——王某赞等诉邱某耀等农村房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
福建省厦门市中级人民法院(2021)闽02民终1710号民事判决书 2.案由：农村房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告(被上诉人):王某赞、邱某强、王某勇、王某敏、邱某缎、王某霞、 许某忠、王某华
被告(上诉人):邱某耀、邱某龙、邱某南、苏某兰、邱某明、邱某云、 邱某彬、张某菊
第三人：邱某发

【基本案情】
被告邱某明等八人持有的、形成于1993年6月9日的《土地房产所有证》 载明：邱某教(人口3人)名下有六间房产，均位于某村社围仔内。
原告王某赞等八人举证一份《立杜卖尽根底契字》,据此主张王某成(已 故)于1974年4月29日向邱某血(已故，系邱某教侄子)购买上述《土地房 产所有证》的一套房屋中的南侧护厝两间房屋。该份契约手写载明：“立卖尽 根底契字人邱某血承先人遗下房屋贰间，坐落于某村社围仔内，原土地证填写 户主为邱某教、弟邱某坤、侄邱某血，在社教工作组处理后，邱某坤从这两间 房厝交给邱某血掌管为业，目前固倒环破漏无法修理。因生活困难，今从这房

五、农村房屋买卖合同纠纷 199

屋两间出卖给王某成为业……。中华人民共和国公元1974年4月29日、农历 甲寅年四月初八。立杜卖尽根底契字人邱某血，介绍人邱某平，知见人锦某， 代书人邱某政。”契约的背部有“立杜卖尽根底契字人邱某血，知见锦某，介 绍人邱某平”手写内容，其中“邱某血”名字上及名字下方盖有若干个“邱某 血”印章，“锦某”上盖有红手印，“邱某平”名字下方盖有“邱某平”印章。
邱某平于2007年12月5日向厦门市鹭江公证处公证人员述称，1974年， 邱某血将其所有的位于惠佐社围仔内的祖厝两间卖给王某成，并由邱某政代书 订立契约；《立杜卖尽根底契字》上的印章、指印均属实。公证处据此形成 《公证书》。
原告王某赞等八人系王某成(已故)的后代子孙；被告邱某明等八人系邱 某血(已故)的后代子孙，邱某血系邱某教(已故)的侄子，邱某教未有在世 直系亲属。
原告王某赞等八人依上述《立杜卖尽根底契字》及《公证书》向法院起 诉，请求确认王某成与邱某血于1974年4月29日签订的房屋买卖合同《立杜 卖尽根底契字》有效。
【案件焦点】
1. 案涉农村房屋买卖合同双方当事人均已故、合同签订时间距今已近50 年，当事人的后代在50年后主张确认合同的效力，确认之诉是否适用诉讼时 效；2.合同上仅有个人印章、未有当事人签名，个人印章的法律效力如何 认定。
【法院裁判要旨】
福建省厦门市海沧区人民法院经审理认为：王某赞等八人持王某成签订的 农村房屋买卖合同向法院请求确认合同有效，本案应系农村房屋买卖合同纠纷。 王某赞等八人作为王某成的继承人，向合同相对方邱某血的继承人提起确认合 同有效之诉，程序合法，各方主体适格。邱某明等八人辩称王某赞等八人曾公 证声明不会因《立杜卖尽根底契字》主张任何关于案涉房屋的权利，此说明王


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某赞等八人已放弃了实体权利，故其无权提出诉讼请求。本院认为，不管王某 赞等八人与邱某助的后人就案涉房屋的处置达成何种协议，此也仅系其两方的 内部关系，与本案无关，邱某明等八人的上述辩称缺乏依据，不予采信。
本案当事人争议焦点在于案涉房屋买卖契约是否合法有效。《中华人民共 和国民法总则》第一百四十三条规定，民事法律行为有效要件包括行为人具有 相应的民事行为能力、意思表示真实以及不违反法律、行政法规的强制性规定， 不违背公序良俗。根据该法律规定，结合上述查明的事实，本院认为案涉房屋 买卖契约合法有效，理由如下：首先，案涉房屋买卖契约记载的买方为王某成、 卖方为邱某血，买卖双方在签订契约时均系成年人，在无相反证据的情况下， 应推定其二人为完全民事行为能力人。其次，买卖契约指向的买卖标的为农村 宅基地上的房屋，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款的规 定，农村村民可以出卖住房，且王某成与邱某血为同一集体经济组织成员，故 其二人之间的农村房屋买卖合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也 不违背公序良俗。再次，案涉房屋虽登记于邱某教名下，出卖人邱某血非登记 所有权人，本案也难以查清案涉房屋是否如王某赞等八人所主张的在四清运动 中被划归邱某血所有，然依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用
法律问题的解释》第三条的规定可知，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或 者处分权的，并不影响合同的效力。因此，即便邱某血非案涉房屋的实际所有 权人，也不影响其以出卖人身份所签订的房屋买卖合同的效力。最后，案涉房 屋买卖契约上虽未有出卖人邱某血的签字，但加盖有邱某血的个人印章。邱某 平作为案涉契约上载明的介绍人，在公证机关的公证下明确作证称其参与了案 涉契约的签订过程，亲眼所见邱某血的个人印章系邱某血自己所盖。鉴于邱某 平因亡故无法到庭接受质询，而公证机关是在经医生确认邱某平意识清楚的情 况下对邱某平进行询问并制作了证人证言，且无证据表明邱某平与本案原、被 告存在利害关系，邱某平的证人证言可与案涉契约相互印证，故邱某平的证人 证言可以采信。此外，另一证人邱某添也当庭述称邱某助曾于1974年告知其案 涉房屋买卖之事并雇用其对案涉房屋进行部分拆除，而邱某血还曾去现场查看


五、农村房屋买卖合同纠纷 201

要求拆房不得影响邻居。鉴于邱某明等八人未举证表明邱某添与本案原、被告 存在利害关系，且邱某添的证人证言可与案涉契约相互印证，因此邱某添的证 人证言亦可以采信。根据邱某添的证人证言，其虽未亲临案涉契约签订现场， 但其受雇于王某成兄弟拆除案涉房产时邱某血前往监督并要求小心拆房的行为 可佐证邱某血作为房产出卖人的身份。因此，在邱某明等八人无相反证据证明 1974年4月29日邱某血个人印章有被他人盗用的情况下，结合邱某平及邱某 添的证人证言，以及个人印章通常由本人持有并使用的常理，应认定案涉房屋 买卖契约上的邱某血印章系邱某血个人所盖。而根据《中华人民共和国合同
法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者 盖章时合同成立”之规定，公民的个人印章亦具有法律效力；且案涉契约签订 于20世纪70年代，当时受文化水平的限制，尤其在农村地区，确存在使用个 人印章而非个人手写签名立字据的习俗，此从本案契约上载明的见证人邱某平 亦是加盖个人印章而无签字这一事实中可得到印证。由此，邱某血在案涉契约 上用个人印章替代签字不违反法律规定，亦符合农村风俗习惯，其盖章行为应 视为对契约内容的确认，案涉契约应为邱某血的真实意思表示。综合以上几点， 案涉房屋买卖契约具备了《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条所规定 的民事法律行为有效的全部要件，邱某明等八人并无证据证明该契约存在着 《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的无效情形。因此，王某赞等八 人诉求确认王自成与邱某血于1974年4月29日签订的房屋买卖合同《立杜卖 尽根底契字》有效，有相应的事实和法律依据，本院予以支持。邱某明等八人 还抗辩称王某成在购买案涉房屋后未实际占有、使用房屋，也未持有房屋产权 证书，然此三个因素并不影响房屋买卖契约的法律效力，故邱某明等八人以此 作为抗辩契约效力的理由，依据不足，不予采信。
关于邱某明等八人所抗辩的本案诉讼时效问题。本院认为，根据《最高人 民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条以及《中 华人民共和国民法总则》第一百九十六条的规定可知，诉讼时效的客体为债权 请求权，主要适用于给付之诉，并非所有实体请求权都可以适用诉讼时效的规


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定。而本案中，王某赞等八人系诉求确认合同效力，属于确认之诉，而非一方 当事人向对方当事人主张债权请求权的给付之诉。确认之诉虽表示为当事人以 提出请求的方式要求国家裁判机关对相关民事法律关系存在与否作出司法裁判， 但确认请求权属于程序请求权，而非实体请求权，更非债权请求权，自无适用 诉讼时效的余地。因此，邱某明等八人作为确认之诉的相对方，无权援引诉讼 时效进行抗辩，其关于王某赞等八人的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩，本院不 予采信。
综上，福建省厦门市海沧区人民法院判决如下： 驳回原告的诉讼请求。
一审宣判后，邱某耀、邱某龙、邱某南、苏某兰、邱某明、邱某云、邱某 彬、张某菊不服，向厦门市中级人民法院提起上诉。
福建省厦门市中级人民法院经审理认为：上诉人上诉主张《立杜卖尽根底 契字》不能成立。虽邱某血并非案涉房屋登记所有权人，但如一审判决所分 析，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权的，并不影响合同的效力。 故即便邱某血非案涉房屋的实际所有权人，也不影响其以出卖人身份所签订的 房屋买卖合同的效力。关于《立杜卖尽根底契字》是否真实成立问题，被上诉 人据此提交了《立杜卖尽根底契字》及证人证言特别是经公证的讼争房产买卖 介绍人邱某平的证言予以证明，对此一审法院从证人证言内容分析、立契时的 农村风俗习惯等角度充分论证，认定案涉契约为邱某血的真实意思表示并无不 当，本院不再赘述。同时，证人证言对于买卖房屋时邱某血妻子某治在场及讼 争房产因破旧欲进行拆建等情况亦作出说明，上诉人以王某成在购买案涉房屋 后未实际占有、使用房屋，也未持有房屋产权证书，知见人某治并不存在，证 人与被上诉人存在利害关系等推断讼争房产交易不真实依据尚不充分，本院不 予采信。
上诉人主张案涉房屋买卖契约依法无效。由于王某成与邱某血系同一集体 经济组织成员，其二人之间的农村房屋买卖合同内容不违反法律、行政法规的 强制性规定，且即使邱某血出卖案涉房屋时对案涉房屋没有所有权或者处分权

五、农村房屋买卖合同纠纷 203

的，并不影响合同的效力。故一审法院据此认定案涉房屋买卖契约合法有效并 无不当，上诉人该上诉主张缺乏依据，本院不予采信。
综上所述，邱某耀、邱某龙、邱某南、苏某兰、邱某明、邱某云、邱某彬、 张某菊的上诉请求均不能成立，应予驳回。福建省厦门市中级人民法院作出如 下判决：驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
按照诉讼请求的内容不同，诉可分为确认之诉、给付之诉、变更之诉。确 认之诉，是指原告要求人民法院确认其主张的法律关系存在或不存在的诉讼 请求。
本案中，案涉农村房屋买卖合同双方当事人均已故，合同双方当事人的后 代诉请确认合同效力，故本案系确认之诉。然该合同签订时间距今已近50年， 合同当事人的后代在此时提起确认之诉是否适用诉讼时效；且合同上只有个人 印章、未有当事人签名，当事人已故无法查清该印章是否系其本人加盖，此种 情形下的合同效力如何认定?此系本案两个争议焦点。
争议焦点之一，关于确认之诉的诉讼时效问题。
首先，关于确认之诉的认定。确认之诉系围绕法律关系进行的诉讼，表现 为当事人以提出请求的方式要求人民法院对相关民事法律关系存在与否作出裁 判，主要有以下特点：一是当事人之间的法律关系具有现实意义；二是双方当 事人就该法律关系是否存在产生争议；三是诉请人民法院确认该法律关系是否 存在。本案中，案涉农村房屋买卖合同一方当事人的继承人诉请确认案涉房屋 买卖合同有效，该诉求符合确认之诉的规定，其提起的系请求人民法院确认案 涉房屋买卖合同有效的确认之诉。
其次，关于确认之诉是否适用诉讼时效的问题。诉讼时效，是指能够引起 民事法律关系发生变化的法律事实，如权利人在法定期间内不行使权利，即在 某种程度上丧失请求利益的时效制度，以权利不行使的事实状态为要件，作为 阻却权利行使的原因。《中华人民共和国民法典》第一百九十六条规定，下列 请求权不适用诉讼时效的规定：(一)请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；

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(二)不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；(三)请求支付抚 养费、赡养费或者扶养费；(四)依法不适用诉讼时效的其他请求权。可见， 诉讼时效的客体为债权请求权，主要适用于给付之诉，并非所有实体请求权都 可以适用诉讼时效的规定。确认之诉仅是由人民法院对诉争的民事法律关系存 在与否作出司法裁判，诉讼对方不负有承认的义务，不存在通过强制执行方式 强制诉讼对方当事人履行判决主文的必要，故在诉讼法意义上，确认请求权属 于程序请求权，而非实体请求权，更非债权请求权，不受诉讼时效的限制。因 本案系确认之诉，邱某明等八人作为确认之诉的相对方，无权援引诉讼时效进 行抗辩，其关于王某赞等八人的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩，应不予采信。
争议焦点之二，个人印章的法律效力问题。
个人印章的刻制并无专门管理规定约束、无备案要求，其与单位公章对外 公示效力不同。《中华人民共和国民法典》第四百九十条第一款规定，当事人 采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。 在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时， 该合同成立。可见，在法律规定上赋予了签字和盖章在合同成立上同等的法律 效力，但因生活及交易习惯的变迁、市场经济时代的发展等因素影响，个人印 章的信用能力与个人签名有所不同，认定个人印章的法律效力应更为慎重。认 定个人印章的有效一般应满足以下条件：一是不存在盗用、冒用他人印章的情 形；二是印章真实，印章的使用系印章所有人的真实意思表示；三是符合案件 发生时的时代背景、交易习惯；四是如存在争议，有其他证据予以佐证，足以 补强个人印章的取信能力。
本案中，案涉房屋买卖契约上的邱某血印章具有法律效力，理由如下：一 是案涉契约签订于1974年，当时受文化水平的限制，存在使用个人印章而非个 人手写签名立字据的农村风俗习惯，邱某血在案涉契约上用个人印章替代签字 符合当时的生活、交易习惯；二是邱某平作为案涉契约上载明的介绍人，在公 证机关的公证下明确作证称其参与了案涉契约的签订过程，亲眼所见邱某血的 个人印章系邱某血自己所盖，其证人证言可与证人邱某添证言及案涉契约相互

五、农村房屋买卖合同纠纷 205

印证；三是邱某明等八人无相反证据足以证明1974年4月29日邱某血个人印 章有被他人盗用的情况。因此，邱某血的盖章行为应视为对契约内容的确认， 案涉契约应为邱某血的真实意思表示。
因此，案涉确认之诉不适用诉讼时效的规定，邱某血在案涉房屋买卖合同 上的盖章行为有效，案涉房屋买卖契约确认合法有效。
编写人：福建省厦门市海沧区人民法院 郭 碧 娥 王 欣