案情概述

2016年2月21日，原告与被告签订房屋买卖合同，向被告购买了山水方舟雅苑6幢101室房屋。2020年，因城市文明建设，原告得知单元的全体业主于2007年8月即对单元地下室进行了分隔，分隔出的7号小地下室归101室业主使用。但被告未向原告告知该情况，也未向原告交付7号小地下室，而是继续占有使用。2020年9月2日，原被告因7号小地下室的使用问题发生纠纷，后经人民调解委员会调解未果，故诉至法院。

原告诉求

1.确认南京市江宁区中的7号小地下室归原告使用；2.被告张某、袁某腾空并向原告交付上述7号小地下室；3.被告张、袁向原告支付占有使用费（自2016年8月1日起，按400元／月的标准计算至上述7号小地下室实际交付之日止）。

被告答辩

1.根据被告与开发商之间的商品房买卖合同约定，101室的单元地下室不计入公共分摊面积，不属于业主共有部分。2.开发商交付房屋半年后，被告才接到讨论分隔单元地下室的通知，当时大家要求均分，但根据单元地下室的结构不能均分，只能隔成大小不等的小间地下室，大家以抽签的方式取得使用权，被告抽到了7号小地下室，并支付了分隔费676元。因此，7号小地下室不是房屋附属设施，与101室房屋没有关系，被告可以单独进行处置。3.原告购房后房价大幅上涨，原告购房半年的溢价超过被告购房十年的溢价，双方合同虽仅约定违约金2万元，但被告并没有违约不卖房，被告履行合同没有违约。

法院查明事实

本院经审理认定事实如下：2016年2月21日，张、袁（甲方）与高（乙方）以及案外人南京存房房地产经纪有限公司（丙方）签订《存量房交易合同》，约定甲方将南京市江宁区东山街道宏运大道2199号山水方舟雅苑6幢101室房屋出售给乙方；建筑面积125.05平方米，套内建筑面积111.14平方米，分摊面积13.91平方米；房款198万元。合同签订后，高付清了房款，张、袁协助办理了过户手续，房屋所有权、土地使用权分别于同年3月29日、4月1日变更登记至高、戴名下，张、袁并于同年5月11日将房屋实际交付于高、戴。
另查明：2006年6月25日，张、袁与南京宏发房地产开发有限公司签订《商品房买卖契约》，购得山水方舟雅苑6幢101室房屋。2007年8月，101室所在单元全体业主共同委托小区物业服务单位对单元地下室进行了分隔，按照单元总户数12户共分隔出12小间，并依序进行编号，通过抽签的方式确定使用人。其中7号小地下室由101室业主使用，张、袁支付了分隔费676元。张、袁出售房屋时未告知高、戴7号小地下室情况。
再查明：2020年8月24日，戴、高通知张、袁于月底前腾空7号小地下室。后张、袁未予腾空，戴、高更换了7号小地下室门锁，双方因此发生争议。2020年9月2日，经南京市江宁区东山街道人民调解委员会调解，戴、高将地下室钥匙交给了张、袁，双方并同意通过诉讼途径解决地下室的使用争议。现张、袁仍有杂物存放于7号小地下室。
审理中，为证明因张、袁占有使用7号地下室的损失，高、戴提供了从房产中介“贝壳”APP、“我爱我家”APP下载的地下室租赁广告，证明类似大小的地下室的租金为600元/月左右。张、袁质证认为真实性无法确认。
上述事实，有书证存量房交易合同、收条、南京山水方舟雅苑物业服务中心出具的说明、06#一单元半地下室分隔平面图、地下室分配委托及签到表、房屋所有权证、国有土地使用权证、商品房买卖契约、人民调解协议书、分隔费收据，勘验笔录及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。

法院认为

原告高、戴与被告张、袁签订的《存量房交易合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
一、关于涉案地下室是否属于业主共有部分的问题。法律规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。本案中，101室的单元地下室并不属于建筑物区分所有权中业主专有部分，而是建筑区划内的公用设施，属于业主共有部分。并且101室所在单元在构造上、功能上具有相对独立性，该单元的地下室能够单独使用，与该单元的业主具有使用上的利害关系，因此该单元的地下室属于该单元全体业主共有。7号小地下室系从101室的单元地下室分隔出来分配给101室业主单独使用的共有部分，其性质仍属于业主共有。张、袁辩称7号小地下室不属于业主共有部分及其二人可自行处置的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
二、关于张、袁是否应将7号小地下室交付高、戴的问题。法律规定，业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。本院认为，从维护小区公共秩序和业主利益的角度来说，业主转让专有部分时，不仅其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让，而且其基于业主共同管理合意所单独使用的共有部分的使用权也应当一并转让，既有的共同管理合意对新业主仍然有效，原业主应当协助将其单独使用的共有部分交付于新业主。本案中，张、袁基于共同管理合意单独使用7号小地下室，张、袁向高、戴转让101室房屋，7号小地下室的使用权应当一并转让，张、袁应当协助将7号小地下室交付于高、戴。因此，对于高、戴要求确认7号小地下室归其二人使用以及要求张、袁腾空并交付7号小地下室的诉讼请求，本院予以支持。张、袁辩称房屋买卖合同没有约定转让7号小地下室，其二人不应当向高、戴交付7号小地下室的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
三、关于高、戴主张的占有使用费如何认定的问题。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张、袁拒绝向高、戴交付7号小地下室构成违约，高、戴有权要求张、袁赔偿损失。双方对7号地下室的交付期限未作约定，高、戴可以随时要求张、袁履行，但是应当给予张、袁一定准备时间。高、戴2020年8月24日要求张、袁于月底前腾空并交付7号小地下室，张、袁未及时履行义务，因此占有使用费应从2020年9月1日起计算。综合考量7号小地下室的性质、面积、用途等因素，本院酌定按180元/月的标准计算。鉴于张、袁取得7号小地下室使用权时支出了相应费用，为减少当事人的诉累，本院确定截至2020年12月22日的占有使用费与张、袁支出的费用相抵，张、袁无需再支付该期间的占有使用费。

法院判决

根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、第七十三条之规定，判决如下：
一、南京市江宁区中的7号小地下室归原告高、戴使用；
二、被告张、袁于本判决发生法律效力之日起十日内腾空并将南京市江宁区中的7号小地下室交付于原告高、戴；
三、被告张、袁于本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付高、戴占有使用费（自2020年12月23日起，按180元／月的标准计算至被告张、袁将南京市江宁区中的7号小地下室交付于原告高、戴之日止）；
四、驳回原、戴的其余诉讼请求。