——三亚广纳房地产开发有限公司与海南海春投资发展有限责任公司房屋买卖 合同案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
海南省澄迈县人民法院（2018）琼9023民初1310号民事判决书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
3. 当事人

原告（反诉被告）：三亚广纳房地产开发有限公司（以下简称广纳 公司）

被告（反诉原告）：海南海春投资发展有限责任公司（以下简称海 春公司）

【基本案情】

2018年4月25日，海春公司召开股东会并作出决议，基于市场和公 司本身原因，同意出售位于海南省澄迈县老城开发区南一环路一千米处 北侧（海南生态软件园）A-××幢房屋（以下称涉案房屋），并委托公司 员工颜某负责涉案房屋的出售事宜。同月27日，海春公司与广纳公司签 订《房屋买卖合同》，约定海春公司将涉案房屋出售给广纳公司，房屋





成交总价为9500000元，广纳公司在签订合同的三个工作日内支付定金 600000元，剩余房款的付款方式为双方共同向房屋权属登记部门申请办 理房屋权属转移登记，待房管部门受理该房屋权属转移手续无异议时广 纳公司将剩余房款存入海春公司账户；海春公司应当在合同签订当日允 许广纳公司进行装修设计使用，待该房屋权属转移登记完成当日，海春 公司将该房屋交付给广纳公司。同时约定， 自合同签订之日起90日内， 双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。广纳公 司于次日向海春公司支付了600000元定金。2018年5月20日，海春公司 向广纳公司发函，要求重新商谈相关交易条款并重新签订合同，双方遂 产生争议，广纳公司向法院提起诉讼，要求海春公司继续履行合同，海 春公司则提起诉讼，要求撤销合同。

【案件焦点】

1.涉案合同是否显失公平，应否予以撤销；2.涉案合同是否应继续 履行。

【法院裁判要旨】

海南省澄迈县人民法院经审理认为：显失公平是指一方当事人利用 优势或者对方没有经验，致使双方当事人的权利与义务在订立合同时明 显违反公平、等价有偿的原则。显失公平的合同构成要件为：有偿合
同；须明显违背公平原则；须一方当事人利用优势或者利用对方没有经 验；须为订立合同之时。因此，合同是否显失公平并非仅仅体现在交易 的价格上，还需要满足上述其他要件。海春公司以委托代理人颜某缺乏 经验，合同签订的价格远低于市场价格为由，请求撤销合同。首先，所 谓利用优势，是指一方利用其在经济上的优越地位，而使对方难以拒绝 对其明显不利的合同条件；所谓没有经验，是指欠缺一般的生活经验或





交易经验，而不包括欠缺特殊经验。海春公司出具授权委托书委托其员 工颜某代理涉案房屋的出售事宜，颜某的代理行为对外即代表海春公司 的意思表示，颜某具备完全民事行为能力，海春公司作为一家投资公
司，正常情况下在出售涉案房屋前应对楼市行情、市场风险有一定的了 解，且在签订合同后，海春公司也接受了广纳公司支付的定金。其次， 海春公司提交了海南省统计局与国家统计局海南调查总局发布的总第
333期《海南统计月报》，欲证明当时交易房价低于市场价格，属于显 失公平情形。如前所述，是否构成显失公平并非仅仅有价格因素，还应 从其他多方面综合认定，仅凭当时的交易价格不足以认定显失公平成立 与否，且海春公司提交的并非同一地段、同一类型房屋、同一时间段的 房屋交易价格，不足以证明其待证事实，不予采纳。综上，海春公司未 能提交证据证明广纳公司存在利用优势或利用海春公司没有经验，致使 双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则等情形，也没有证据证明 颜某可能与广纳公司串通损害海春公司利益，故对海春公司的主张，不 予认可。

《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当 事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自 变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”广纳公司起诉的 请求是继续履行合同，并按合同约定配合办理房屋产权过户手续，而合 同中约定转让的房屋是已办理房产证的面积为2108.88平方米的房屋，
该房屋完全具备办理所有权变更登记手续的条件。海春公司未按合同约 定协助办理房屋所有权变更登记手续，已构成违约。根据《中华人民共 和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同 义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等 违约责任”的规定，且在涉案合同不存在不能履行情形的情况下，海春 公司承担违约责任的方式应当首先选择继续履行合同，广纳公司请求继





续履行合同，符合法律规定，予以支持。

关于广纳公司主张的诉讼财产保全责任保险费问题，根据《中华人 民共和国民事诉讼法》第一百条第二款“人民法院采取保全措施，可以 责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请”的规定以 及《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第 八条“金融监管部门批准设立的金融机构以独立保函的形式为财产提供 担保的，人民法院应当依法准许”的规定，广纳公司通过保险公司出具 保函的形式为财产保全提供担保，系为实现权利产生的费用，且有发票 证明产生的实际费用为23750元，对广纳公司该项诉讼请求，予以支
持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第一 百零七条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的 规定》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第二款及《最 高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条 规定，判决如下：

一、海春公司继续履行于2018年4月27日与广纳公司签订的《房屋 买卖合同》，配合广纳公司办理涉案房屋的产权过户登记手续；

二、限海春公司在本判决生效之日起十日内，向广纳公司支付诉讼 财产保全责任保险费23750元；

三、驳回海春公司的全部诉讼请求。

【法官后语】

本案涉及的主要问题是显失公平的认定。显失公平制度是我国合同





法律制度中一项重要的民事法律制度，是合同法公平原则的制度化保
障，也是实质正义在合同法上的体现。该制度对保障交易的公正性，保 护交易中处于劣势一方的合法利益，特别是在保护消费者权益等方面有 着重要的意义。

一般认为，显失公平来源于《德国民法典》第一百三十八条第二款 规定的“暴利行为” ，是指一方当事人利用优势或者对方没有经验，致使 双方当事人的权利与义务在订立合同时明显违反公平、等价有偿的原
则。《中华人民共和国民法通则》第五十九条即确立了显失公平制度， 并在《中华人民共和国合同法》第五十四条中得以延续和继承，直至
《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条再次完善。《中华人民共 和国民法总则》第一百五十一条规定显失公平的民事法律行为构成要件 是：第一，须给付与对待给付之间显失均衡。学说上称为客观要件。第 二，须一方利用了对方处于危困状态、缺乏判断能力等不利情势。学说 上称为主观要件。其法律效果为可撤销，法律赋予因法律行为显失公平 而受不利益的一方当事人以撤销权。

一、客观要件

显失公平的客观要件，是指当事人在给付与对待给付之间失衡或造 成利益不平衡，并且这种失衡是因为订立合同时的不公平造成的。由此 可见，显失公平主要适用于双务合同。对于无偿合同，因不存在对价问 题，所以不存在双方利益的不平衡和显失公平。客观上经济利益的不平 衡，是以利益能够依一定的价格、收费标准等加以确定为前提的，对于 那些特定物、特殊的服务等，因很难计算其实际价值，一般也不适用显 失公平制度。对于如何确定合同是否显失公平，一些国家法律确定了量 上的标准，可以为我国法律所借鉴。如罗马法通行的“短少逾半”规则； 美国判例认为合同价款如果等于或高于零售价的三倍以上就构成显失公





平。我国合同法对具体量的标准没有具体的规定。在借贷合同中，最高 人民法院司法解释认为民间借贷的利息不得高出银行同类贷款利率的4 倍，超过部分则构成显失公平。在商品房买卖合同中，最高人民法院的 司法解释规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30%以上的，构成 显失公平。在买卖合同中，出卖人交付的标的物的价格少于实际价值的 一半或者超过市场价值的一倍以上的，构成显失公平。

当然，有关利益平衡或不平衡问题，应根据各种交易关系的具体情 况加以认定，特别是要考虑到供求关系、价格的涨落、交易习惯等各种 因素。不过，衡量双方利益是否公平，应以合同订立时的情况加以确
定。如果合同在订立以后，因市场行情变化使价格发生涨落等，除非出 现了情势变更的情况，否则当事人不能以显失公平为由而要求撤销合
同。

二、主观要件

它是指在订立合同时享有超过正常利益的当事人在主观上具有利用 对方的故意。这种故意以行为人针对他人的急迫、轻率或者经验不足等 因素有意识地加以利用，只要行为人认识到这点就可以了，无须以此目 的为必要。所谓的他人，不以合同订立对方当事人为限。例如，利用其 近亲属的急迫也包括在内。在合同中对于财产给付的约定，不一定是合 同相对人之间，针对第三人的给付，也同样适用。因此，受害人不能证 明对方具有此种故意而仅能证明自己在订立合同时缺乏经验和技能、不 了解市场行情、草率等，从而订立了于己不利的合同，则不能认为对方 具备显失公平的主观条件。具体来说，主观要件分为以下几种：

（一）利用优势





所谓利用优势，是指一方利用经济上的地位，而使对方难以拒绝对 其明显不利的合同条件。例如，大企业利用其优势订立了不公平的标准 合同条款，迫使消费者接受。除格式合同外，在实践中也经常发生一方 利用其经济实力和经营上的优势而提出苛刻的条件迫使对方接受的情
况。当然，如果受损失的一方仅仅能证明对方利用供求关系中的优势而 提出不合理的价格条件，不构成显失公平的主观要件，因为在竞争的条 件下，供求关系本身是不断变化的，这种变化是一种交易风险，很难说 是哪一方利用了优势。

（二）未履行订约过程所应尽的告知等义务

在订约过程中，合同的订约双方都应当向对方告知其经济实力、标 的物的性能、效用等情况，这些都是依据诚实信用原则所产生的义务， 任何一方都不得隐瞒合同中对对方不利而对自己有利的重要条款。一方 订立标准合同文件和免责条款时应及时提请对方注意，否则，也可认为 利用了对方的无经验或轻率。

（三）利用对方没有经验或轻率

所谓无经验，是指欠缺一般的生活经验或交易经验。无经验是否包 括对某些特殊标的、特殊技术缺乏了解。一般认为，欠缺经验仅限于欠 缺一般的生活经验或交易经验，不包括欠缺特殊的经验。因为当事人在 购买某种特殊的标的物如汽车时，应当适当了解此类标的物的信息。当 事人订立合同时应当具备订约的基本知识，不能以这些经验具有特殊
性、 自己不了解为由而认为合同显失公平。

所谓轻率，是指行为人对于其行为的结果，因疏忽而未加注意或者 没有经过深思熟虑，不知其后果对自己的意义。如果有代理人为之时，





按情形应该以代理人的轻率为确定标准。例如，对合同的价格不作审查 和判断，对标的物的性能不进行了解，匆忙地与对方订约。可见，在轻 率的情况下受害的一方本身是有过失的。

三、因果关系要件

合同生效并履行后，一方利益严重失衡，并且这种利益的失衡和获 利方的主观恶意或者受损方的无经验或草率之间应具有因果关系。即受 损方的利益失衡是因为获利方利用了自己的优势或者利用了受损方缺乏 经验和草率而订立了导致了利益失衡的合同，利益失衡的结果和获利方 的行为之间应有内在的联系。如果两者之间没有因果关系，则不构成显 失公平。

只有符合上述主客观两方面的要件，且利益失衡的结果和获利方的 行为之间应有内在的联系才能构成显示公平。当然，对于利用对方没有 经验或轻率的情况，应作严格限定。受害人应当举证证明对方有利用行 为，而不能仅证明自己在订约时无经验或轻率。为证明对方有利用行
为，受害人可以证明对方明知自己无经验或轻率，而制造混乱的价格信 息和标的物的信息或不适当地夸大标的物的销路，从而影响其作出正确 的判断。

本案中，海春公司委托公司员工颜某作为买卖房屋的代理人，颜某 的代理行为对外即代表海春公司的意思表示，颜某具备完全民事行为能 力，海春公司作为一家投资公司，正常情况下在出售涉案房屋前应对楼 市行情、市场风险有一定的了解，并不存在处于不利地位的情况，海春 公司也未能提交证据证明广纳公司存在利用优势地位，胁迫海春公司签 订涉案合同。另外，海春公司提交了海南省统计局与国家统计局海南调 查总局发布的总第333期《海南统计月报》，欲证明当时交易房价低于





市场价格，属于显失公平情形。如前所述，是否构成显失公平并非仅仅 有价格因素，还应从其他多方面综合认定，仅凭当时的交易价格不足以 认定显失公平成立与否，且海春公司提交的并非是同一地段、同一类型 房屋、同一时间段的房屋交易价格，不足以证明其待证事实。综上，法 院认为，涉案合同不能认定为显失公平，故对于海春公司撤销合同的主 张不予支持。

综上，显失公平原则就像是一把双刃剑，它既能维护合同正义，如 果适用不当，又有可能损害合同自由甚至被滥用，导致有效合同难以执 行。西方国家在承认显失公平原则的前提下，大都对这一原则的适用给 予一定的限制，如限制显失公平原则的适用对象，法国法上的合同损害 只适用于法定的合同，英美法上的显失公平原则多适用于消费者保护方 面；如明确显失公平的构成要件，德国民法规定了相对明确的认定标
准，限制了显失公平原则的过度适用。

编写人