——叶某华、冯某波诉郑某德房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
湖南省永州市中级人民法院(2021)湘11民终3484号民事判决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷
3. 当事人
原告(上诉人):叶某华、冯某波 被告(被上诉人):郑某德
第三人：肖某
【基本案情】
1993年，第三人肖某取得了某组的集体土地使用权，并在该土地上建房。 后被告郑某德对第三人肖某的房屋进行旧房改造，约定在该土地上建设房屋， 房屋建成后分配给第三人肖某一套房屋及一个门面，其他房子全部归被告郑某 德所有。被告交纳了土地款将该集体土地的性质转变为国有出让性质，土地使 用证原件一直由被告郑某德保管，第三人肖某只有复印件，该土地使用权面积 为126平方米，第三人肖某占三分之一为42平方米，郑某德占三分之二为84 平方米。
2007年7月4日，原告冯某波作为乙方与被告郑某德作为甲方签订《卖房 合同》,约定乙方自愿购买本楼五楼住房套房，本套房面积为126平方米。甲方 负责为乙方办理房产证原件及土地使用权证的复印件，当甲方交付房产证时乙
238 中国法院2023年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
方需将购房款全部付清。后被告为原告办理了房产证并将房产证原件交付原告， 该房产证登记在原告叶某华名下，原告叶某华与冯某波系夫妻关系。2008年11 月29日，原告叶某华、被告郑某德、第三人肖某及案外人潘某芽、邓某签订 《房屋土地使用面积分配协议》,约定肖某占三分之一为42平方米，郑某德占 28平方米。四楼邓某占18.7平方米，五楼叶某华占18.7平方米。六楼潘某芽 占18.7平方米。国有土地证原件归郑某德保管。现原告诉至法院要求被告分割 土地使用权证并办理不动产权证。
【案件焦点】
房屋部分转让给买受人的，买受人是否有权请求房屋占用的建设用地一并 转让，并要求办理单独的建设用地使用权证。
【法院裁判要旨】
湖南省永州市冷水滩区人民法院经审理认为：原告冯某波与被告郑某德签 订的《卖房合同》系当事人的真实意思表示，合法有效。双方在《卖房合同》 中明确约定，被告负责为原告办理房产证原件及土地使用权证的复印件。原告 作为完全民事行为能力人，在签订合同的当时已经明确知晓该办理土地使用权 证的义务仅为复印件，仍同意签订合同，系原告对其权利的处分。故原告要求 被告为其分割办理土地使用权证的诉求不符合合同约定，不应予以支持。
综上，湖南省永州市冷水滩区人民法院判决如下： 驳回原告的诉讼请求。
叶某华、冯某波不服一审判决，提出上诉。
湖南省永州市中级人民法院经审理认为：上诉人叶某华、冯某波与被上诉 人郑某德签订的《卖房合同》及《房屋土地使用面积分配协议》系当事人的真 实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有 效。按照《房屋土地使用面积分配协议》的约定，上诉人占有土地使用权证中 的18.7平方米的土地使用权。依据《中华人民共和国物权法》第一百四十七 条之规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建
七、其他 239
筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分；以及《中 华人民共和国房地产管理法》第三十二条之规定，房地产转让、抵押时，房屋 的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。被上诉人既然出 售了房屋给上诉人，那么依照上述法律规定应当将其出售房屋占用的建设用地 使用权一并转让。虽然双方当事人在《卖房合同》中约定，被上诉人为上诉人 办理房产证原件及土地使用权证的复印件，但该约定与上述法律规定相悖，亦 不符合房地产交易的交易习惯。依照交易习惯和法律规定，作为房屋出售方的 被上诉人应当将其出售的房屋占用土地范围内的土地使用权过户登记至上诉人 名下；上诉人要求被上诉人为其办理土地使用权证的上诉请求，符合法律约定， 应当予以支持。二审法院判决如下：
一 、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院(2021)湘1103民初5738号民 事判决；
二 、被上诉人郑某德在收到本判决之日起三十日内将土地使用权证中的 18.7平方米的土地使用权分割至上诉人叶某华名下，并办理不动产登记证给上 诉人叶某华，原审第三人肖某予以协助。
【法官后语】
本案是一起房屋买卖合同纠纷，但不同于常见的当事人对于房屋质量或面 积等发生争议，本案的核心焦点在于出卖人是否应当为房屋买受人一起办理建 设用地的使用权证。一审法院以买卖合同仅约定出卖人要为买受人办理房屋所 有权证和建设用地使用权证的复印件为由驳回了原告诉求，明显违反了法律的 规定和房地产市场的交易习惯。房屋买卖合同应当遵循“房地一体”的规则， 二审法院的改判兼具合理性与合法性。
一、“房地一体”交易习惯的形成与适用
“房地一体”的交易习惯由来已久。由于我国实行土地的社会主义公有制， 在房地产市场发展初期，为促进该行业的发展，以深圳为首的城市开始允许国 有土地有偿使用，将土地的所有权的部分权能分离出来设立建设用地使用权， 建设用地使用权作为个人或组织建造及保有建筑物所有权的权源基础。取得房
240 中国法院2023年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
屋所有权之人即可取得建设用地使用权，反之亦然。“房地一体”的设计一方 面简化了房地关系，当事人在交易前可节省对权利的探知和甄别成本，房屋受 让人也能更加放心地利用土地投产，从而达到保护交易安全、鼓励交易的目的； 另一方面“房地一体”也可减少房地分离造成的纠纷，在房地分别出售的情况 下，可能会导致房地权利主体的分离，地上建筑物出现无所依归的局面，这些 产权纠纷或权利冲突会减弱房屋土地的利用效益。“房地一体”简单、明确、 实用，其推行大大助力了房地产市场的发展。
二、“房地一体”的强制性法律效力
“房地一体”也是具有强制性的法律规定。随着该交易习惯在全国范围内 推广，其价值理念也被吸收于法律之中，先后被《中华人民共和国城市房地产 管理法》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国民法典》所确定。根据法 律规定，在静态层面上，“房地一体”是指通常情况下房屋所有权人与建设用 地使用权人主体一致。目前实践中已将建筑物所有权与建设用地使用权的登记 部门合二为一，采取统一登记制度，产权证上能更直观地反映两权利的同一权 利主体。在动态层面上，“房地一体”要求房屋所有权和建设用地使用权一同 处分，也即常说的“房随地走，地随房走”。如仅转让或抵押房屋所有权或建 设用地使用权中的某一个权利的，该规则强制另一个权利同时变动；法院仅查 封或处置一个权利的结果，等同于同时查封或处置了两个权利。但值得注意的 是，“房地一体”规则的强制性属于管理性强制规定，其目的在于减少权利冲 突、降低交易成本，以达到物的有效利用，故法律会对违反“房地一体”的交 易予以纠正，而非否认其效力。比如，对于抵押人分设抵押权的情形，2019年 发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第六十一条的要求是：即使当事 人约定分别抵押，仍应当将建筑物所有权与建设用地使用权视为一并抵押，在 债务人无力清偿的情况下按照抵押权登记的先后顺序将房屋土地整体变价清偿； 同时登记的，则应当按照债权比例清偿。即承认分设的抵押权的效力，只是在 就抵押财产实现权利时应遵循房地一体的规则。
七、其他 241
三、从法律与交易习惯两方面对“房地一体”规则在本案中适用的演绎
在本案中，上诉人从被上诉人处购买房屋，即使双方在买卖合同中仅约定 了办理房屋所有权证与建设用地使用权证的复印件，根据法律的规定，也应当 认定房屋所有权与建设用地使用权一同转让给上诉人。双方后续又对房屋占有 土地的使用面积进行了分配，该分配为双方当事人的意思自治，也与法律规定 相符，被上诉人应当为上诉人办理建设用地使用权的产权证。另外，法官在援 引法律的基础上，将交易习惯作为裁判理由，论证案件事实与裁判结果之间具 有因果关系：第一，房随地走、地随房走已经是房地产流转市场中普遍适用的 做法，几十年来被公众所知悉、接受和遵守；第二，该交易习惯与法律并不相 悖，甚至已被法律所确定；第三，买卖双方应当知道或者知道该交易习惯的存 在，从案件事实来看，买卖双方后续又重新对房屋土地使用面积进行了分配， 双方应当知道房屋所有权与土地使用权是一体的；第四，该交易习惯并未被买 卖双方在合同中明文排斥，即使是对于第一份签订的买卖合同，双方也是明确 了出卖方要为房屋受让人办理房屋所有权证原件与土地使用权的复印件。综上， 二审法院的裁判结果符合房地产交易市场的习惯。
本案中，法官对于“房地一体”的规则既援引了法律进行说理，又阐明了 该规则作为交易习惯之存在。根据现行的法律规范，即使买卖双方在合同中明 确排除了“房地一体”交易习惯之运用，该规则作为法律强制性规范，此案的 裁判结果也不会有所不同。该案的处理保障了房地产市场交易的安全性和稳定 性，对于地方房地产交易具有示范作用。
编写人：湖南省永州市双牌县人民法院谢琼何卉一
