———王甲诉任某红、幸某英返还原物案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
湖北省钟祥市人民法院(2019)鄂0881民初2693号民事判决书
2.案由：返还原物纠纷
3. 当事人 原告：王甲
被告：任某红、幸某英
【基本案情】
案涉302房屋系某市卫生材料厂(以下简称材料厂)的福利房，王甲系该 厂的职工，2000年王甲“买断工龄”后未在该厂工作。1998年，材料厂将集 体宿舍楼对本厂职工进行出售，王甲分得302房购房指标。302房屋出售后， 材料厂办理了户名为王甲的房产证。王甲的前夫马某军与任某红的先夫常某斌 是好朋友，302房屋从出售至今一直由任某红夫妇居住、使用，任某红夫妇对 房屋进行了装修，且水费用户名变更为任某红，由其长期缴纳税费。2009年5 月6日，王甲和任某红一起到报社，以王甲的名义刊登了房产证遗失公告，任 某红支付了公告费300元。后302房屋被政府纳入棚户区改造项目范围内，王 甲与任某红因房屋权属问题发生矛盾，引发本案之诉。
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中国法院2022年度案例 ·物权纠纷
【案件焦点】
案涉302房屋是王甲出资购买还是任某红出资购买。
【法院裁判要旨】
湖北省钟祥市人民法院经审理认为：关于房屋由谁出资购买的问题。王甲 的委托诉讼代理人和工甲陈述的房屋购买价格明显矛盾。王甲称不清楚具体借 房事宜，是马某军与常某斌在协商。马某军称对借住期限、装修、维修事宜未 作约定。但任某红陈述的借名买房细节明确具体，对房屋装修、维修的陈述合 乎情理，任某红提出的有关借名买房的事实有出庭证人杜某鹤的证言印证，综 合本案其他证据，任某红的陈述更符合客观事实。
王甲的委托诉讼代理人称房产证丢失与王甲称房产证一直押在材料厂的说 法相互矛盾。同时，王甲及其委托诉讼代理人均不能说清楚刊登房产证遗失公 告的真正目的是什么。相反，任某红称刊登房产证遗失公告的日的是过户，任 某红的说法符合常理。据此，应认定刊登房产证遗失公告，是任某红在督促王 甲过户。
王甲和马某军在离婚诉讼时对其他财产均进行了明确的分割，但302房屋 却在民事调解书上没有任何记载，王甲和马某军称没有记载的原因是房屋赠与 给了小孩。虽然不能仅凭民事调解书上没有记载302房屋就认定302房屋不是 王甲和马某军购买，但民事调解书与本案其他证据相互印证，佐证王甲和马某 军对302房屋并不享有实际权利。
王甲申请廉租房时称其无住房，虽然不能仅凭该申请书就认定王甲没有住 房，但该中请书与本案其他证据相互印证，佐证302房屋不是王甲的住房。任 某红提交的系列证据均证实其一直在302房屋居住，工甲称任某红长期在外打 工，导致房屋不能及时收回，与事实不符。
关于房产证公示效力的问题。财产的实质归属不单纯地取决于公示外观， 应厘清实际权利人与名义权利人的关系。首先，查明的事实足以证明302房屋 实际产权人是任某红而不是王甲，房屋的产权以查明的真实权属为准，而非一 律以登记为准；其次，因为王甲拒不协助办理房屋过户手续，房产证的登记权
一、物权保护纠纷 87
利人没有变更，责任在王甲一方。
关于借名买房是否有效的问题。根据查明的情况，本案借名买房行为不存 在违反法律强制性规定、公序良俗或者规避本地限购政策的问题，本案王甲与 任某红之间的借名买房行为有效。
综上，任某红提交的证据已形成证据锁链，证明302房屋系任某红借用王 甲购房指标，由任某红出资购买。王甲对该房屋不享有实际权利，王甲的诉讼 请求不能成立，应予驳回。
湖北省钟祥市人民法院依照《中华人民共和国物权法》第十七条的规定， 判决如下：
驳回原告工甲的诉讼请求。
【法官后语】
本案真实还原了实践中“借名买房”的纷争，该类案件的实质问题为涉案 房屋真实权利人的认定标准为何，立足于《中华人民共和国民法典》,应当认 为不动产物权登记产生的公示公信效力，亦仅是一种推定效力，登记行为本身 不产生物权，当事人有证据证明其为真正权利人时可以推翻不动产登记的推定， 维护事实上的真实。
一 、借名行为的效力
借名买房实际上主要涉及两个法律行为：出名人与借名人之间的借名行为， 出名人与出卖人之间的房屋买卖行为。首先，借名行为不构成通谋虚伪表示。 借名人与出名人双方就房屋的购买、登记、占有、使用、收益、处分等内容进 行了明确约定，借名人以出名人的名义购买房屋并登记在后者名下的意思是明 确的、真实的，双方就此事项达成了合意，因此，双方就借名买房行为并不存 在虚假的意思表示。本案中，马某军与常某斌已经就借名买房的具体细节达成 协议，是双方真实意思表示。其次，违反法律行政法规的强制性规定、公序良 俗无效。实践中常见借名购买经济适用房等政策性保障住房，为规避限购、限 贷等房地产调控政策而借名买房，以及除上述两种情形之外借名购买普通商品 房。对于上述民事活动的评价，不能一概而论，应该结合案件实际情况作个别
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的、具体的判断，民事活动是否损害国家或社会公共利益。本案中涉案房屋为 集体宿舍，而非经济适用房，借名买房行为既不违反法律强制性规定，也不违 反公序良俗。综上，借名行为有效。
二、借名购买经济适用房的所有权归属问题
在确定借名购买经济适用房协议有效的前提下，接下来的问题是能否如协 议中所约定的那样直接认定房屋所有权归实际出资人所有。对此问题，所谓 “事实物权”的理论相当有力。根据该理论，应当认为实际购买人就是事实上 的所有权人，登记权利人享有的是法律上的所有权，且在不涉及第三人利益的 情况下，法律以保护事实物权为基本出发点，保护的基本措施是异议抗辩登记 和更正登记等。司法实践中常认为，现实中存在大量不具有登记外观的事实物 权(其中就包括借名购房场合下实际出资人的事实物权),在不涉及第三人利 益的情形下，不动产事实物权优于登记物权，依法应支持事实物权人的确权请 求。不动产物权登记产生的公示公信效力，亦仅是一种推定效力，登记行为本 身不产生物权，当事人有证据证明其为真正权利人时可以推翻不动产登记的推 定，维护事实上的真实。具体到本案，王甲与任某红之间存在借名购房关系， 任某红也提供证据证明其系案涉房屋实际出资人及占有人，且任某红通过借名 买房，将真实物权登记于王甲名下，并非为了规避法律、行政法规的强制性规 定或国家、地方政府限购政策，亦不违背公序良俗，符合《最高人民法院关于 适用〈中华人民共和国民法典》物权编的解释(一)》第二条之规定，即当物 权登记与实际权利状况不符时，以实际权利状况为依据认定事实的情形。
编写人：湖北省钟祥市人民法院王凤雨
