裁判要旨

非本村村民购买农村宅基地，买卖合同因违反法律强制性规定而无效，确定信赖利益损失赔偿责任时，应考虑宅基地升值及双方过错程度。

案情概述

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2008 年，吴某将因房屋拆迁所获宅基地 以31.8万元转让给谢某。2011 年，吴某 诉请确认买卖合同无效， 谢某反诉赔偿信赖利益损失

观点论述

①《宪法》《土地管理法》规定，宅基地属于农民集体所有，农民对宅基地只有使用权而无所有权，不能行使处分权，宅基地不能非法买卖即以其他形式非法转让。 吴某房屋及附属设施被征用拆除后，所享受安置分配土地性质为农村 宅基地，属于集体经济组织所有，吴某仅可用于自建房屋。谢某属城 镇人口，非本村村民，依法不具备农村宅基地受让资格，故案涉宅基 地买卖协议因违反法律规定而无效。②依《合同法》第56条“无效 的合同或者被撤销的合同自始没有法律效力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”规定，无效合同自始无效，不受法律保护， 故无效合同不应得到履行。本案中，吴某与谢某明知农村集体宅基地不能转让，双 方仍非法买卖，对造成合同无效，双方均有同等的主观过错，应承担同等的过错责 任。③由于双方对造成合同无效均有过错，根据法律规定，合同无效后，有过错的 一方应赔偿对方因此所受损失，双方都有过错的，应各自承担相应责任。对于本案 中是否存在信赖利益损失以及损失数额如何确定的问题，应综合考虑双方当事人转 让宅基地时转让价与法院委托评估诉争宅基地时宅基地区位价值进行确定。法院委 托评估时，由于相隔三年时间，诉争宅基地周边环境、用地成本、开发价值已发生 了改变，故诉争宅基地区位价值亦有所变化。全面考虑出卖人因土地升值所获利益 及买受人因土地现值和原买卖价格差异所造成的损失两方面因素，根据评估区位 总价值，确定信赖利益损失应是38.88万元。由于谢某对造成合同无效亦应承担 50%过错责任，故判决合同无效，谢某返还吴某宅基地，吴某返还谢某宅基地款 31.8万元并赔偿谢某信赖利益损失19.44万元。

案例索引： 广西防城港中院(2011)防市民一终字第193号“吴某与谢某等宅基地使用权纠纷案”,
见《吴桂连、杨尚霖诉谢运珍、吴国铭、吴国宁宅基地使用权案》(襁立平),载《中国审 判案例要览》(2012民：77)。

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