——王某诉南通市国土资源局房屋行政登记案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
江苏省南通市中级人民法院（2018）苏06行终571号行政判决书 2.案由：房屋行政登记纠纷
3. 当事人

原告（上诉人）：王某

被告（被上诉人）：南通市国土资源局（以下简称南通国土局）

第三人（被上诉人）：中国建设银行股份有限公司海门支行（以下 简称建行海门支行）、中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司
（以下简称华融公司）

【基本案情】

2013年5月17日，王某与建行海门支行共同向原房屋登记机构南通 市住房保障和房产管理局（以下简称南通房管局）下属的南通市房屋产





权监理登记中心（以下简称房屋登记中心）就南通市崇川区某小区7幢 0504室房屋申请最高额抵押登记，并提交《抵押登记申请书》《最高额 抵押合同》《人民币流动资金贷款合同》《房屋所有权证》《情况说
明》和居民身份证复印件、结婚证等材料。同日，房屋登记中心出具
《房屋权属登记收件收据》，告知王某已受理其抵押登记申请。王某在 《房屋权属登记收件收据》下方“登记申请人”处签名。王某及其丈夫许 基伟在办理窗口由房屋登记中心工作人员予以摄像。同年5月21日，南 通房管局作出南通房他证字第130007426号《房屋他项权证》，并于5月 22日向建行海门支行颁发。2018年1月19日，王某向法院提起行政诉
讼，请求撤销上述《房屋他项权证》。

2017年3月22日，长融金诺（北京）投资有限公司（以下简称长融 公司）以王某等人为被告向海门市人民法院提起债权转让合同纠纷民事 诉讼。在该案审理过程中，王某提出《最高额抵押合同》中的签名非其 本人所签，经司法鉴定，《最高额抵押合同》中“王某”的签名字迹非王 某书写。同年12月15日，海门市人民法院作出（2017）苏0684民初2032 号民事判决，认定《最高额抵押合同》非王某本人与建行海门支行订
立，事后也未得到王某的追认，该合同的效力不及于王某，但王某向建 行海门支行提供抵押担保的意思表示真实明确，长融公司有权以南通房 他证字第130007426号《房屋他项权证》记载的王某名下的房屋折价或 者以拍卖、变卖所得价款在125万元限额内优先受偿等。后该案所涉债 权转让给本案第三人华融公司。另查明，南通市设立南通市不动产登记 局，为南通国土局内设机构，负责南通市区发文的不动产登记工作，南 通房管局不再承担房屋登记职责。

【案件焦点】

南通国土局作出的案涉房屋抵押登记行为是否合法。





【法院裁判要旨】

江苏省南通市港闸区人民法院经审理认为：南通国土局提供了《抵 押登记申请书》《最高额抵押合同》《人民币流动资金贷款合同》等材 料，符合法律规定的申请人应当提交的申请登记材料的形式要求。王某 在抵押登记申请之日到过南通国土局办理抵押登记的办公现场，南通国 土局对王某的头像予以拍摄采集。王某也提供了由其本人签字的关于案 涉房产归其个人所有的《情况说明》，王某的居民身份证、结婚证、婚 姻状况声明书、案涉房产的国有土地使用权证等，并在《房屋登记询问 记录》上予以填写并签字。以上事实足以表明王某办理案涉抵押登记的 意思表示。尽管《最高额抵押合同》中“王某”的签字不是王某本人所
签，但王某亲自到房屋登记办理现场，将该合同作为申请材料提交，应 当视为其对该合同的真实性予以认可。综上，南通国土局作出被诉抵押 登记行为符合法律规定。

江苏省南通市港闸区人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》 第六十九条之规定，作出如下判决：

驳回王某的诉讼请求。

王某不服，提起上诉。江苏省南通市中级人民法院经审理认为：
《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十二条规
定，申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机 构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作 用承担相应的赔偿责任。登记机关对于申请人办理房屋登记提交的材
料，应尽到力所能及的审查义务。本案中，首先，南通国土局据以作出 最高额抵押权登记的材料包括抵押登记申请书、王某的身份证、结婚
证、房屋所有权证、最高额抵押合同等，符合申请办理最高额抵押权登





记的形式要件。其次，在办理最高额抵押权登记的当天，王某亲自前往 办理现场，其提交最高额抵押合同在先，南通国土局履行办理流程在
后，且南通国土局对王某进行了人像采集，足以认定王某具有办理最高 额抵押权登记的意思表示。最后，王某作为一个完全民事行为能力人， 理应知道提交相关申请材料以及进行人像采集的法律后果，王某既未向 南通国土局明确主张终止办理登记，也未取回自己的申请材料，明显与 常理不符。

综上，江苏省南通市中级人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼 法》第八十九条第一款第一项之规定，作出如下判决：

驳回上诉，维持原判。 【法官后语】
“无恒产者无恒心” ，不动产历来关涉公民之重大权益。如何科学建 立一套符合我国实际的登记审查机制，一直是社会各界热议的焦点，也 是我国不动产登记制度立法的重要内容之一。根据《不动产登记暂行条 例》《不动产登记暂行条例实施细则》关于办理不动产登记的规定可
见，办理不动产抵押登记至少应当符合以下要求：（1）应当由当事人 双方共同申请。（2）申请人应当填写登记申请书并提供符合法律规定 形式要件的申请材料，且申请人对申请材料的真实性负责。（3）不动 产登记机构按照法律规定的内容进行查验。实践中，确实存在因申请人 恶意提供虚假登记材料，欺骗不动产登记机构而取得不动产登记的情
形。在此情况下，如果申请人是冒用他人身份提交虚假材料的，法院应 当根据是否存在善意第三人而对登记行为撤销或者确认违法。如果申请 人本人提交了虚假材料且参与了登记流程，则应当承担由此引发的不利 后果，登记机关一般不承担责任，理由如下所述。





第一，登记机关尽到了审慎审查的义务。《最高人民法院关于审理 房屋登记案件若干问题的规定》第十二条规定了房屋登记机构负有“合 理审慎职责” 。房屋登记机构在审查登记行为时，主要对申请材料是否 完整和齐备、是否符合法定形式进行审查，对于相关材料的实质真实
性、合法有效性，房屋登记机构只能在职责范围内尽审慎的审查义务。 对于登记机构是否尽到了力所能及的审查义务，可以采取以下标准予以 判断：（1）对于只要履行正常审核程序完全可以判断其真伪的材料，
如房产证及登记机构有原始档案的信息材料，登记机构应保证其查验结 果的真实性，一旦出现错误登记，登记机构存在过错；（2）对于不属 于登记机构职责负责范围内的材料，如当事人之间的合同，只要登记机 构尽到合理注意义务，即使没有发现其虚伪，也不应认定过错的存在。 本案中，最高额抵押合同由王某本人亲自提交，南通国土局无法判断其 签名非本人所签，不属于未尽审慎审查的义务。

第二，申请人参与了行政程序。当事人参与原则是行政程序的重要 原则之一。一方面，如果行政程序缺乏相对人的参与，必然导致最终的 行政处分存在瑕疵甚至违法；另一方面，如果相对人参与了行政程序， 意味着其清楚行政程序的起因、经过和结果，嗣后却否认参与行为的效 力，则不应得到支持。本案中，王某亲自提交材料并全程参与抵押登记 的流程，其对抵押登记的经过、结果已有了充分的认知，应当视为办理 抵押登记是其真实意思表示。王某的主张如果得到支持，则意味着任何 申请办理房屋登记的申请人，均可以亲自到房屋登记机关提交一份非本 人签名的相关合同，事后再以合同非本人签字为由否认登记行为的合法 性，不仅导致交易关系长期处于不稳定状态，还浪费了有限的行政与司 法资源，更会诱发申请人办理不动产登记中的道德风险。

第三，申请人对登记行为具有撤回权。《不动产登记暂行条例实施





细则》第十三条规定，申请登记的事项记载于不动产登记簿前，全体申 请人提出撤回登记申请的，登记机构应当将登记申请书以及相关材料退 还申请人。由于申请登记是建立在申请人自愿基础上的，因此申请人自 然有权撤回申请，一旦登记完成，就说明申请已经达到目的，登记程序 也因此终结。撤回申请制度充分保障了申请人的选择权，对于撤回申
请，申请人无需阐明理由，但应当足以向登记机关表明其否定已经提出 的申请。本案中，王某曾主张尽管其到达现场被拍照，但经了解抵押登 记担保的债务与其初衷相悖而终止，但王某既未向南通国土局明确主张 终止办理登记，也未取回自己的申请材料，不符合撤回申请的规定，也 明显与常理不符。

编写人：江苏省南通市中级人民法院 张祺炜