——马某诉置业公司商品房预售合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省启东市人民法院(2020)苏0681民初4756号民事判决书 ·2.案由：商品房预售合同纠纷
3.当事人
原告：马某
被告：置业公司
【基本案情】
2019年4月25日，原告马某作为乙方(买受人)与被告置业公司作为甲 方(出卖人)签署了一份《商品房买卖合同》,约定：乙方向甲方购买一处室 房屋，房屋总价款为954810元。合同第七条付款方式及期限中约定：签订本合 同前，买受人已向出卖人支付定金2万元，该定金于本合同签订时抵作商品房 价款。乙方应于2019年5月25日前分2期支付该商品房全部价款，首期房价 款294810元，应当于2019年4月25日前支付，2019年5月25日前，乙方支 付剩余房款66万元。就买受人逾期付款责任，双方同意按照补充协议之约定进 行处理。补充协议对此约定为：若买受人未按预售合同第七条约定的付款方式 和付款期限付款，双方同意出卖人有权按下列约定追究买受人的违约责任。 (1)逾期在5日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款日万分之五的 违约金。(2)逾期超过5日，出卖人即有权单方面解除预售合同。出卖人解除
预售合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30 日内按照总房价款的10%向出卖人支付赔偿金，出卖人有权在买受人已支付的 房价款中扣除买受人应支付的赔偿金额，剩余房款退还给买受人。如买受人已 支付的房价款不足赔偿的，买受人应在解除通知送达之日起30日内补足。2019 年4月20日，原告向被告支付了定金2万元，2019年4月25日，原告向被告 支付了首付款294810元，余款66万元原告未能按约支付。
另查明，原告儿子王某某，因患病分别于2018年8月29日、2019年8月 31日、2019年11月5日、2020年4月1日住院治疗。原告马某因病于2019年 5月24日住院治疗。
再查明，被告就案涉楼盘于2018年12月29日取得商品房预售许可。
【案件焦点】
原告作为违约方，有无合同解除权。
【法院裁判要旨】
江苏省启东市人民法院经审理认为：原告有权主张解除合同。首先，原告 虽然没有法定解除权，双方签订的《商品房买卖合同》中，也未约定原告的解 除权，但原告已按约支付了定金与首付款，现因家人及自身生病的实际情形， 导致家庭经济负担加重以及实际收入减少，没有能力继续履行案涉合同，其主 观上并不存在恶意。其次，基于原告已无力支付后续房款的实际情形，案涉合 同已陷入僵局，如一味否定原告的解除权，原告将因此承受难以承受的经济压 力，严重影响其及家人的正常生活。允许其从难以继续履行的合同中脱身，反 而有利于充分发挥物的价值，减少财产浪费，有效利用资源，促进市场经济发 展。对于不能履行的交易，以鼓励交易的名义强制履行，并不是鼓励交易的真 义。最后，案涉合同的补充条款中约定，逾期超5日，出卖人即有权单方面解 除预售合同，但被告在原告逾期付款长达一年多的情形下，一直未向原告主张 解除合同，违反了诚实信用原则，按照诚实信用原则，交易双方都要善意行使 权利，在合同履行不能时，应当允许违约方请求解除合同。故原告有权解除案
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中国法院2022年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
涉合同。
江苏省启东市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六条、 第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定， 作出如下判决：
一 、解除原告马某与被告置业公司于2019年4月25日签订的《商品房买 卖合同》;
二、被告置业公司应于案涉房屋的预售备案登记撤销完成后三十口内返还 原告马某已付房款199329元；
三、驳回原告马某的其他诉讼请求。
一审宜判后，双方当事人未上诉，现判决已发生法律效力。
【法官后语】①
围绕本案争议焦点—— “原告作为违约方，有无合同解除权”,这就涉及 对于《中华人民共和国民法典》第五百七十九条和第五百八十条的解释问题。 笔者认为，对于《中华人民共和国民法典》第五百七十九条的解释，显然应当 结合具体的合同类型而作出进一步的目的性限缩或者说是限缩解释，即仅限于 合同双方所负对待给付义务均为金钱债务的场合和适用情形下。例如，民间借 贷合同。理由如下：
首先，从文义因素的角度考量，《中华人民共和国民法典》第五百七十九 条和第五百八十条区分金钱债务的不履行形态和非金钱债务的不履行形态，立 法本意显然在于强调非金钱债务在一定条件下有转化为金钱债务的正当性和必 要性。也就是说，非金钱债务因具有债务履行上的不可替代性，因此，在特殊 情况下(即《中华人民共和国民法典》第五百八十条第一款所规定的除外情形 下)解除合同并转为金钱债务履行形态(即违约责任形态之“赔偿损失”)。
① 因本文成文时间在《中华人民共和国民法典》施行后，主要基于文章时效性的考虑， 故而本文所援引的法条均以最新颁布实施的相关规定为准。当然，具体到相关纠纷案件的审 理中，则应严格适用《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规 定》等有关规定。
二、商品房预售合同纠纷
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而并非在于否定金钱债务在一定条件下也有符合法律上的合同履行不能的构成 要件并同样适用于履行不能之法律效果的正当性和可能性。其次，从体系因素 的角度考量，“我国法对于损害赔偿采金钱赔偿主义”。①法谚有云，“法不强人 所难”。如果非金钱债务即合同的特定标的物发生了物理上的毁损灭失或者法 律上的履行不能的情形，事实上或者法律上已经履行不能，那么,便不得不以 金钱赔偿代替。而金钱债务因为属于经济学意义上的一般等价物以及法学意义 上的种类物，自然不存在以金钱债务替代金钱债务的可能性，但是，并非就此 排除在一定条件下金钱债务有解释和适用于履行不能之规定的正当性和合理性。 例如，债务人彻底丧失(金钱债务)履行能力的情形。最后，从目的因素的角 度考量。从合同内部权利义务关系平衡的角度考量，如前所述，本案案型属于 商品房买卖合同纠纷，买方(即个人马某)的主给付义务在于支付购房款，而 卖方置业公司的主给付义务在于交付房屋。双方所负之对待给付义务显非同一。 如果在肯定非金钱债务在履行不能情况下的单方解除权的发生而对金钱债务在 同样情况下单方解除权的发生持一概否定态度的话，那么,客观上势必有造成 合同双方地位和利益失衡之嫌。
另外，从“同案同判”“类案类判”的平等原则的角度考量，“违约方请求 解除合同”的典型案例见于《最高人民法院公报案例》2006年第6期“房地 产公司诉冯某商铺买卖合同纠纷案”。②2019年11月8日最高人民法院发布的 《全国法院民商事审判工作会议纪要》对于“违约方起诉解除”这一问题的回 应集中体现在第四十八条。上述案件对于本案案型的处理显然具有法律上的借 鉴和参考价值。不同之处在于，公报案例诉请解除合同的一方即违约方不履行 的是非金钱债务，而本案案型中诉请解除合同的一方即违约方不履行的是金钱 债务。当然，从另一个角度而言，这也正是本案案型在法律意义上的独特价值 之所在。笔者认为，拒绝履行与履行不能在构成要件上的主要识别点在于造成
① 韩世远：《合同法总论》,法律出版社2011年版，第613页。
② 最高人民法院民事审判第二庭编著:《《全国法院民商事审判工作会议纪要》理解与 适用》,人民法院出版社2019年版，第319页。
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中国法院2022年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
违约的原因是主观因素还是客观因素。本案中，归纳而言，原告马某作为支撑 其请求依据的主要两点理由——其家庭收入情况以及其本人及家人治疗疾病所 需医疗费用开销的增加，其实想要印证的都是违约方违约原因的客观性——即 系客观原因所致，而非主观原因。这也是前述最高人民法院发布《全国法院民 商事审判工作会议纪要》第四十八条对“违约方不存在恶意违约的情形”这一 要件加以强调的规范目的之所在。
综上所述，合同必须严守规则背后的价值取向显然主要是基于保护交易安 全的客观需要。然而，保护交易安全并非在合同领域值得法律加以追求和实现 的唯一价值理念。还有合同正义的价值理念也同样值得认真对待。因此，笔者 认为，在长期性合同，合同一方所负给付义务为非金钱债务，合同另-方所负 对待给付义务为金钱债务，负担金钱债务的一方不履行金钱债务，系因不可归 责于债务人之事由所致履行不能，如果没有违约行为的另一方违反诚实信用原 则拒绝解除合同，且继续履行合同对负担金钱债务的一方显失公平，双方形成 合同僵局，那么违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法应予支持。人民法 院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者 免除。
编写人：江苏省启东市人民法院刘文磊
