某银行诉某置业公司担保物权确认案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
湖南省株洲市中级人民法院(2021)湘02民终2606号民事判决书
2.案由：担保物权确认纠纷 3.当事人
原告(上诉人):某银行
被告(被上诉人):某置业公司

【基本案情】
2011年10月24日，某置业公司与张某、贺某伟签订了三份《株洲市商品 房(预)销售合同》,约定由张某、贺某伟购买某置业公司开发的某大楼 3001—3132号房屋，房屋总价款为127681280元。某置业公司向张某、贺某伟 出具了首付款收据，双方并于2011年10月25日办理了商品房(预)销售合同 备案手续，备案的购房人登记信息为张某、贺某伟。后张某、贺某伟向某银行 申请贷款，某银行遂与某置业公司、张某、贺某伟等人签订了《个人购房借款 及担保合同》,该合同约定，以某大楼3001—3132号房屋为借款提供抵押担保， 并办理了案涉房屋的抵押预告登记手续。后因张某等人逾期还款，某银行起诉 至株洲市中级人民法院，株洲市中级人民法院作出判决(2014年),内容如下： 判令某置业公司应对某银行的债权本金54136451.41元及利息(自2014年7月




四、担保物权纠纷 271

起按合同约定计算至借款清偿之日止)、律师代理费350000元承担连带清偿责 任，某置业公司承担责任后，有权向张某、贺某伟追偿；张某、贺某伟、康某 平、谢某蓉在抵押房屋具备抵押登记条件时，配合某银行办理抵押登记。在判 决生效后，某银行已依据该判决向株洲市中级人民法院申请强制执行。2015 年，在另一案件审理过程中，某置业公司自认与张某、贺某伟串通，签订虚假 的《商品房(预)销售合同》并办理备案，以张某、贺某伟的名义向某银行申 请贷款，出具首付款收据，套取了银行贷款。且该判决认定张某、贺某伟与某 置业公司签订的三份《商品房(预)销售合同》为无效合同。后该案经湖南省 高级人民法院判决维持、最高人民法院再审程序裁定维持。另查明，2020年12 月30日，株洲市芦淞区人民法院民事裁定受理某置业公司破产的重整申请。现 某银行起诉请求确认其对案涉房产享有优先受偿权。
【案件焦点】
1.抵押预告登记设立在《中华人民共和国民法典》实施前是否应适用 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第 五十二条规定；2.当某置业公司作为所有权人破产，某银行对案涉132套房屋 是否享有优先受偿权。
【法院裁判要旨】
湖南省株洲市芦淞区人民法院经审理认为：本案中因某置业公司与张某、 贺某伟之间的商品房买卖合同无效，本案争议的房屋客观上不能再登记到张某、 贺某伟名下，也不可能按某银行与某置业公司、张某、贺某伟等人签订了的 《个人购房借款及担保合同》的约定，将本案争议的房屋由抵押预告登记转变 为抵押登记。某银行的请求没有事实和法律依据，法院不予支持。且本案中的 抵押人是张某、贺某伟而不是某置业公司，现是某置业公司破产而不是抵押人 张某、贺某伟破产，本案争议的房产不可能再登记到张某、贺某伟名下，更不 可能再办理正式的抵押登记，故本案不适用《最高人民法院关于适用〈中华人 民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条的相关规定。




272 中国法院2023年度案例 ·物权纠纷

湖南省株洲市芦淞区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第二十条、 第一百八十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国 民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，经审判委员会讨论决定，判决 如下：
驳回某银行其全部诉讼请求。
某银行不服一审判决，提起上诉。
湖南省株洲市中级人民法院经审理认为：1.本案的商品房买卖合同、抵押 预告登记均发生在《中华人民共和国民法典》施行前，本应适用当时的法律、 司法解释的规定，但本案争议焦点即在于案涉抵押预告登记在破产的情况下是 否具有抵押登记的效力，《中华人民共和国民法典》施行之前的法律、司法解 释没有规定而施行后有规定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国 民法典〉时间效力的若干规定》第三条规定，本案可以适用民法典及相关司法 解释的规定。2.本案中，某置业公司与张某、贺某伟通过签订虚假的《商品房 (预)销售合同》,以张某、贺某伟的名义向某银行申请贷款，套取银行资金。 某银行基于对上述商品房买卖合同、房款收据的信任，与张某、贺某伟签订借 款、抵押合同，并办理案涉房屋的抵押预告登记。本案并无证据证明某银行在 接受抵押担保、发放贷款过程中有违法或者重大过失行为，某银行属于善意第 三人。虽然某置业公司与张某、贺某伟签订的商品房买卖合同因双方通谋虚伪 表示而被确认无效，但该无效并不影响某银行与张某、贺某伟之间借款、抵押 合同及抵押预告登记的效力。现某置业公司破产，依据《中华人民共和国企业 破产法》第四十六条规定，未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。本案 抵押预告登记无论在此之前是否具备办理抵押登记的条件，但于破产申请受理 时即应视为办理抵押登记的条件已成就，且其恶意阻却抵押条件成就应视为破 产财产属于抵押财产，故某银行作为抵押预告登记权利人自破产申请受理时即 取得了正式抵押权，其依法对案涉132套房屋享有优先受偿权。
湖南省株洲市中级人民法院依照《中华人民共和国物权法》第一百零六 条，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条，《最高人民法院关于适用〈中




四、担保物权纠纷 273

华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条，《最高人民法院关 于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条，《中华人民 共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销一审民事判决；
二、确认某银行对某大楼3001-3132号房屋的拍卖、变卖等处置价款在株 洲市中级人民法院2014年民事判决书所判定的债权金额范围内享有优先受 偿权；
三、驳回某银行的其他诉讼请求。

【法官后语】
首先，本案是关于《中华人民共和国民法典》施行前的抵押预告登记是否 具有优先受偿权的问题。《中华人民共和国物权法》对于客观上无法办理正式 抵押登记手续，抵押预告登记权利人享有何种权利并无明确规定；《中华人民 共和国民法典》施行后，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉 有关担保制度的解释》第五十二条弥补了这部分的空白，赋予了抵押预告登记 在特定条件下具有优先受偿权的效力。本案明确了《中华人民共和国民法典》 施行前办理抵押预告登记的权利人，因客观上无法办理正式抵押登记手续的， 在不明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期 的情形下，可以依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间 效力的若干规定》第三条，适用《中华人民共和国民法典》施行之后的《最高 人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二 条规定。
其次，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度 的解释》第五十二条第二款规定预告抵押登记权利人享有优先受偿权的前提是 抵押人破产，抵押财产属于破产财产，该情况一般发生在商品房预售合同有效， 购房人(抵押人)系企业且已支付全部价款，虽没办理过户登记但系房屋的实 际所有权人的情形。但在实践中，购房人往往是自然人，在银行与购房人恶意 串通签订虚假的预售合同，套取银行资金的情况下，法院应确认该商品房预售




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中国法院2023年度案例 ·物权纠纷


合同无效，此时虽所有权人(开发商)与抵押人(购房人)不一致，但开发商 破产的，依据《中华人民共和国企业破产法》第四十六条应视为已符合办理建 筑物首次登记的抵押条件，又依据《中华人民共和国民法典》第一百五十九条 规定，开发商恶意阻却抵押条件成就的，应视为其愿意以其财产作为抵押财产 抵押给银行，亦满足抵押财产属于破产财产的条件。此时我们应赋予善意的抵 押预告登记权利人在该情况下才可享有优先受偿权，这符合《中华人民共和国 民法典》《中华人民共和国企业破产法》及该司法解释的立法精神，又不违反 物权法定的原则，为司法实践中出现的新问题提供了法律指引。
再者，随着我国商品房预售制度的发展，抵押预告登记已成为防范信贷风 险的一种担保方式。银行在开展贷款业务时已尽到合理审查义务，并办理了抵 押预告登记，却因他人恶意阻却而未办理正式的抵押登记手续，进而影响抵押 权的实现，确有违社会主义核心价值观。在司法实践中，由于各级法院对法律 规定存在不同理解，容易出现不同的裁判结果。本案的正确处理打击了套取银 行贷款、逃避银行债务的行为，对引导商品房预售贷款业务良性有序发展具有 重大作用，依法维护了金融债权安全，为优化营商环境提供了司法保障。
编写人：湖南省株洲市中级人民法院 齐志龙