——王某诉陆某1、施某居住权案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省南通经济技术开发区人民法院(2021)苏0691民初495号民事判决书 2.案由：居住权纠纷
3.当事人 原告：王某
被告：陆某1、施某 第三人：陆某2
【基本案情】
王某是陆某1的母亲。陆某1与施某原系夫妻关系，现已离婚。陆某2是 陆某1与施某的女儿。2008年，因家中旧房拆迁，王某夫妇与拆迁公司签订房 屋拆迁补偿安置协议。同年10月13日，王某夫妇与陆某1、施某及其他子女就 王某夫妇的财产分配及住处等养老事项向街道所在调处中心申请调解，并签订 了一份协议书，约定王某夫妇今后由陆某1、施某负责购买拆迁安置房(套型 不得小于二室一厅，层次基本上不得高于三层)居住，陆某1、施某以王某夫 妇的名义购买的房屋产权证过户后交由王某女儿保管直至王某夫妇全部千年
三、用益物权纠纷 223
(去世)。王某其他子女分得相应拆迁款，与陆某1共同承担赡养义务。
2009年10月21日，陆某1、施某以王某的名义购买了位于南通开发区某 小区74幢406室房屋及车库21室(以下简称案涉房屋),并登记在王某夫妇名 下，房屋面积75.24平方米，车库面积8.86平方米。2010年2月8日，王某夫 妇与陆某2签订了一份房屋买卖合同，将案涉房屋过户登记至陆某2名下。陆 某1与施某于2018年3月26日协议离婚，离婚协议约定共同财产某小区65幢 206室房屋及26号车库归施某所有，后经法院另案判决并强制执行过户登记至 施某名下。王某夫妇自取得案涉房屋后一直居住其中，直至2019年王某丈夫去 世。2020年2月中旬，王某依陆某1、施某要求临时搬至某小区65幢206室居 住，施某搬至案涉房屋内居住。后施某不同意王某居住在某小区65幢206室内 也不同意其居住在案涉房屋内。
【案件焦点】
1.王某对案涉房屋是否享有居住权；2.王某对案涉房屋是否享有居住权 益，该权益是否具有排他性；3.陆某1、施某及陆某2是否为适格主体，并有 义务向王某交付案涉房屋。
【法院裁判要旨】
江苏省南通经济技术开发区人民法院经审理认为：居住权是指居住权人对 他人所有房屋的全部、部分及附属设施，所享有的占有、使用的权利，是一种 独立的用益物权。《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)规定， 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满 足生活居住的需要。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权 自登记时设立。
关于争议焦点一，《民法典》对居住权的规定不具有溯及力，且居住权自 登记时设立。协议书中关于王某夫妇今后由陆某1、施某负责购买拆迁安置房 居住的约定，事实上是王某对将来安置的房屋享有居住权益的约定，并非法律 定义上的“居住权”,故不能确认王某对案涉房屋享有居住权。
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关于争议焦点二，案涉协议既约定了王某夫妇对后期购置的拆迁安置房不 管是在其名下还是过户给他人都享有居住的权利，也约定了王某夫妇可以居住 到终老的居住期限。王某已至耄耋之年，处分掉唯一住房后现无任何不动产， 案涉房屋对王某而言确有不同寻常的意义，是其视为养老送终的归属之地。同 时协议对王某夫妇将来居住房屋的位置、居住条件、居住期限等作出了约定， 结合王某夫妇长期单独居住及王某丈夫在案涉房屋内终老的事实可以认定，王 某对案涉房屋享有的居住权益是独立的、排他的，是能保障其权利的稳定和安 全的。
关于争议焦点三，陆某1是合同义务人和案涉房屋购买和处置的实际参与 者，其同意王某诉请也是其履行义务的表现。施某作为协议书上的义务人及案 涉房屋的实际控制人，亦是适格主体并有义务向王某交付房屋供其居住。陆某 2是案涉房屋的所有权人，其对案涉房屋享有的所有权系继受取得，其应对王 某在房屋内长期居住的现状予以尊重，其对物权的行使不得损害王某的居住权 益。综上，陆某1、施某和陆某2均是适格主体，均有义务向王某交付房屋供 其居住到老。
江苏省南通经济技术开发区人民法院依照《中华人民共和国民法典》第三 百六十六条、第三百六十八条、第五百零九条、第一千一百六十五条，《最高 人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、 第二条、第二十四条之规定，判决如下：
一 、陆某1、施某和陆某2于本判决生效后十五日内将南通开发区某小区 74幢406室房屋及车位21室交付王某居住；
二、驳回王某的其他诉讼请求。
判决作出后，当事人未上诉，判决已经发生法律效力。
【法官后语】
《民法典》施行以前，未有法律对居住权制度作出规定。虽然在婚姻法及 司法解释中对居住权一词有所提及，但对其概念、特征、设立条件等均未有明 确完整的阐述。《民法典》首次提出了居住权的概念，并对居住权的设立、居
三、用益物权纠纷 225
住权的转让及消灭等作出了规定。本案作为《民法典》施行后的居住权典型案 例，从居住权的认定、法律是否具有溯及力、老年人居住权益的保护等方面， 判决王某对案涉房屋所享有的并非《民法典》所规定的居住权，但陆某1、施 某、陆某2仍应向王某交付案涉房屋供其居住到老，以保障王某对案涉房屋享 有独立、排他的居住权益。本案判决宣扬了我国社会主义核心价值观中平等、 公正、尊老的价值理念，维护了老年人老有所居的合法权益，对今后此类型案 件的裁判起到了一定的示范作用。
一、居住权的概念、特征及法律溯及力的问题
居住权是指居住权人对他人所有房屋的全部或者部分及其附属设施，所享 有的占有、使用的权利，是一种独立的用益物权。居住权具有物权对世性、绝 对性、直接支配性等特征，居住权人对房屋可以进行专属的、排他的利用，以 从根本上有效地保障居住权的稳定和安全。根据《民法典》规定，居住权人有 权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住 的需要。《民法典》关于居住权的立法目的之一，是为充分发挥居住权扶弱、 施惠的社会保障功能，保护弱势群体的居住权益。在居住权的期限内，如果没 有法定的或约定的事由，房屋的所有权人不能要求居住权人搬离。同时，约定 居住权，应当包含当事人姓名或具体住所、住宅的位置，居住条件和期限等， 以明确居住权的具体指向和便于权利的实现。设立居住权的，应当向登记机构 申请居住权登记。居住权自登记时设立。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条第一款、第二款规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件， 适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时 的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中， 《民法典》对居住权的规定不具有溯及力。首先，居住权是《民法典》新设立 的用益物权，该法典施行前，我国未有对居住权的法律规定。案涉协议书的签 订时间远在《民法典》施行前，对居住权的现有规定无法溯及当时。其次， 《民法典》规定居住权自登记时设立。王某因协议书约定享有对案涉房屋居住
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的权利，其如果要设立居住权，应当向登记机构申请居住权登记，以取得该用 益物权。王某并未申请居住权登记，因此其对案涉房屋所享有的居住权并非法 律定义上的“居住权”。
二、王某对案涉房屋是否享有居住权益及该权益是否具有排他性
首先，案涉协议书关于王某夫妇今后由陆某1、施某负责购买拆迁安置房 居住的约定，事实上是王某对将来安置房屋享有居住权益的约定。房屋的居住 权益，顾名思义就是对房屋居住的权利，是基于合同、取得所有权或受赠等方 式取得的对房屋占有、使用的权利，可以指向自有房屋，也可指向他人房屋。 本案中，王某夫妇与包含陆某1、施某在内的所有子女签订的协议书，对王某 夫妇的拆迁所得权益进行了分配，也对其今后的赡养问题进行了具体的约定， 相当于是一份分家析产协议。该协议既约定了王某夫妇对后期购置的拆迁安置 房不管是在其名下还是过户给他人都享有居住的权利，也约定了王某夫妇可以 居住到终老的居住期限。后陆某1、施某为王某购置了案涉房屋，先登记到王 某夫妇名下，后过户给陆某2,并将房屋交由王某夫妇长期居住且对其予以适 当照顾，直至王某丈夫过世，进一步说明陆某1、施某及陆某2均按照协议内 容在一定期限内保障了王某对案涉房屋的居住权益。
其次，协议书中载明“套型不得小于二室一厅、层次基本上不得高于三 层”“由丙方负责购买”“至甲方全部千年”等，是对王某夫妇将来居住房屋的 位置、居住条件、居住期限等的约定，结合王某夫妇长期单独居住、王某丈夫 在案涉房屋内终老的事实可以认定，王某对案涉房屋享有的居住权益是独立的、 排他的，是能保障其权利的稳定和安全的。故案涉房屋的实际控制人施某及所 有权人陆某2均不应妨碍王某对房屋享有独立、排他的居住权益。
最后，从公序良俗及维护老年人合法权益的角度来看，王某已至耄耋之年， 处分掉唯一住房后现无任何不动产，其将来的生老病死不可避免，案涉房屋对王 某而言确有不同寻常的意义，是其视为养老送终的归属之地。如果老人家出于大 家庭的稳定，提前将老房拆迁所得的唯一住房处置给亲人，最终却落得无房可住， 是有悖于平等、公正及尊老等社会主义核心价值观的，不宜支持和倡导。
三、用益物权纠纷 227
三、继受取得的房屋所有权不得对抗在先的居住权益
用益物权作为物权的内容之一，旨在通过对他人之物的利用，来实现自身 的目的，这就易出现用益物权与所有权发生冲突的问题。《民法典》第三百二 十六条规定了用益物权人行使权利时，所有权人不得干涉。居住权作为一种用 益物权，决定了居住权人和所有权人不是同一主体。一方面，居住权人在合理 范围行使居住权的情况下，所有权人应采取容忍态度；另一方面，针对设立居 住权的住宅实现抵押债权、对设立居住权的房屋进行买卖的情形，居住权作为 一种独立物权，一经当事人约定或法律规定设立后，便可以对抗第三人，甚至 是所有权人。因此，居住权对房屋受让人依然有效。此时第三人受到的损害可 以依据合同请求所有权人承担违约责任。所有权人在已设立居住权的房屋上设 立抵押权的，根据物权优先效力原则，即同一物上设立多个物权的，先设立的 物权优先于后设立的物权。抵押权实现时，居住权对受让人仍有效。
本案中，陆某2是案涉房屋的所有权人。根据陆某1的陈述，案涉房屋过 户至陆某2名下时其尚未成年，当时家人口头约定王某可以继续居住到老。虽 然陆某2否认其知晓该口头约定，但作为王某的孙女，其目睹了王某在过户前 及过户后持续十余年居住在案涉房屋内的事实。陆某2对案涉房屋享有的所有 权系继受取得，非原始取得，其应对王某在房屋内长期居住的现状予以尊重， 其对物权的行使不得损害王某的居住权益。陆某2辩称，因其母亲施某无房可 住，要对其保留居住权利的理由与施某拥有自有房屋的事实不符；其提出王某 如居住案涉房屋就无法老有所养，而应居住到其他子女房屋内的意见，更无事 实和法律依据。因此，陆某2作为案涉房屋的所有权人，有义务向王某交付房 屋供其居住。
综上，作为用益物权的居住权不具有法律溯及力，王某因有协议约定和实 际居住的事实以及居住权益被侵害的现实，应认定其对案涉房屋享有独立地居 住权益。陆某2对案涉房屋的所有权系继受取得，应对王某长期居住的现状予 以尊重，其对物权的行使不得损害王某的居住权益。
编写人：江苏省南通经济技术开发区人民法院施永华徐晔桦
