——白某丽诉房地产开发公司商品房买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
广西壮族自治区柳州市中级人民法院(2021)桂02民终879号民事判决书 2.案由：商品房买卖合同纠纷
3.当事人
原告(上诉人):白某丽
被告(被上诉人):房地产开发公司

【基本案情】
2016年6月30日，白某丽与房地产开发公司签订一份《商品房买卖合 同》,约定：白某丽向房地产开发公司购买位于柳州市×号房屋一套，房屋总价 款为991305元；房地产开发公司应在2018年3月30日前，依照国家和地方人 民政府的有关规定，将具备取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件，并符合 本合同约定的商品房交付白某丽使用；如房地产开发公司延期交付，白某丽选 择继续履行合同的，则房地产开发公司应按白某丽已付房款每日万分之二支付 违约金；等等。合同签订后，白某丽向房地产开发公司付清了购房款。案涉房 屋于2018年3月10日取得五方单位验收合格，于2018年3月29日取得竣工验

136 中国法院2023年度案例 ·房屋买卖合同纠纷

收备案。其间，房地产开发公司于2018年3月25日刊登交房公告，通知相关 业主于2018年3月30日办理入伙手续。2018年3月30日，白某丽在验收案涉 房屋时因发现卫生间、厨房、卧室与客厅有渗水情况，故拒绝接收该房屋。后 房地产开发公司针对上述渗水问题对19号楼楼面防水进行维修整改，2020年5 月6日整改完成后，原告才在《房屋交接单》上签名并办理相应的交接手续。 白某丽认为，由于案涉房屋严重漏水，房地产开发公司直到2020年5月6日才 将案涉房屋补漏完工并交付其使用，应当承担逾期交房的违约责任及房屋毁损 赔偿责任，故提起本案诉讼。
【案件焦点】
1.案涉房屋交付时间的认定；2.房地产开发公司维修整改长达两年多，影 响白某丽正常入住所应承担的责任是否是逾期交房的违约责任。
【法院裁判要旨】
广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院经审理认为：双方对案涉房屋的交 付条件在《商品房买卖合同》第八条明确约定为：“取得房屋建筑工程竣工验 收备案证明”,且《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工 程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付 使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣 工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工 程竣工验收应当具备下列条件： ……(四)有勘察、设计、施工、工程监理等 单位分别签署的质量合格文件；……建设工程经验收合格的，方可交付使用。” 房地产开发公司建设开发的小区17号，18号，19号楼及地下室于2018年3月 10日取得施工、勘察、设计、监理、建设五方单位验收合格，并于2018年3 月29日取得柳州市房屋建筑工程和市政设施工程竣工验收备案登记。房地产开 发公司以登报公告的形式通知白某丽于2018年3月30日交房。因2018年3月 30日案涉房屋已具备合同约定和法律规定的交付条件，故该院认定案涉房屋的 交付时间为2018年3月30日。因此房地产开发公司不存在逾期交房的情形，

三、商品房销售合同纠纷 137

白某丽主张房地产开发公司承担逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，该院 不予支持。
关于白某丽提出2018年3月30日因案涉房屋存在渗水情况不能装修入住， 直至2020年5月6日房地产开发公司维修完毕白某丽才实际接收房屋的观点， 该院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问 题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者 房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同 和赔偿损失的，应予支持。”可见，房屋主体结构质量不合格的，买受人才可 以拒收房屋。本案中，白某丽拒收房屋的理由是房屋严重渗水，而房屋渗水并 非主体结构质量问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用 法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使 用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量 问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期 限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造 成的其他损失由出卖人承担。”本案中，白某丽在2018年3月30日查验房屋时 发现的问题，可以依据上述司法解释的规定另行向被告主张因交付的房屋存在 质量问题影响原告正常入住和居住使用的损失赔偿责任，但不能将其混同于未 达约定和法定交付条件而主张逾期交房的违约责任。故白某丽的上述观点，该 院不予采纳。
广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第 六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，并参照《最高人 民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告白某丽的诉讼请求。
白某丽不服一审判决，向广西壮族自治区柳州市中级人民法院提出上诉。 二审法院同意一审法院裁判意见。
广西壮族自治区柳州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：


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驳回上诉，维持原判。

【法官后语】
当前，因房屋质量问题而引发的交付纠纷是商品房买卖合同纠纷的主要类 型之一，也是审判实践中的难点问题。随着民众维权意识的增强，一些购房者 因房屋存在质量问题而拒绝在约定的时间接收房屋，进而要求开发商承担逾期 交房违约责任的案件增多。如何判断开发商是否构成逾期交房，关键是要正确 理解和把握开发商逾期交房违约责任和房屋质量瑕疵担保责任的区别。
首先，商品房交付，是开发商履行商品房买卖合同的重要义务之一。开发 商未按期交房，或虽在合同约定的交付日期内交房，但商品房不具备交付使用 条件的，开发商应承担逾期交房的违约责任。开发商在合同约定的交付日期内 交房，但购房者有正当理由拒绝收房的，亦视为开发商未按期交房。此处“正 当理由”应指房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使 用。本案中，房地产开发公司瑕疵交付不构成逾期交房。理由如下：第一，房 地产开发公司已按约通知白某丽收房。第二，案涉房屋在约定的交付期限内取 得了五方(施工、勘察、设计、监理、建设)单位验收合格，并通过竣工验收 备案，达到法定交付条件。第三，案涉房屋的质量问题为房屋严重漏水，不属 于房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常使用的情形，可通过 整改予以解决。事实上，案涉房屋亦整改完成，并交付使用。
其次，交付的房屋若存在诸如地面、墙面裂缝，局部渗水、漏水、门窗损 坏等质量瑕疵，并不会导致商品房的功能丧失，也不会导致买受人不能实现合 同目的，若不影响正常居住使用的，从促进交易、维护正常的交易秩序、实现 权益和社会资源利用最大化的角度出发，法律法规确定了修复的民事责任，即 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定“当事人一方不履行合同义务 或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿 损失等违约责任”。本案中，房地产开发公司交付的房屋存在漏水问题，属质 量瑕疵问题，应该承担质量瑕疵的担保责任，而非逾期交房的违约责任。
综上，若开发商按期交付的房屋具备合同约定和法定交付条件，但存在质



三、商品房销售合同纠纷


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量瑕疵，属瑕疵交付，不构成逾期交房，应承担质量瑕疵的担保责任，而非逾 期交房的违约责任。只有正确理解和把握开发商逾期交房违约责任和房屋质量 瑕疵担保责任的区别，购房者在遇到交付的房屋存在质量问题时，才能选择正 确的维权途径。这也是审判实践中法官正确断案的标准。
编写人：广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 伍艳丽