——裴某、陈某诉王某农村房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第三中级人民法院(2020)京03民终14304号民事判决书 2.案由：农村房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告(被上诉人):裴某、陈某 被告(上诉人):王某
五、农村房屋买卖合同纠纷 217
【基本案情】
1988年，裴某经申请在北京市密云区某镇某村北正房七间，其中东侧三间 系裴某义居住使用，西侧四间为裴某所有。1999年12月23日，裴某与王某经 密云县房地产交易事务所订立房产卖契，主要内容为：立卖契人裴某今将北正 瓦房四间卖与王某，议定卖价一万元整，此产如有一切纠葛，均由卖方负责， 今经北京市密云县房地产交易事务所订立卖契为凭，房产坐落于密云区某镇某 村。双方一致确认王某从裴某处购买的是位于北京市密云区某镇某院，当时院 内有北正房四间及东西厢房各两间。
2018年7月26日，裴某以农村房屋买卖合同纠纷为由诉至法院，要求确 认其与王某签订的农村房屋买卖合同无效。后法院作出(2018)京0118民初 8022号民事判决，判决裴某与王某签订的关于案涉房屋的买卖合同无效。该民 事判决书现已生效。
2018年10月11日，王某(乙方)与投资开发公司(甲方)签订《棚户 区改造项目房屋拆迁补偿安置协议》,协议约定：“第一条被拆迁房屋基本情 况，被拆迁房屋坐落于北京市密云区某镇，被拆迁人王某，宅基地占地面积 176.06平方米，认定宅基地面积163.2平方米，房屋建筑面积125.39平方米。 第二条补偿内容及方式，一、住宅房屋采取以在集体土地上建设回迁安置房的 模式进行安置补偿，具体位置以规划批准文件为准，安置房面积163.2平方米， 根据安置房户型方案，乙方选择安置房为73平方米一套、90平方米一套。根 据拆迁补偿安置方案和已选安置户型，安置房购房款共计230324元，其中应安 置面积130.56平方米、成本价购房面积32.44平方米、成本价购房金额230324 元。二、乙方被拆迁房屋的各项补偿、补助、奖励如下：经评估机构评估，被 拆迁房屋重置成新价、装修及附属物补偿、机械设备补偿费或迁移费共计 237453元，其中房屋重置成新价补偿163639元，装修及附属物补偿73814元。 被拆迁房屋的各项补助费包括房屋搬迁费、各项移机移装费、周转费、杂物处 置费补助、特殊困难补助费、安置房装修补助费共计196298元，其中：搬迁费 4896元；各项移机、移装费4370元；周转费先行发放6个月，共计22032元；
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中国法院2022年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
杂物处置费补助2000元；安置房装修补助费16.3万元。奖励费共计20万元， 其中：预签约奖10万元；提前搬迁奖10万元；水库移民拆迁团结互助奖另行 签订补充协议。共计20万元，综上所述，拆迁补偿总款共计633751元。结算 补偿款=拆迁补偿总款-安置房购房款，结算补偿款403427元。
2018年12月28日，王某(乙方)与投资开发公司(甲方)签订《棚户 区改造项目房屋拆迁补偿安置协议——补充协议》,补充协议约定：水库移民 拆迁团结互助奖10万元。付款期限自本协议签订之日起20日内，甲方将上述 全部款项一次性支付给乙方。
《北京市集体土地房屋拆迁估价结果通知单》显示：被拆迁人王某，房屋 坐落于北京市密云区某镇，建筑面积125.39平方米，房号1建筑面积67.52平 方米；房号2建筑面积57.87平方米，其中，房号2包含了南倒座建筑面积 26.63平方米。
【案件焦点】
农村房屋买卖合同确认无效后，农房拆迁利益如何分配问题。
【法院裁判要旨】
北京市密云区人民法院经审理认为：合同无效或者被撤销后，因该合同取 得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有 过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担 相应的责任。本案中，裴某与被告王某于1999年12月23日签订的卖房协议已 经法院确认无效。关于合同无效的过错问题，裴某在交易过程中应当知道其所 出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，后其又以违法出售房屋为由主张合同无 效，违背了诚实信用原则，因此，裴某应当承担对合同无效的主要责任，王某 承担次要责任。
具体到本案，涉案房屋已经列人棚改项目，王某已经与第三人投资开发公 司签订了房屋拆迁补偿安置协议及补充协议，明确约定了回迁安置房屋面积及 各项补偿款项，故双方争议的焦点为关于拆迁补偿利益的归属和分配。因涉案
五、农村房屋买卖合同纠纷 219
房屋已经被纳入拆迁安置范围，故裴某与王某因农村房屋买卖合同取得的财产， 没有返还的必要。从房屋拆迁补偿安置协议及补充协议的约定来看，拆迁补偿 利益主要包括回迁安置房及房屋重置成新价、装修、奖励等各项补偿费。首先， 关于回迁安置房，目前尚未建设完成，无法确定安置房屋的具体位置、房号及 房屋价值，经法院释明，二原告在审理过程中表示待该项权利确定后另行主张， 故本案不予涉及。其次，关于房屋重置成新价、装修及附属物补偿、搬迁费、 周转费、杂物处置费、提前搬迁奖，系针对房屋实际居住人的补偿或奖励，应 当归王某享有。关于安置房装修补助费、预签约奖，是针对具体涉案房屋设置 的补偿，因王某对合同无效承担次要责任，故其中70%应当归王某，30%应当 归二原告，具体数额由法院依法确定。水库移民拆迁团结互助奖系拆迁单位根 据水库移民身份设置的奖励，应当归二原告。现涉案房屋的各项补偿费、奖励 费数额已经确定，故法院依据上述分析确定由王某给付二原告相应款项。
北京市密云区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规 定，作出如下判决：
一 、被告王某于本判决生效之日起十日内给付原告裴某、陈某各项补偿款 共计160848.72元；
二、驳回原告裴某、陈某的其他诉讼请求。 王某不服一审判决，提出上诉。
北京市第三中级人民法院经审理认为：合同无效或者被撤销后，因该合同 取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。 有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承 担相应的责任。一审法院根据本案的实际情况，认定裴某应当承担对合同无效 的主要责任，王某承担次要责任，并酌定双方因合同无效各自应承担的责任比 例并无不当。具体到本案，涉案房屋已经列入棚改项月，王某已经与第三人投 资开发公司签订了房屋拆迁补偿安置协议及补充协议，明确约定了回迁安置房 屋面积及各项补偿款项。因涉案房屋已经被拆迁完毕，故裴某与王某因农村房 屋买卖合同取得的财产，已经无法返还。双方应根据拆迁合同内容结合责任比
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例确定各自的拆迁利益。关于安置房装修补助费、预签约奖，是针对具体涉案 房屋设置的补偿，一审法院据此确定双方各自应获得的补偿金额并无不当。水 库移民拆迁团结互助奖系拆迁单位根据水库移民身份设置的奖励，一审法院认 定应由裴某、陈某享有并无不当。此外，关于安置房装修款，一审法院已经考 虑了安置面积130.26平方米及王某自购面积情况，认定130260元为应获得的 安置房装修款，据此确定的补偿金额并无不当。另南倒座房屋的装修补偿亦未 计人对裴某、陈某的补偿中。综上所述，王某的上诉请求均不能成立，应予驳 回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
北京市第三中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十 条第一款第一项的规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
宅基地使用权是指公民个人在国家或集体所有的宅基地上所享有的建造房 屋以使用居住的一种物权。宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理 法等法律和国家有关规定。宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消 灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。已经登记的宅基地使用权转 让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
宅基地使用权具有如下特征：(1)主体只能是农村集体经济组织的成员。 (2)用途仅限于村民建造个人住宅。个人住宅包括住房以及与村民居住生活有 关的附属设施，如厨房、院墙等。(3)实行严格的“一户一宅”制。根据土地 管理法的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过法定标准。 农村村民建住宅，应符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基 地和村内空闲地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 (4)福利性，其初始取得是无偿的，宅基地使用权是不可继承的。
《中华人民共和国土地管理法》规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。 农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。担保法规定，宅基 地使用权不得抵押。
农村居民建住宅要严格按照所在的省、自治区、直辖市规定的标准，依法 取得宅基地。农村居民每户只能有一处不超过标准的宅基地，多出的宅基地， 要依法收归集体所有。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的， 不予批准。同时禁止城镇居民在农村购置住宅。
如果违反相关法律规定买卖农村房屋，在合同无效或者被撤销的情形下， 当事人应负如下几种民事责任：
①返还财产。返还财产是指合同当事人在合同被确认无效或者被撤销以后， 对已交付给对方的财产享有返还请求权，而已接受该财产的当事人则有返还财 产的义务。合同无效或者被撤销后，就意味着双方当事人之间没有任何合同关 系存在，那么就应该让双方当事人的财产状况恢复到如同没有订立合同时的状 态下的情形。而返还财产就是旨在使财产关系恢复到合同订立前的状况。所以 不论接受财产的一方是否具有过错，都应当负有返还财产的义务。不过返还财 产主要适用于已经作出履行的情况，如果当事人根本就没有开始履行，或者说 财产尚未交付，就不应适用返还财产这一原则。
② 折价补偿。返还财产为恢复原状的原则，但是在有的情况下，财产是不 能返还或者没有必要返还的，在此种情况下，为了达到恢复原状的目的，就应 当折价补偿对方当事人。不能返还可分为法律上的不能返还和事实上的不能 返还。
法律上的不能返还，主要是受善意取得制度的限制。即当一方将受领的财 产转让给第三人，而第三人取得该项财产时在主观上没有过错，不知道或者没 有责任知道该当事人与另一方当事人的合同无效或者被撤销，善意第三人就可 以不返还该原物，并且该原物也是不可替代的，此时，该当事人就不能返还财 产，他就必须依该物在当时的市价折价补偿给另一方当事人。
事实上的不能，主要是指标的物灭失造成不能返还原物，并且原物又是不 可替代的。在这种情况下，取得该财产的当事人应当依据该原物当时的市价进 行折价补偿。
③赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，有过错的一方
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应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 在合同被确认无效或者被撤销后，一般都会产生损害赔偿的责任。在合同被确 认无效或者被撤销后，凡是因合同的无效或者被撤销而给对方当事人造成的损 失，主观上有故意或者过失的当事人都应当赔偿对方的财产损失。
具体到本案，裴某、陈某在交易过程中应当知道其所出卖的房屋及宅基地 属禁止流转范围，后其又以违法出售房屋为由主张合同无效，违背了诚实信用 原则，因此，裴某、陈某应当承担对合同无效的主要责任，王某承担次要责任。 涉案农村房屋已经列入棚户区改造项目，王某已经与拆迁公司签订了房屋拆迁 补偿安置协议及补充协议，明确约定了回迁安置房屋面积及各项补偿款项，双 方争议的焦点为关于拆迁补偿利益的归属和分配。故王某无返还房屋之必要， 法院依照双方过错程度确定回迁安置房及补偿款的分割。
编写人：北京市密云区人民法院 陈玉霞
