——拍卖方或委托人对公开拍卖物品未能履行瑕疵说明义务，竞买人以重大误解为由要求变更拍卖合同的，不予支持。标签：合同撤销|重大误解|拍卖合同|瑕疵披露|合同变更案情简介：2009年，江某竞拍银行委托拍卖公司拍卖的房产，“建筑面积约3600平方米(暂测使用面积)”,张某以4600万余元竞拍成功后，经测绘，以实际使用面积约3000平方米相差太大为由，诉请银行、拍卖公司退还面积大幅缩水产生的购房款及拍卖佣金。法院认为：①案涉房屋本不存在房屋面 积品质瑕疵，但由于银行、拍卖公司对所拍房屋面积表述错误或提示与实际情况有较大差异，致使该所拍房屋形成房屋面积品质瑕疵。因本案拍卖人、委托人不恰当履行瑕疵说明义务可能影响竞买人出价影响拍卖结果，但因拍卖活动特殊性，对买受人江某造成的差价损失并非简单根据房屋面积就能直接测算确定，而应通过尽快撤销该拍卖结果，及时重新拍卖确定成交价格才能确定拍卖成交价的差价。②江某可要求撤销该拍卖行为、返还其相关支出费用，对无法返还费用请求赔偿，但江某无权在要求继续取得房屋所 有权情况下，又以房屋面积短少为由返还房屋拍卖款及拍卖佣金。鉴于江某坚持要求取得所拍房屋所有权，不符合《拍卖法》《合同法》有关规定，对其他竞买人不公，不应得到支持。判决驳回江某要求返还房屋拍卖款及相应佣金诉请。案例索引：江苏高院(2012)苏民监字第026号“江艳与江苏省常产拍卖有限公司、常州东方拍卖有限公司、江苏银行股份有限公司常州分行拍卖合同纠纷案”,见《拍卖合同中重大误解的判定》(刘欣),载《人民司法·案例》(201402:47)。