—杨某国诉李某兰相邻关系案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
重庆市第二中级人民法院(2020)渝02民终2502号民事判决书 2.案由：相邻关系纠纷
3.当事人
原告(被上诉人):杨某国 被告(上诉人):李某兰
【基本案情】
2016年6月23日，杨某国(乙方)与杨某华(甲方)签订《房屋购买合 同》,双方约定甲方将重庆市城口县葛城街道城岚路××号后楼三间、6楼一套 未办理房产证的房屋(以下简称涉案房屋1)卖给乙方，预计150平方米，每 平方米售价为3000元，乙方预付订金200000元。余款一年内付清，房屋面积 按实际面积计算，多退少补。另外花园(地坎)按1000元一平方米计算，具 体面积按花园实际面积计算。另约定乙方已知购买房屋无产权证，不得要求甲 方办理房屋产权证等内容。同日，杨某国通过银行向杨某华转账200000元。后 杨某国搬进涉案房屋1入住。
160 中国法院2023年度案例 ·物权纠纷
2019年7月23日，重庆市城口县人民法院拍卖重庆市城口县葛城街道城 岚路×X号房屋1—5层(以下简称涉案房屋2),拍卖时，拍卖公告中《标的物 调查情况表(房屋)》拍品介绍中第3条标的瑕疵及相关情况介绍载明：标 的物有权利人搭建的屋顶花园，第6层只能通过第5层出入，根据购买方杨 某国提供的《房屋购买合同》显示，第6层房屋建筑面积约150平方米，第 5层搭建的屋顶花园及第6层搭建的建筑物合法性及权属问题未明确且不在 拍卖范围内。
2019年7月31日，重庆市城口县人民法院作出的《执行裁定书》载明： “一、注销被执行人杨某华位于重庆市城口县葛城镇1层房屋原产权证、注销 2—5层房屋原产权证；二、被执行人杨某华位于重庆市城口县葛城镇1—5层 房屋所有权归买受人李某兰所有，该房屋所有权自本裁定送达买受人李某兰时 起转移；三、买受人李某兰可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手 续。”该裁定已发生法律效力。8月30日，李某兰取得重庆市城口县葛城街道 城岚路x× 号第1层及第2—5层的不动产权证。涉案房屋1、涉案房屋2的上楼 通道包含在李某兰房屋产权证内。李某兰取得房屋产权证后，将上楼通道锁闭， 致使杨某国无法通行，该通道系上楼的唯一通道。
【案件焦点】
对于违法建筑物可否主张相邻权。
【法院裁判要旨】
重庆市城口县人民法院经审理认为：相邻关系是指相互毗邻的不动产所有 人、用益物权人或占有人之间在行使该不动产的所有权、使用权时，因用水、 通行、采光等行为而相互间给予便利或接受限制所发生的权利义务关系，不动 产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则， 正确处理相邻关系。本案杨某国按相邻关系主张权利，李某兰认为涉案房屋1 系违法建筑，杨某国不享有该房屋所有权，也不是该房屋的实际占有使用人， 双方不存在相邻关系，但经庭审查明，涉案房屋1虽未办理房屋产权登记，但
二、所有权纠纷 161
杨某国作为该房屋的买受人，基于实际的管理与控制形成了占有的事实状态， 其作为涉案房屋1的占有人，有权按相邻关系主张权利。李某兰取得涉案房屋 2的所有权后，认为上楼通道包含在其房产证内，故将上楼的唯一通道锁闭， 导致杨某国无法通行至涉案房屋1,毗邻关系的实质是相邻一方的不动产权利 在行使时需要扩张至相邻他方的不动产上，相邻他方应当容忍相邻一方不动产 权利在行使方面的扩张，甚至需要提供便利。现该通道虽包含在李某兰的房产 证内，但杨某国作为涉案房屋1的占有人，其基于相邻关系，请求李某兰排除 其通行妨害，符合法律规定，予以支持。且杨某国购买涉案房屋1在前，李某 兰取得涉案房屋2的所有权在后，于情于理，李某兰均应当打开共用通道。另 李某兰在拍卖取得涉案房屋2时，拍卖公告是明确告知了拍卖物的瑕疵的，李 某兰明知涉案房屋1的存在，仍购买了涉案房屋2,其应当为杨某国的通行提 供便利。对于杨某国购买的涉案房屋1是否属于违法建筑，应由行政部门依法 认定并且予以处理，本判决并不影响今后有关部门依法对涉案房屋1进行定性 或作出处理。
重庆市城口县人民法院依照《中华人民共和国物权法》第八十四条、第八 十七条、第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定， 判决如下：
李某兰于本判决生效之日起五日内打开位于重庆市城口县葛城街道城岚路 xx 号房屋一楼的通行通道。
李某兰不服一审判决，提起上诉。
重庆市第二中级人民法院经审理认为：在案涉房屋1没有被认定为违章建 筑前，杨某国通过买卖的方式取得占有居住案涉房屋1的权利，且李某兰拍卖 时，明知第5层搭建的屋顶花园及第6层搭建的建筑物合法性及权属问题未明 确且不在拍卖范围内。在案涉房屋1没有被认定为违章建筑并拆除前，李某兰 应当留出通道供杨某国通行，且留出通道并不影响政府职能部门对案涉房屋1 是否为违章建筑的认定。
重庆市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十
162 中国法院2023年度案例 ·物权纠纷
条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
一、原告对于不动产基于占有的事实享有占有利益
在我们的生活实践中，未经城市规划部门的批准而擅自新建、扩建和改建 建筑物的情形时有发生。这种建筑属于违法建筑，行为人并不能办理完成相应 的不动产产权登记，故行为人不能取得违法建筑的所有权。但违法建筑占有人 的合法利益并非不受法律保护。我国法律未对占有进行定义，根据《中华人民 共和国民法典》第二十章“占有”的规定，占有系对于不动产或者动产事实上 的控制与支配。占有人在主观上具有占有的意思，在客观上形成对物的控制。 占有可以是有本权的占有，也可以是无本权的占有，即占有是一种事实状态， 而非权利。法律之所以要保护占有，并不一定为了寻求对真正权利的保护，而 是因为占有作为一种事实状态体现了财产秩序，占有的现状也构成了一种社会 生活秩序，故法律需要维护这种财产秩序和生活秩序的稳定。本案中杨某国向 建筑行为人购买涉案建筑物，虽不享有所有权(本权),但由于其实际的管理 与控制，也形成了一种占有，对涉案建筑享有法律保护的占有利益，他人不得 随意侵犯。
二、原告基于对不动产的占有可以主张相邻权
《中华人民共和国民法典》第七章对相邻关系进行了规定，行为人处理自 身不动产时，不应以牺牲相邻方的权益为代价。不动产相邻权的实质是对不动 产相邻各方行使不动产所有权或占有、使用权的合理延伸或必要限制。不动产 相邻权是由法律所赋予的，它对相邻各方所有权或占有使用权的延伸和限制是 法律所允许的，是有关各方的法定权利、义务。《中华人民共和国民法典》第 二百九十一条规定：“不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的， 应当提供必要的便利。”这里相邻权利人，不仅包括不动产的所有人，而且包 括不动产的用益物权人和占有人。相邻权中要求他方提供必要的便利，这对于 获得便利的一方而言，是对其权利的合理延伸，而对另一方而言，则是对权利
二、所有权纠纷 163
的必要限制，因此，应当注意：一是“提供便利”必须以确有必要为前提，如 果这种利用不是必须的，权利人经过努力可以自己解决，相邻关系人可以拒绝 向其提供便利；二是主张相邻权的一方应当选择给相邻他方造成损失最小的便 利方法，必要时还应对所造成的他人损失予以适当补偿。相邻关系中通行权是 公民的基本生存权利，在相邻一方的建筑物范围内历史形成的必经通道，权利 人不应加以堵塞，以免妨碍相邻他方的生产、生活。本案中，杨某国是否享有 相邻通行权，应结合双方房屋修建(占有)时间、通行的目的、通道的历史状 况及现状来认定。由于该通道系历史形成，现为杨某国居住建筑物的唯一通道， 李某兰应遵循公序良俗原则，为杨某国的通行提供便利。
三、占有人享有相邻权止于违法建筑拆除前
相邻权是两个相邻不动产之间产生的一种权利。相邻关系依附于不动产， 不因不动产所有人或者占有人的变更而变更，但不动产灭失的，相邻关系也便 不复存在。有观点认为违法建筑应由政府职能部门进行认定及拆除，当事人以 享有违法建筑相邻权为由提起诉讼的，不属于法院民事案件受案范围，法院应 不予受理。实际上，建筑物是否违建与相邻权被侵是两个法律问题，分属不同 法律调整。建筑物毗邻各方当事人享有的相邻权不以建筑物合法为前提，在建 筑物未被有关部门依法认定为违法建筑并合法拆除前，其占有建筑的事实状态 及居住权应受法律保护，在相邻权被侵时，占有人仍可主张相应权利，但是该 种相邻权因建筑物本身的违法性而受到一定限制，如权利人不能要求对方恢复 原状(替代性的可以要求对方赔偿损失)。因此，当事人以享有违法建筑相邻 权为由提起诉讼属于民事侵权范畴，人民法院应当依法受理以维护占有人的占 有利益。本案中杨某国长期在涉案房屋中居住，因对涉案房屋的占有享有一定 的合法权益，故在涉案房屋未被有关部门依法认定为违法建筑并合法拆除前， 其居住权及相邻通行权应受保护。
编写人：重庆市第二中级人民法院 黄柏成
