际居
住。李甲与李乙为办理涉案房屋产权过户登记，经泰安志高公司同意， 将该房屋的购房款收据由交款人李乙更换为李甲，收据入账日期仍为原 李乙交款日期。2013年8月29日，李乙与泰安志高公司在泰安市房产管 理部门撤销了涉案房屋预售登记备案，2013年9月5日办理了《商品房预 售合同》撤销手续。
山东省济南铁路运输中级人民法院在执行申请执行人长安国际信托 股份有限公司与被执行人泰安志高公司等股权回购纠纷一案中，于2013 年9月11日查封了登记在泰安志高公司名下的部分房产，其中包括涉案 房产。李甲就此向法院提出执行异议，请求停止对涉案房屋的强制执
行。法院经审查后作出（2015）济铁中执异字第4号执行异议裁定，驳 回李甲的异议。李甲不服该执行裁定，遂提起本案诉讼。
【案件焦点】
李甲作为商品房次买受人，对登记在泰安志高公司名下的涉案房屋
更多法律资料分享微信：15678922341
是否享有足以排除强制执行的民事权益。 【法院裁判要旨】
山东省济南铁路运输中级人民法院经审理认为：本案第三人泰安志 高公司与案外人李乙于2010年11月签订的《商品房预售合同》、李乙与 李甲于2013年4月签订的《房产转让协议》，均系当事人真实意思表
示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效。李乙在其与泰安志高公 司所订《商品房预售合同》履行过程中，将其基于《商品房预售合同》 而合法享有的对涉案房屋的占有、使用权，以及请求泰安志高公司办理 房屋所有权登记、转移房屋所有权的物权期待权，一并转让给李甲。该 项转让已经通知泰安志高公司，泰安志高公司认可李乙向李甲转让交付 涉案房屋，并为李甲更换了购房款收据。上述行为全部发生在涉案房屋 被查封之前。李甲虽尚未与泰安志高公司办理商品房买卖网上签约及预 售合同备案登记，尚未取得涉案房产的所有权，但并不影响其对涉案房 产享有合法的居住权和物权期待权。泰安志高公司在涉案房屋被查封之 前已经收到全部购房价款，并将房屋交付给购房人，涉案房屋早已脱离 泰安志高公司的管理与控制，且购房人对未能办理产权过户登记手续并 无过错，因此，涉案房屋不属于泰安志高公司的可供执行财产。
山东省济南铁路运输中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼 法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事 诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十二条第一款第一项、第三 百一十四条第一款规定，作出如下判决：
一、不得执行×室房屋；
二、（2015）济铁中执异字第4号执行异议裁定于本判决生效时自
更多法律资料分享微信：15678922341
动失效。
【法官后语】
案外人执行异议之诉案件的审理重点，在于案外人是否对争议的执 行标的享有足以排除强制执行的民事权益。在金钱债权执行案件中，被 执行人（开发商）收取全部购房款并将房屋交付买受人，因被执行人原 因未能办理房屋产权过户登记，买受人对此没有过错的，不得对该房屋 采取强制执行措施。但对于尚未办理过户登记的买受人又将房屋转让
的，次买受人是否有权主张排除执行，法律及司法解释并未作出明确规 定。我们认为，相对于普通金钱债权，应更侧重于对人民群众房屋居住 权等基本生存权益的司法保护。
关于李乙与李甲之间《房产转让协议》的效力问题，虽然李乙是在 没有办理涉案房屋产权登记、尚未取得房屋所有权的情况下，又将涉案 房屋转让给李甲，但《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条 第六项关于未依法登记领取权属证书的房屋不得转让的规定，在性质上 应属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，不应作为认定房屋 买卖合同无效的法律依据。李乙与李甲签订的《房产转让协议》系双方 真实意思表示，应属合法有效。
商品房预售合同的登记备案，性质上应为国家对商品房预售行为的 行政管理措施，不是确认合同效力的必备条件，与商品房买卖的民事法 律效力没有直接关联。为办理涉案房屋的所有权过户登记，李乙与泰安 志高公司在房产管理部门解除了之前签订的《商品房预售合同》并撤销 了预售备案登记，因涉案房屋被查封，泰安志高公司未能与李甲就涉案 房屋再行办理商品房买卖网上签约及预售合同备案登记。李乙与泰安志 高公司并未互相返还涉案房屋及购房款，双方撤销预售备案登记、解除
更多法律资料分享微信：15678922341
预售合同的行为，其目的并非真正解除双方的商品房买卖合同关系，而 是其继续履行商品房买卖合同、转移房屋所有权的一种方式。
本案中，泰安志高公司在涉案房屋被查封之前已收到全部购房价
款，并将房屋实际交付购房人，涉案房屋早已脱离泰安志高公司的管理 与控制，且购房人对未能办理产权过户登记手续并无过错，因此，涉案 房屋不属于泰安志高公司的可供执行财产。按照《最高人民法院关于人 民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，对涉 案房屋不得进行查封。次买受人李甲在法院采取查封措施之前已经交纳 全部购房款并实际占有、居住房屋，基于合法转让而取得对房屋的占
有、居住权和物权期待权，可以依照《最高人民法院关于人民法院办理 执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，主张排除其他 金钱债权对涉案房屋的强制执行。
编写人：山东省济南铁路运输中级人民法院 李建波
