——曾某诉朱某红、陈某方房屋买卖合同案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
福建省厦门市中级人民法院（2018）闽02民终2493号民事判决书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
3. 当事人
原告（上诉人）：曾某
被告（上诉人）：朱某红、陈某方
第三人：中国农业银行股份有限公司厦门金融中心支行（以下简称 农行金融支行）
【基本案情】
2015年12月6日，曾某、朱某红、陈某方及中介方亿莱公司三方签 订一份《房产买卖协议书》（编号：0000022），约定：1.朱某红、陈
某方同意将其购买的坐落于厦门市集美区中海锦城国际13#楼10层×××× 室的房产（建筑面积96.79平方米）转让给曾某，上述房产成交总价共 计1479000元整，本协议签订之日，乙方应支付购房定金人民币50000元 整，并于本协议签订之日直接支付给甲方。2. 曾某于一手产权出证后提 前解押注销当日向朱某红、陈某方支付人民币599000元（含定金）；于 曾某向银行贷款放款当日向陈某方、朱某红支付人民币880000元整；于 2015年12月18日起，该房产的银行按揭余额，由曾某向银行支付。在产 权过户到曾某名下之前，曾某必须每月按时足额支付甲方银行按揭余额 （包括本金和利息）；如遇利息调整，多出或减少的利息由乙方承担， 若未按时足额还款，将视为悔约，按十三条承担违约责任。3.陈某方、
朱某红应于2016年1月1日起将房产交付给乙方使用。4.双方签订本协议 后，除遇到不可抗力因素外，否则不得中途悔约。若被告中途悔约，应 书面通知曾某，并自悔约之日起三日内退还曾某所支付购房款，同时向 曾某支付该房产总价款的20%作为违约金，违约方须向守约方承担全部 的中介费、诉讼费及律师费。5.双方约定于一手产权出证并提前（解
押）注销后五日内签订房管局提供的《厦门市存量房买卖合同》，并前 往房管局办理交易登记手续。若任何一方违反上述约定，视为违约，每 逾期一日，由违约方向另一方支付上述购房款的0.05%作为违约金。任 何一方违约逾期15日以上仍未履约的，视为悔约，另一方有权解除协
议，同时要求违约方承担相应违约责任。6.若曾某不能按期向被告支付 购房款或被告不能按期向曾某交付房产，每逾期一日，由违约方向对方 支付购房款的0.05%作为违约金等其他内容。2015年12月6日，曾某通过 银行汇款向朱某红支付购房定金50000元。2015年12月10日，曾某通过 银行汇款向朱某红支付契税款、印花税款、产权登记费共计15218.88
元。2015年12月6日，曾某通过银行转账方式向中介方亿莱公司支付了 中介费27000元。曾某分别于2015年12月18日、2016年1月18日、2016年 2月18日、2016年3月18日、2016年3月19日、2016年4月18日、2016年5
月18日向朱某红转账支付4894.39元、4894.39元、4894.39元、4300元、 92.1元、4392.1元、4392.1元，上述款项均用于支付讼争房屋的银行按 揭款。2016年5月17日，曾某与朱某红电话联系时，朱某红明确向曾某 表示不卖房子了。2016年5月25日，朱某红将原还按揭贷款的银行卡挂 失，换取了一张新的银行卡还贷。从2016年6月起，讼争房产的按揭贷 款由被告支付。2016年7月16日，朱某红告知曾某律师其换了新卡。
2016年8月10日，曾某将购房首付款5490000元（扣除定金）存入法院银 行账户。曾某因本案已支付律师费共计18000元。另，讼争房产已于
2016年3月29日办理一手产权证，所有权登记在朱某红名下，朱某红与 陈某方系夫妻关系。2016年8月8日，因朱某红、陈某方占有讼争房屋， 曾某向厦门市公安局杏滨派出所报警。现讼争房屋因此纠纷处于被集美 法院保全查封的状态，被告确认目前讼争房产由其占有。2013年7月12 日，讼争房产设定了抵押权，权利人为农行金融支行，权利价值770000 元。庭审时，农行金融支行表示对原被告之间的交易行为并不知情，但 若判决由曾某代替被告向其提前清偿讼争房产尚欠的银行按揭贷款，其 愿意配合履行。
【案件焦点】
1.朱某红、陈某方是否构成违约；2.违约金是否需要调整。 【法院裁判要旨】
福建省厦门市集美区人民法院经审理认为：本案系因卖方违约而主 张判令卖方继续履行合同及支付违约金的房屋买卖合同纠纷。原被告签 订的《房产买卖协议书》系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的 规定，合法有效，对各方具有法律约束力，双方当事人应按合同约定全 面履行自己的义务。曾某已经按照协议的约定向被告支付定金50000元
并支付了从2015年12月至2016年5月的房产按揭贷款，讼争房产也已于 2016年3月29日办理一手产权证，原、被告双方签订的《房产买卖协议 书》应当继续履行，故曾某主张继续履行上述协议于法有据，法院予以 支持。关于被告称其子在该房产所在片区已经就读幼儿园，合同无法继 续履行的说法，如前文所述，该情形并不构成不可抗力，法院对此不予 采纳。关于被告称曾某亦构成根本违约，从2016年6月至今的讼争房产 的按揭都是由被告支付的，被告有约定的合同解除权。一审法院认为， 被告朱某红于2016年5月25日以挂失为由到银行换取新的银行卡偿还按 揭贷款，却未通知曾某，致使曾某无法通过原来由被告提供的银行卡进 行还贷，人为制造曾某还贷障碍使得讼争合同难以履行，该情况的产
生，责任在于被告而非曾某，曾某并未违约，故被告该意见一审法院亦 不予采纳。关于曾某主张的由其代被告向第三人农行金融支行提前清偿 讼争房产尚欠的银行按揭贷款，第三人应予以配合收取并在按揭贷款清 偿后配合办理讼争房产的抵押注销手续，根据《中华人民共和国物权
法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同 意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本 案讼争房产于2013年7月12日设定了抵押权，权利人为农行金融支行。
现曾某主张代替被告提前清偿讼争房产尚欠的银行按揭贷款，而农行金 融支行亦表示若判决由曾某代替被告向其提前清偿讼争房产尚欠的银行 按揭贷款，其愿意配合履行，故为了使讼争合同得以继续顺利履行，法 院对该诉讼请求予以支持。关于曾某主张的判令被告应在讼争房产抵押 权注销后的五日内将讼争房产的产权转移登记至曾某名下，根据讼争合 同第十五条的约定，双方约定于一手产权出证并提前（解押）注销后五 日内签订房管局提供的《厦门市存量房买卖合同》，并前往房管局办理 交易登记手续。现讼争房屋的一手产权证已于2016年3月29日办理完
毕，登记于被告朱某红的名下，故曾某该主张符合合同约定，法院予以 支持。关于请求被告支付逾期交房违约金（以购房款1479000元为基
数，按照每日0.05%的标准自2016年8月8日起计算至被告实际交付房产 之日止），法院认为，根据讼争合同第六条的约定，被告应于2016年1 月1日起将房产交付给曾某使用。讼争合同第十四条约定，若被告不能 按期向曾某交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付购房款的
0.05%作为违约金。现被告于2016年8月8日占有讼争房产至今，违反合 同约定未将房产交付给曾某，已构成违约，曾某主张合理有据，予以支 持。关于要求被告支付违约金295800元（以购房款1479000元为基数，
按照合同第十三条约定的20%计算，1479000元×20%=295800元）的诉 讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人 可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金， 也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造 成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的 违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构 予以适当减少。一审法院认为曾某主张的该违约金，系对方根本违约并 解除合同所应承担的违约金，如前文所述，法院已支持讼争合同继续履 行及逾期交房违约金，若再适用讼争合同第十三条关于违约金的约定， 则明显过分高于曾某因被告违约所造成的损失，有失公平。前文中，法 院支持的逾期交房违约金已足以弥补曾某的损失，且陈某方、朱某红也 认为违约金过高，故法院对该诉讼请求予以驳回。关于中介费损失及律 师费损失，根据讼争合同第十三条的约定，任何一方违约，违约方须向 守约方承担全部的中介费、诉讼费及律师费。如前所述，被告已构成根
本违约，曾某依照合同约定向其主张中介费损失及律师费损失于法有
据，予以支持。另，根据讼争合同第五条第四款约定，曾某于2015年12 月18日起，该房产的原被告的银行按揭余额，由曾某向银行支付。现被 告已自行支付了2016年6月起至今的讼争房产的按揭贷款，故曾某应将 此期间的按揭款支付给被告，该款可于逾期违约金中予以抵扣。
福建省厦门市集美区人民法院根据《中华人民共和国合同法》第六 十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权 法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四 条第一款、第一百四十四条之规定，判决：
一、朱某红、陈某方应于本判决生效之日起继续履行双方之间签订 的《房产买卖协议书》；
二、曾某应于本判决生效之日起十日内代被告朱某红、陈某方向农 行金融支行提前清偿讼争房产尚欠的银行按揭贷款，第三人应予以配合 收取并在按揭贷款清偿后配合办理讼争房产的抵押注销手续；
三、朱某红、陈某方应在讼争房产抵押权注销后的五日内将讼争房 产产权转移登记至曾某名下；
四、朱某红、陈某方应于本判决生效之日起七日内立即向曾某支付 逾期交房违约金（以购房款人民币1479000元为基数，按照每日0.05%的 标准， 自2016年8月8日起计至被告实际交付房产之日止，并扣除被告从 2016年6月起已经支付的讼争房产银行按揭贷款）；
五、朱某红、陈某方应于本判决生效之日起七日内向曾某支付中介 费损失27000元及律师费损失18000元；
六、驳回曾某的其他诉讼请求。
曾某、陈某方、朱某红均不服提起上诉。厦门市中级人民法院经审 理认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉 的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上 诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反
法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的 除外。”本案二审围绕朱某红、陈某方和曾某的上诉请求进行审理。本 案朱某红、陈某方与曾某签订的《房产买卖协议书》系双方当事人的真 实意思表示，一审认定合法有效是正确的。朱某红于2016年5月25日以 挂失的方式换取新卡，更换了卡号，但没有及时通知曾某，致使曾某无 法通过原卡号偿还银行按揭贷款，根据一审法院查明的事实，以及朱某 红申请换卡的方式及其在法庭的陈述，足以认定朱某红、陈某方存在故 意更换讼争房产的按揭贷款银行卡，阻碍曾某依约支付按揭贷款，一审 判决认定责任在朱某红、陈某方，符合事实。根据合同法第一百零七条 款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的， 应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一审法院 根据查明的事实，认定朱某红、陈某方在合同履行过程中构成违约，根 据曾某的诉讼请求，依法判决朱某红、陈某方承担违约责任，符合公平 原则。至于曾某虽因朱某红故意更换卡号导致其不能向银行支付按揭贷 款，一审判决认定曾某应将朱某红、陈某方已自行支付的2016年6月起 至今的讼争房产的按揭贷款支付给朱某红、陈某方，并判决在逾期交房 违约金中予以抵扣，并无不当。另外，根据曾某上诉理由和朱某红、陈 某方的辩称，应当认定曾某支付的按揭款也属于总购房款的一部分，曾 某可在支付剩余购房款给朱某红、陈某方时予以相应扣除，对此，双方 可另行协商处理。朱某红、陈某方二审提供的证据，不足以证明其主
张。综上所述，曾某和朱某红、陈某方的上诉请求均不能成立，应予驳 回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人 民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。 【法官后语】
一、关于违约金的概念与特征
所谓违约金，是指根据法律的规定或者合同的约定，当一方当事人 违约时，应当向对方当事人支付一定数额的金钱。违约金具有以下特
征：一是违约金有两种，即法定违约金与约定违约金，前者由法律直接 规定，后者由当事人约定。本条规定的违约金为约定违约金，允许当事 人约定违约金，是合同自由原则的具体体现。二是违约金的数额由当事 人预先约定。事先约定违约金，可以起到督促当事人履行合同的作用， 因而具有担保债务履行的功效。三是违约金条款是在违约行为发生后才 产生效力的条款。如果合同当事人没有违约行为，违约金条款也就不会 产生效力，当事人也无需支付违约金。四是违约金的性质，分为补偿性 与惩罚性两种。当约定的违约金高于损失但又不属于“过分高于”损失
时，当事人不能请求予以减少，此时高于损失部分的违约金，就具有了 惩罚性质。
二、违约金过高的调整
违约金具有补偿和处罚的双重性质，且以赔偿非违约方的损失为主 要功能，故应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程 度以及预期利益等因素，根据公平原则、诚实信用原则予以衡量。对于 违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据《中华人民共和国合同 法》规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为 辅的违约金性质，合理调整裁量的幅度。本案中，被告故意更换讼争房 产的按揭贷款银行卡，阻碍曾某依约支付按揭贷款，被告该行为构成违 约，应承担违约责任。案涉房屋买卖合同约定，若被告中途悔约，应书 面通知曾某，并自悔约之日起三日内退还曾某所支付购房款，同时向曾 某支付该房产总价款的20%作为违约金并同时约定了逾期违约金为每逾 期一日按照购房款的0.05%计算。曾某主张按照购房款的20%计算违约
金，法院认为曾某已主张继续履行合同，且法院也支持了该诉请，双方 约定的按照房产总价款20%的违约金应属于根本违约后解除合同的违约 金赔偿；现法院已支持曾某主张的继续履行案涉合同，违约金的适用应 按照逾期违约金的约定，若按照总房产20%计算，明显过分高于曾某的 实际损失。
编写人：福建省厦门市集美区人民法院 洪一帆
