名为房屋买卖，实为借贷
在这类案件中，有不少当事人会签订房屋买卖合同和借款合同两份合同，两者主要有如下区别：
1.真实意思不同。房屋买卖中，当事人的真实意思是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付房款。名为房屋买卖，实为借贷的合同中，当事人签订房屋买卖合同的真实意思表示不是取得房屋所有权、支付对价，而是为借贷合同提供担保。
2.合同内容完整度不同。真实的房屋买卖合同中，房屋情况、转让价款、支付期限、房屋交付、转让过户时间及违约责任等重要内容通常会详细约定。名为房屋买卖，实为借贷的合同中，房屋买卖合同约定较为简单，甚至缺少关键合同条款。
3.房款支付情况不同。房屋买卖中，因房屋价值较大，资金流向一般有据可查，且存在分期给付的情况。名为房屋买卖，实为借贷中，资金给付往往是一次性的。
4.房屋交付情况不同。房屋买卖合同中，双方会按房屋买卖合同约定的时间交付房屋。名为房屋买卖，实为借贷中，买受人可能会在相当长时间内未要求交付房屋，而是在借款期限届满后，要求履行买卖合同。
5.交易过程有违常理。房屋买卖合同中，买受人购买前通常会实地查勘房屋的具体情况，合同约定的出售价格符合市场价，且交易过程一般由中介参与。名为房屋买卖，实为借贷中，买受人往往不会实地查勘房屋，对房屋的居住使用情况也不清楚，合同约定的价款也与市场价相差较大，相应的违约金条款约定过低或过高，甚至缺少违约条款。
虞城刘律师提醒
1.出借人请求履行买卖合同的，法院可向当事人提醒变更诉讼请求，当事人可自行变更诉讼请求。
2.法院应注重当事人之间利益的平衡，债权人并不当然的可以不经清算直接取得担保物，债权人应负清算义务。债务人逾期未清偿本息的，债权人可以请求将标的物拍卖或折价处理，以所得价款清偿，超出部分则应返还债务人。
法条链接
第二十四条 当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。
《全国法院民商事审判工作会议纪要》 71.【让与担保】债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。
当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。债务人因到期没有清偿债务，请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的，人民法院亦应依法予以支持。
名为租赁，实为借贷
审查当事人之间是否存在真实的租赁关系应注意以下几点：
1.民间借贷纠纷中出现的以签订房屋租赁合同形式进行民间借贷的新模式大致为：出借人向借款人提供借款的同时，由出借人本人或出借人指定的第三人作为承租人，与借款人签订房屋租赁合同，借款人收到借款后，出具收据，确认收讫租金。
2.此类租赁合同往往约定的租金金额明显高于一般市场租金，且租期长达数年甚至20年，租金一次性全额付清，但承租人一般并不要求实际占有和使用房屋。
3.一旦借款人未能按期偿还债务，名义承租人即以出租人未按租赁合同交付房屋为由，起诉要求解除合同、返还租金并承担高额违约金，或起诉要求出租人继续履行租赁合同、交付租赁房屋。
4.当事人签订此类房屋租赁合同一般用于借款人为涉案房屋共有产权人之一或房屋上已存在多重权利限制等情形，系出借人在难以获得借款人房屋担保物权的情况下，转而寻求以房屋使用权担保债务或要求支付超额违约金。
5.对于以房屋租赁之名行借贷之实的案件，法院应查明事实，以各方当事人之间实际的权利义务关系审查和确定合同性质。对名为房屋租赁、实为民间借贷的，应当按照借款合同确定案由并据此确定当事人之间的权利义务。
虞城县刘永升律师提醒
1.对于商业主体承租厂房、仓库、商铺、办公场所等经营用房屋的，注意审查双方商业合作关系，承租方的主营业务；自然人承租居住房屋的，注意审查该自然人是否有房屋居住需求。如承租人明显缺乏使用承租房屋的需求，应考虑当事人之间名为租赁实为其他法律关系的可能。
2.被告主张系名为租赁实为借贷的，应注意审查租赁合同的订立时间、租金是否明显高于同类房屋的租金水平、违约金是否明显过高、租金支付情况（主体、对象、方式、时间等）是否违反常理、是否办理房屋租赁登记备案手续、房屋是否实际转移占有使用等情形，综合予以判断。
名为合伙，实为借贷
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实践中，常出现借贷双方以合伙协议的名义建立借贷关系，即在合伙协议中约定由某一方出资，在约定的期限届满时，由另一方或多方按照约定利率归还该方本金及利息，但对合伙的经营、收益分配、风险承担等未约定或约定与该方无关。两者主要存在以下区别：
1.是否具有收益共享的行为目的。合伙的目的是共同出资、共同经营以共享可期待的合伙收益，而借贷关系中出借人期待的是借款到期后的借款本息，至于由其出借的资金获取的经营收益，借款人无权分享。
2.是否具有风险共担的意思表达。合伙本质上是合伙人共同出资、共同经营的商业性活动，而商业活动天然具有风险性，合伙可能盈利也可能亏损，所有合伙人需共同承担经营中的风险。而借贷关系的出借人无需对借款人的借款利用承担任何经营风险，借款到期出借人即可要求借款人归还本息。
3.是否具有共同经营的行为表现。一般而言，合伙关系中的合伙人可以共同决定合伙企业的经营策略、模式等，每个合伙人均有权参与合伙企业的日常经营管理，这也是合伙的“人合”特征所在。但借贷关系中的出借人无权也无意参与借款人的经营，借款人的经营由借款人决定并由其负责，出借人和借款人并没有共同经营的行为表现。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第六百六十七条 借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
《中华人民共和国民法典》第九百六十七条 合伙合同是两个以上合伙人为了共同的事业目的，订立的共享利益、共担风险的协议。
《中华人民共和国民法典》第九百七十条 合伙人就合伙事务作出决定的，除合伙合同另有约定外，应当经全体合伙人一致同意。
合伙事务由全体合伙人共同执行。按照合伙合同的约定或者全体合伙人的决定，可以委托一个或者数个合伙人执行合伙事务；其他合伙人不再执行合伙事务，但是有权监督执行情况。
合伙人分别执行合伙事务的，执行事务合伙人可以对其他合伙人执行的事务提出异议；提出异议后，其他合伙人应当暂停该项事务的执行。
《中华人民共和国民法典》第九百七十三条 合伙人对合伙债务承担连带责任。清偿合伙债务超过自己应当承担份额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。
名为委托理财，实为借贷
委托理财与民间借贷形式上均符合具有收益期待的投资性特征。但两者主要存在以下区别：
1.可期待收益确定性不同。对于投资人来说，委托理财的效益是未来性预期利益，在委托理财结束前处于不确定的状态。对于民间借贷而言，不论是否约定利息，出借人对于自己的预期收益是明晰、确定的。
2.市场风险程度不同。对于民间借贷，其利息在合同订立时就已确定，合同到期借款人需按约定支付出借人借款本息，出借人承担的市场风险较小。对于委托理财，因金融市场的风险性特征，受托人难以保证理财行为必定产生收益，委托人需承担较大的市场风险。
3.资金接收方是否受流出方指示。在民间借贷中，出借人将资金贷给借款人后，一般不得干预借款人正常地运用资金的行为。而在委托理财中，受托人一般要严格按照委托人的指示来从事委托理财行为，以有效地保障资产增值的安全性。
4.收益分配情况不同。民间借贷中，出借人享有的收益是固定的，不论借款人利用出借资金获得收益多少，出借人均不享有分配该收益的权利。委托理财中，委托人可依据委托理财合同的约定，享有按照一定比例分配受托人进行投资获取收益的权利。
虞城刘律师提醒
1.若委托理财合同约定保底条款的情况下，委托理财的风险性和收益不确定性的特点消除，此时其与民间借贷极易产生混淆。实践中认定属于名为委托理财、实为借贷关系的情形往往具有以下的特征：
（1）委托理财协议仅约定支付的金额、还款时间、本金的收益比例等内容，并未就委托理财的具体事项进行约定；
（2）委托理财协议仅约定到期后受托人需向委托人支付本金和固定利率的收益，对超出约定利率之后的收益分配未作约定，对本金减损后的承担问题未作约定；
（3）委托人在协议期限内未就受托人的行为作出指示性要求，对受托人如何利用其提供的资金不作过多干涉。
2.信托公司、商业银行等金融机构作为资产管理产品的受托人与受益人订立的含有保证本息固定回报、保证本金不受损失等保底或者刚兑条款的合同，人民法院应当认定该条款无效。受益人请求受托人对其损失承担与其过错相适应的赔偿责任的，人民法院依法予以支持。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第六百六十七条 借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
《全国法院民商事审判工作会议纪要》 92.【保底或者刚兑条款无效】信托公司、商业银行等金融机构作为资产管理产品的受托人与受益人订立的含有保证本息固定回报、保证本金不受损失等保底或者刚兑条款的合同，人民法院应当认定该条款无效。受益人请求受托人对其损失承担与其过错相适应的赔偿责任的，人民法院依法予以支持。
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名为保理，实为借贷
保理合同是指债权人与保理商之间签订的，约定将现在或将来的、基于债权人与债务人订立的销售商品、提供服务、出租资产等基础合同所产生的应收账款债权转让给保理商，由保理商向债权人提供融资、销售分户账管理、应收账款催收、资信调查与评估、信用风险控制及坏账担保等服务的合同。保理法律关系与民间借贷法律关系的区别主要体现在以下几个方面：
1.主体资格不同。保理商必须是依照国家规定、经过有关主管部门批准可以开展保理业务的金融机构和商业保理公司，而民间借贷的出借人一般为金融机构以外的自然人、法人或非法人组织。
2.合同形式不同。保理商与债权人应当签订书面的保理合同，而民间借贷中出借人与借款人可以订立非书面的借款合同。
3.基础关系不同。保理法律关系的成立应当以基础合同真实存在以及基础合同债权转让为前提，而民间借贷是相对独立的法律关系，不以其他合同存在及债权转让为前提。
4.义务范围不同。保理法律关系中，保理商应当提供下列服务中的至少一项：融资、销售分户账管理、应收账款催收、资信调查与评估、信用风险控制及坏账担保。而民间借贷的直接目的仅为融资。
5.还款主体不同。保理法律关系中，保理融资的第一还款来源是基础合同中债务人支付应收账款，而非债权人直接归还保理融资款。民间借贷中，一般均为借款人直接归还借款本金、利息，不涉及第三方的支付义务。
6.利益分配不同。保理商接受债务人依基础合同支付的应收账款，在扣除保理融资本息及相关费用后，应将余额返还债权人。而基于民间借贷中的债权转让关系，债务人应将全部借款本金、利息支付给债权受让人。
保理合同纠纷的审理应以保理合同中双方权利义务的约定以及《中华人民共和国民法典》合同编第十六章保理合同及第六章债权转让的相关规定为处理原则。对于以保理之名行借贷之实的案件，应查明事实，从是否存在基础合同、保理商是否明知虚构基础合同、双方当事人之间实际的权利义务关系等方面审查和确定合同性质。名为保理、实为借贷的，应当按照借款合同确定案由并据此确定当事人之间的权利义务。
