——物业公司诉张某龙物业服务合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院(2020)黑0103民初7581 号民事判 决书
2.案由：物业服务合同纠纷 3.当事人
原告：物业公司 被告：张某龙
【基本案情】
2015年，房地产公司开发的某商场(二期)前期物业服务进行招标，物业 公司中标。房地产公司与物业公司签订《某商场前期物业服务合同》,约定物 业公司为某商场项目提供物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的 建筑面积交纳，高层住宅1.60元/平方米(建筑面积)/月，电梯费按照《哈


尔滨市普通住宅电梯收费指导价格》的相关规定执行。该合同第二十四条约 定，业主或物业使用人违反本合同第六条约定，未能按时足额交纳物业服务费 用(物业服务资金)的，应按年物业费5%的标准向乙方支付违约金。物业公 司为该小区提供物业服务至2018年7月31日。张某龙系某商场小区的业主， 物业公司与张某龙签订了《前期物业管理服务协议》,约定张某龙在合同签订 之日起交纳首年物业服务费用，次年度的物业服务于上一年度物业服务期限截 止日期前一个月内交纳，张某龙逾期不交纳物业服务费，应自逾期之日起按每 日3%的标准向物业公司交纳违约金。张某龙已交纳物业费、电梯费至2017年 4月30日，在此之后的物业费未向物业公司交纳。
【案件焦点】
物业公司主张的违约金是应按《某商场前期物业服务合同》中的约定计 算，还是应按《前期物业管理服务协议》中的约定计算。
【法院裁判要旨】
黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院经审理认为：物业公司为某商场小区提 供物业服务，张某龙系该小区业主，应当按照双方签订的物业服务协议及时交 纳物业费、电梯费，其未及时交纳，构成违约，应当承担违约责任。对于物业 公司要求张某龙交纳物业费、电梯费共计4391元的诉讼请求，予以支持。《最 高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条 规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员 会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束 力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。据此，物 业公司在涉案小区与开发建设单位签订的前期物业管理服务协议对于小区业主 具有约束力，在前期物业管理服务协议对业主不按时交纳物业费已经约定违约 金计算标准的情况下，物业公司在与业主签订前期物业管理服务协议时通过格 式条款，提高了该种情形下违约金的计算标准，该约定不当地加重了业主的贵 任，依法对业主不产生约束力。业主承担的违约金应按物业公司与开发建设单




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中国法院2022年度案例 ·合同纠纷


位签订前期物业管理服务协议中的约定计算，为219.55元(4391元×5%)。
黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院依照《最高人民法院关于审理物业服务 纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国 民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：
一 、张某龙于本判决生效之日起十日内给付物业公司物业费3401元、电梯 费990元；
二 、张某龙于本判决生效之日起十日内给付物业公司违约金219.55元； 三 、驳回物业公司的其他诉讼请求。
一审宣判后，双方当事人未上诉，现判决已发生法律效力。
【法官后语】
在法律依据上，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律 若干问题的解释》第一条已被《中华人民共和国民法典》第九百三十九条吸 收，内容基本一致。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单 位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依 法选聘的物业服务人订立的物业服合同，对业主具有法律约束力。《最高人民 法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条已被 《中华人民共和国民法典》第九百四十四条吸收。《中华人民共和国民法典》第 九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人 已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无须接受相关物 业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人 可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提 起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等 方式催缴物业费。
结合本案，物业服务合同与一般的合同在订立主体上存在显著差异。一般 的合同系合同订立主体通过要约、承诺达成意思表示的一致，直接约東合同订 立主体。而物业服务合同存在两种典型形式，一是由开发建设企业与物业服务 企业订立的前期物业服务合同，二是由业主委员会代表全体业主与物业服务企


业订立的物业服务合同，该两种物业服务合同均约束未直接参与订立合同的业 主个人，业主个人无法参与合同的订立。开发建设企业与物业服务企业的地位 平等，缔约能力相当，在前期物业服务合同的签订过程中，双方经过充分协商 对合同条款作出的约定是公平合理的。前期物业服务合同订立后，依法对购买 该小区房屋的业主产生约束力，业主需按照前期物业服务合同的约定履行其在 物业服务中的权利义务。前期物业服务的存续期间一般至业主委员会与业主大 会选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效时为止，业主大会选定的物业 服务企业既可以是提供前期物业服务的物业公司，也可以是新的物业公司。业 主委员会代表全体业主与物业服务企业就物业服务合同的条款进行磋商，缔约 双方的地位、能力相对平等，签订的物业服务合同对全体业主具有约束力。
物业费的收取和交纳是物业服务合同中物业服务企业的主要权利和物业使 用人的主要义务，对于交纳期限和未按期交纳的违约责任约定，亦是合同中违 约责任的主要条款。本案中，前期物业服务合同中约定的物业使用人逾期交纳 物业费的违约金为“年物业费的5%”,在业主进户时，原告为业主发放《业主 手册》并要求业主在多处签名，其中包含前期物业服务合同，以此作为新的物 业服务合同。在《业主手册》的前期物业服务合同中，业主逾期交纳物业费的 违约金变为自“逾期之日起按每日3%计算”,远高于开发建设企业与原告签订 的前期物业服务合同中的约定。但新的前期物业服务合同系原告自行制作，没 有另一方主体参与磋商，业主入住小区便发放给业主，即使业主不同意合同内 容，不在合同中签字，也不会影响合同中的任何条款，这对于业主来说显然不 公平。该条款的订立缺少代表物业使用人一方主体的意思表示，从公平的角度 考虑，即使业主在合同中签字也不应当对其产生更加不利的影响。并且该合同 中除业主姓名、房屋具体位置等业主个人信息外，均为原告机打的格式条款， 原告未能按照法律的要求提示业主注意与其有重大利害关系的条款，并对该条 款作出说明，又不合理地加重了业主一方的责任，该条款理应无效。
需要说明的是，如果物业服务企业与业主签订的合同中迟延交纳物业费违 约金的数额低于前期物业服务合同，也即合同条款内容更加有利于业主，系物




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业服务企业基于自身考虑对其权益作出的处分，应确认该约定的有效性。另外 对于本案中前期物业服务合同中，逾期交纳物业费违约金的数额是固定数额， 而非一般合同中违约金按照违约时间累积计算，如业主长期不交纳物业费对物 业服务企业不合理的观点，此即有可能系在前期物业服务合同订立协商过程中， 开发建设企业与原告协商后确定，以此督促原告对于不按时交纳物业费的物业 使用人及时主张权利，对双方公平合理。
编写人：黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院关海东