——商品房预售登记备案非物权意义上登记备案而是一种行政管理手段，仅具有债权合同公示效力而无物权公示效力。标签：房屋行政诉讼|权属登记|预售登记|债权公示|物权公示案情简介：2005年，李某与开发公司签订商品房购房合同。2007年，开发公司办理初始产权登记。2010年，生效判决判令开发公司协助李某办理过户手续。2011年，执行程序中，法院向住建委发协执函后，住建委以开发公司在2004年与刘某签订预售合同并办理预售登记备案手续为由拒办过户。2012年，李某起诉住建委，要求撤销为刘某办理的预售登记。法院认为：①根据《城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》《北京市城市房地产管理办法》等相关法律、法规、规章规定，预售登记备案并非物权意义上登记备案，其法律价值只在于通过行政管理手段，来保护商品房交易安全，最大限度地保障商品房买卖合同目的实现。登记备案与否不仅对商品房买卖合同效力无影响更不会对合同之外第三方产生物权公示效力。②本案中，被诉预售登记备案行为发生于2004年，当时《物权法》尚未颁布，只有预售登记备案制度而无预告登记制度，故被诉预售登记备案行为只是开发商根据《城市房地产管理法》规定，单方对于商品房买卖合同进行的一项债权合同公示行为，根本不发生物权公示效力。该登记备案行为只是登记备案机关防止开发商一房多卖而采取的一项行政管理措施，此行为不仅不会对有关房屋产生物权公示效力，甚至不会对有关商品房买卖合同效力产生影响。只是在开发商不进行登记备案时，有关行政管理机关有权对开发商进行行政处罚。在2007年10月1日《物权法》实施后，自动赋予本案被诉预售登记备案行为以所谓预告登记行为的法律效力，但开发商在2007年9月时已取得有关住宅小区整体楼房初始登记，预告登记的3个月法定期限亦应自此时开始计算，但开发商并未在有关期限内进行产权转移登记，故即使赋予其所谓预告登记法律效力，到本案行政诉讼发生时，亦因超过法定期限而丧失。③李某虽与本案被诉预售登记备案行为不具有法律上利害关系，但其依法院生效民事判决书，具有要求房管部门为其办理涉案房屋产权转移登记的权利，故其虽不能通过本案保护其合法权益，但仍可通过要求房管部门履行房屋转移登记法定职责等其他途径保护其合法权益。因法院审理过程中，房管部门已依法院有关协助执行通知书及生效民事判决书，将涉案房屋产权转移登记给李某，李某撤回起诉，故裁定准予李某撤诉。案例索引：北京石景山区法院(2012)石行初字第1号“李某诉北京市住房和城乡建设委员会商品房预售登记备案纠纷案”,见《商品房预售合同登记备案不具有物权公示效力》(滕恩荣),载《人民司法·案例》(201310:108)。